今日は、午前中に事務処理を済まし、午後から打ち合わせと現地調査の為埼玉県新座市へ。
上永谷駅から横浜駅で東横線に乗り換え志木駅まで約２時間、ヤフーニュースも完読。
東横線が東武東上線と最近直通運転を始めたこともあり、横浜から埼玉迄は出やすくなったものの、遠い。。。
もはや、今日本のどの辺にいるのかよく分かりません。
現地にて業者さんと待ち合わせ空室の室内確認。
ドアを開けると大量のチラシの山が。
何年空室だったのか。。。
僅か１０分程度の滞在でしたが、購入前の現地確認は大切です。
その後は遅いランチをと、電車内で当たりを付けていた地元ランキング上位のラーメン屋へ。
横浜から来て埼玉で家系ラーメンかと悩みましたが。。。
横浜で食べなれている普通の味の家系ラーメンでした。失敗。
口コミは当たり外れが有ります。
現地調査の時間よりラーメン屋での滞在時間の方が長い埼玉の物件調査でした。
事務所へ戻ったのは１８時。
仲介会社の担当者と電話で条件面のすり合わせ等々。
今回の案件も纏めます。
今週も火曜日は定休日ですがお仕事。
午前中に各所連絡・事務処理をを終え、午後からは横浜商工会議所の交流会へ出席。
今日の交流会、５４社の社長様が参加。
商工会議所の活用の仕方等事務方のお話を聞き、その後は各社１分間スピーチ。
事前に事業内容やどんな企業とマッチングしたいかのレジュメを提出しております。
弁護士、税理士事務所の方が多かったののですが、いやーそれにしても、中小企業、色んな仕事が有るんだと勉強になりました。
中でも、一番興味を引いたのは、遺品整理屋さんのスピーチ。
お客様から遺品整理の依頼だけでなく、不動産売却したい、リフォームしたいとお願いされる方が多いとのこと。
早速、その後の名刺交換会で名刺交換させて頂き立ち話。
名刺交換会の時、ポツンと一人立ち尽くしている方数名、こうゆう時にやはり居ます。待っていたらダメですね。
また、手当たり次第に名刺交換している方も。。。私も犠牲に。。。会話が続かない。
２０年以上不動産携って来ましたが、不動産屋は不動産屋同士で仕事をしており、他業種との交流が少なく、有っても建設系や士業の方々くらいの狭い業界。
横浜商工会議所に加盟したのも視野を広げてビジネス領域を広げたかったのが一番の目的でした。
現在、横浜浜商工会議所の会員数は１万２０００社が加盟しているそうです。
その後は、大成建設横浜支店で不動産会社の情報交換会。
その後は十名程度で関内へ移動し二次会。
この１週間、休肝日は日曜のみ。そろそろペースを落とさなくては。。。
山下町から大成建設横浜支店の有る伊勢佐木町に向かう途中、関内駅前で自動販売機をじっと見つめている女性が。。。
写真では分かりにくいですが、コオロギは、山形・埼玉・栃木等々産地ごとに売られており７５０円～８５０円。
コオロギプロテイン１６００円、くも２６００円、サソリ９００円、バンブーワーム１６００円、バッタ１１００円！！
虫嫌いの方には近寄りがたい自販機ですが、立ち止まっていた約１０分で２人の方が購入されてました。笑
今日朝一は、鎌倉の土地の現地調査からスタート。
９：３０に解体業者と現地で待ち合わせ。
売主様の承諾を取って頂き、今日は敷地内に入らせて頂けることになりました。
約20分の現地調査を終え、次は横浜市某所のゼネコンOBの方から頂いた土地の現地調査。
斜面地の為、造成が必要。
鎌倉、横浜は道が狭いうえに、山坂が多く、始めていく現地調査ではバイクが大活躍。
１年で走行距離、５０００㎞、１ℓで５０㎞の超燃費。
駅前の駐輪場にも１２５ｃｃなので駐輪することもでき、取り回しもしやすく機動力が上がりました。
午後に事務所に一旦戻り、各所諸連絡等々。
そして某社の法人部へメール営業。
９通のメールで３人からお電話と１件の収益物件のご紹介を頂き確率の高さ。
この収益物件、木造アパートですが安い。土地値以下。
近すぎても遠すぎてもご紹介は頂けない、ご紹介は程よい距離感が大切。
夕方からは横浜に移動。
サラリーマン時代の元直属の所長、部長であったHさんと１年ぶりの会食。
直属の上司、部下の関係が一番長かった方です。
今は千葉で不動産会社と保育園を経営されていますが、本日は千葉からわざわざ横浜まで足を運んでいただきました。
Hさんと横浜営業所時代、横浜駅周辺でよく会社の経費でお酒を飲ませて頂きました。
最近では、人材派遣会社設立や個人からの直接不動産買取を行ったそうです。
「夏山、何でもチャレンジだよ、チャレンジし続ける事が大事！」
私の１０歳年上になりますが、会う度にパワーアップしています。
Hさん、本日はごちそうさまでした！
私も負けないようチャレンジし続けます！！
今日は定休日ですが仕事。
まずは８：３０より県税事務所へ。
先日弊社で購入した物件の不動産所得税減免の手続きの確認。
買取再販物件で３００万円以上のリフォームを行った場合、減免申請を行う事で今回の物件は３０万円弱の建物の不動産取得税が０になります。
この申請手続きには建築士の増改築証明書が必要でこの証明書取得にも数万円かかります。
更に、売主側が瑕疵保険に加入することで、約５万円の土地の不動産所得税も減免されます。
ただ、この瑕疵保険料が５万数千円かかり、トントンで保険付きと考えれば瑕疵保険に加入しようと思います。
国の政策うまくなってます。
その後事務所に戻り、瑕疵保険会社の担当者が来られ保険加入手続き。
午後からは、先日売却相談を頂いてたお客様宅へ。
「専任でお願い致します。」
マンションの売却を正式に弊社にお任せ頂くことになりました。
夜は、横浜の一部上場会社のR社のM部長さんと横浜で会食。
今から約２０年前、当初は数名程度の新築販売会社でしたが、僅か７～８年数で１部上場の新築マンションデベロッパーに急成長された凄い会社です。
あるきっかけで、Ｒ社の新築マンションへの買い替え物件の売却を機にお付き合いが始まり、以来、ピーク時の６～７年間で販売担当者から７０件近く買い替えのご紹介を頂きました。
買い替えのご紹介だけでなく、懇意になった営業マンの結婚式にお誘い頂いたり、R社の営業マンの自宅の売却も数件させて頂いたりと、私にとっては本当にお世話になった会社です。
強力な営業力を持った、個性ある営業担当者から沢山の事を学ばせて頂きました。
今は、自然エネルギーや買取再販の方へ業態変更をされていますが、そんな当時の販売担当の一人だったM部長、お兄さんはR社の創業者の現社長です。
M部長が入社間もないころ、元大京のトップセールマンだった社長のお兄さんからの教えは、「知識や経験値は必要ない。人の何倍もの情熱が有ればトップになれる。」と教えられたそうです。
M部長ともよく買い替えのお客様宅に同行させて頂きましたが、
「M部長のお客様は物権的に難しいお客様が多かったですね。」と私が言うと、
「夏山さん、そこを拾わなきゃ、トップになれないんですよ。」と。
数年で上場まで急成長した裏には、社員の方々の急成長と熱量があったんだと改めて思い知りました。
一緒に纏めた数々の案件やお客様を振り返りながら、楽しくも刺激を受けた有意義な会食でした。
今日は、午後から弊社で購入させて頂く物件の契約。
横浜駅近くの大手仲介会社へ。
仲介担当者の段取りも良く、今回の契約は最短１０分で契約終了。
今回の物件は室内状況は良いものの、フルリフォームを行う予定です。
引渡しは年明け、２月下旬～３月上旬の販売予定です。
売主様も気さくで感じのいい方で、良いご縁をまた頂きました。
仲介担当のY様、ご紹介有難うございました！
１０月は、売却契約１件、仕入契約３件、売買仲介１件と５件の契約。
仕入れは、売れて仕入れて、売れて仕入れてのペースで良い感じで回りだしてきました。
今月は売買仲介は１件でしたが、仲介出身の私としては、売買仲介の方がお客様と密に話が出来て楽しいです。
買取の契約は、弊社側は実質お金の授受と印鑑を押すだけの”作業”。
買主様も売主様も弊社の直接のお客様では有りません。
契約時も売主様・買主様に仲介担当が契約書の読み合わせをしている間は、別室で待っていたり、押印をしていたりしていることが多いのですが、仲介担当者とお客様との談笑が聞こえてくると、うらやましく感じます。
なので弊社では出来る限り、自社物件は売主直販を行っています。
買主様は購入諸経費の大半を占める仲介手数料が掛からないメリットが有りますし、弊社にとっても、リピートして頂いたり、ご紹介を頂けることにも繋がります。
買取再販は、１つの物件を通じて新たなお客様と出会える、わくわく感がいいです。
契約後は、遅めのランチ。
食事後は、鶴屋町界隈のオフィスビルを調査。
横浜駅周辺ならば事務所の移転、鶴屋町のこの辺りにできればと思案中です。
サラリーマン時代には６～７年鶴屋町の横浜営業所に通勤しており、営業所長に昇格したのも横浜営業所在籍時。
事務所の坪単価は横浜市内どこでも大きく変わりませんが、横浜駅最寄りになると月極駐車場料金の差は大きく、鶴屋町周辺では４万～５万円！
横浜駅周辺の事務所は箱が大きく、小ぶりなものは少ないです。
今月も残すところ１日、１０月はまずまずの業務内容でした。
どうでもいい話ですが、先ほどパソコンで【支払約定】と入力したかったのですが、変換すると【支払いや苦情】と変換され一人で爆笑！
本日朝の予定は、先月購入契約させて頂たマンションの現地調査へリフォーム業者社長と共に磯子区へ。
写真では確認させて頂いていましたが、室内見ずにご契約させて頂きましたので、内覧は本日が初。
１１月下旬に引き渡しの為、売主様はまだ居住中、仲介担当者もお忙しい中立ち会って頂きました。
写真以上に綺麗にお使いで、リフォームを思案中です。
１２月上旬に工事着工予定、１２月下旬～年明けには販売スタート予定です。
最寄り駅まで徒歩３分、３線３駅利用可能な交通至便の築浅マンションです。
また、当ホームページで告知させて頂きます！
夕方に、携帯に着信が。
「事務所の近くに居るんだけど居る？」
元上司のⅠさんでした。
弊社の事務所から歩いて直ぐのマンションが自宅で、現在は数年前に定年退職をされ、日課のウォーキングのついでにちょこちょこと弊社事務所に顔を出して下さり、気にかけて頂いています。
大阪から転勤で上大岡営業所にに着任した当時の神奈川の部長で、最初の出会いからかれこれ２０数年。
私を営業所所長に上げて頂いたのもI部長時代でした。
ウォーキングが趣味で、先日は、洗車しようと自宅の玄関を出たら、歩いていました。（笑）
いつもの様に、「お茶にしますか？ビールにしますか？」と一応お聞きし、答えを待たずにビールを自動提供。
また、いつもの様に２時間程雑談。
今日は、夜歯医者の為、お酒のお付き合いできず申し訳ありませんでした。
予定の狂いも有りながら、週末の契約書類のチェック、売却依頼を頂いているお客様への提案書の作成、ピンポイントでマンションを探されているお客様への資料作り、決済準備、リフォーム内容の詰め、土地買取の価格回答等々、２日休むと負荷が掛かります。
Ⅰ元部長より、
「忙しいことは良いこと！、定年すると毎日暇で暇でしょうがなくなるから。。。（笑）」
”定年”、私には無いな。
１０月は、売却・購入契約、仲介契約と、何だかんだで丸一日休めた日がほとんど無く、ようやく先週末に買い付けを入れていた案件が纏まり、一山を越えたので、今週は久しぶりに火曜日・水曜日と連休を頂きました。
そんなお休みの日、世間の高校３年生はこの時期、受験勉強真っ只中ですが、厚かましいことに、わが子は、今月大学への進学が決まり、学校への通学も週数日で良いそうで、休みの日に家でスマホばかり見てる位なら、運転免許でも取りに行けと、子供と近くの自動車教習所の入学手続きへ。
この教習所、実は数年前、私が４０代にして中型２輪免許を取った教習所です。懐かしい。
実は、私、バイクの免許は教習所で取りましたが、車の運転免許は、「一発試験」・「飛び込み」と言って、運転免許センターへ行って、学科と実技試験を受験し、運転免許を取得しました。
当時この方法で取方法が友人達で流行っており、一番のメリットは１発で全部合格すれば１～２万円で免許が取得できます。
ただ、この試験、学科は問題ないのですが、後から知りましたが、実技の合格率は５％前後だそうで、当然ですが警察官が助手席に試験官として同乗するので、プレッシャーが半端ない。
結局、４、５回目で合格し、数万円で取る事ができましたが、教習所に通った方が、精神衛生上良かったと後悔した記憶が有ります。
手続きに約１時間、教習費用約２８万円。
貰った、教科書を見せてもらうと、「自動運転」の項目が？！
鍵のエンジン始動がワイヤレスキーでボタン始動に代わり、サイドブレーキも無い車も増えて来ています。
「自動運転」まで来たか。
昔と今、車も教習内容も進化。
この教習所、お気に入りの指導教官を指名することができ、指名までしなくても、合わない教官は除外する事ができるそうです。
おのずと、人気教官、不人気教官が生まれますが、良い制度だと思います。
教習所も今や完全なサービス業です。
子供と手続きの最中、「自転車もろくに乗れなかったこの子が、車の免許か。。。」と、子供の成長を感じた休日でした。
人生はアグレッシブに、車は安全運転で！
今日は朝一から東京へ。
まずは、御徒町。
某仲介会社を訪問、久しぶりにお会いし、情報交換とお互いの近況報告。
都内で予定が有るときは、その行き帰りでご無沙汰している方々にアポを入れる様にしています。
その後、京橋の大成有楽不動産販売さん本社へ移動。
先日買主側として契約させて頂いた、大成有楽不動産販売㈱さん売主物件の決済。
登記はいつもの前山先生。
残代金はPCからのネット送金の為、直ぐに着金確認でき約２０分で決済終了。
そして帰りがけに東京駅で少し早めのランチ。
今日は１１時台だったので空いていました。
夕方には某金融機関の弊社担当者が先日異動になった為、後任者の方がご挨拶に来社。
予定の時間を大幅に遅れ、よれよれのスーツ、こちらからの質問に答えられない、最後はパンフレットを出し、「原油・原材料高騰等対策特別融資融資如何でしょうか？」と、的外れな融資営業？！
前任の方と同様、嚙み合いませんでした。（笑）
メガ銀行、地方銀行、信用金庫とお付き合いが増えて来ましたが、各銀行融資担当の個性様々です。
仏の心を持つ私は、最後は笑顔で見送りさせて頂きました。
金融機関とのお付き合いが増えるのは良いのですが、他にも、
「社長、車乗り替えると言ってましたが、当行の子会社○○銀リースにしませんか？」
「保険の代理店を行っているので、社長の生命保険、ご提案させてください。」
「御社の保有不動産の火災保険、当行でお願いできませんか？」
「住宅ローン案件今月１件頂きたいです！（信用金庫に住宅ローンを持ち込むお客様ほぼないです。）」
色んなものを売っているんだと感心すらします。
今日は、昨日のコンペの筋肉痛の中、朝から提携銀行の担当者が異動になった為、先日成約した自社物件の報告と後任の担当者へのご挨拶を兼ねて某地方銀行へ。
最近は、建材等の材料の遅延で工期が遅れ、１年プロジェクトだけでなく、１.５年、２年のプロジェクト融資も行っているとのことでした。
その後は、環状二号線を爆走し、某信用金庫上大岡支店へプロジェクト融資の打ち合わせ。
融資実績の積み重ねと共に、金融機関とのお付き合いも増えてきました。
信頼や実積を積む最短ルートは無いです。
話は変わりますが、今年もあと２か月、１年経つのも早いものです。
先日、来年の新しい手帳を購入しました。
電子手帳やPC内での予定管理も試しましたが、最終的には紙の手帳が一番使いやすく、同じメーカーの手帳を使い続けています。
左に決まった日時のアポ、右には当日行う行動、そして終われば手帳に赤ボールペンで×を付ける、そして全部に×が付けば一日の業務終了。
また、今日の予定を今日書き込むのではなく、明日、来週、再来週、来月位までの未来の予定も書き込みます。
未来のゴールを決めて、いつ何をすべきかスケジュールを組み立てていきます。
なので、明日の行動予定必然と積み重なり、当日は手帳に×を付け続けるだけ。
こんな自分なりのルールを決め約２５年。
手帳話になりましたが、起業してから手帳の使い方で変化したことが一つ。
今年と去年、二冊の手帳の手帳を持ち歩くようになりました。
「１年前の今日まだこんな事しかできなかったのか、ならば1年後はここまで行けるな。」
会社と自分の成長を感じながら、過去を振り返ることで、自分を鼓舞しています。
さて、今日の手帳に×が全て付けれたのでこれで業務終了!
明日は、決済等ででまた東京です！
午前 銀行の法人融資担当者が来社。
弊社購入予定の不動産の融資の打ち合わせです。
「当行で是非！」とおっしゃって頂きました。
ごの銀行、起業時には口座すら作って貰えなかった銀行です。
会社と自分の成長を感じました。（笑）
午後① 横浜市内某所へ移動
昨日、買取の相談を頂きましたマンションの現地確認。
隣のマンションとの部屋位置が気になっていましたが、日当たりは大丈夫そうでした。
買うことに決めました！
午後② 現地調査を終え、来週の決済の打ち合わせの為新宿へ移動
横浜駅～新宿三丁目駅までわずか３４分。東横線と副都心線の乗り入れ運航は便利になりました。
午後③ 遅めのランチタイム
新宿三丁目、丸井の裏にある、食べログ高評価の「らあ麺 はやし田 新宿本店」へ。
並ぶの覚悟でしたが、小雨と中途半端な時間なのか、すぐに着丼。
夜① 横浜の事務所へ戻り、メール対応。
メールの中に、本日契約予定の物件への反響が。。。
契約日前後の直接反響。なぜか、あるあるですね。
苦渋の思いで丁寧にご返信。
夜② ２０：００ 社有物件の売買契約の為、磯子区の仲介会社へ。
客付けして頂いた仲介会社は神奈川南部にいくつか店舗を持つ、客付け主体の不動産会社。
店長を含め皆２０代～３０代前半の営業マンで若いくて活気が有ります。
客付けは若さが大切と実感。
買主様はまだ小学校前のお子さんを持つ３人家族。
とても良い買主様とご縁を頂きました。
”弊社で買主様を想像しリノベーションしたお部屋を気に入って頂き、買主様の新しい生活がこのお部屋で始まる”
このわくわく感、売買仲介とはまた違った、買取再販事業の楽しさです。
成約御礼！売却契約終了！