投稿者: plusone

今日は午後から、ご紹介のお客様のご案内でした。

ご案内物件は、横浜で１番新しく、横浜駅直結のザ・フロントタワー横浜。

今朝、お客様より見たいとの連絡が有り、急遽予定変更し、午前中は物件概要の読み込みでバタバタ。
最近のタワマン、セキュリティーが凄い上に、商業施設に併設されている場合が多く、まずどこがエントランスなのかもわかりにくく、初めての案内となると部屋までたどり着けるか。。。

セキュリティーは玄関も併せると、４重になっていました。

８０㎡台で２～４億円、売り物件の坪単価、８００／坪～１６００万円！

最高値の１００㎡超えの部屋は、８億円！！

この坪単価、横浜のマンションではこのマンション以外には存在しないと思います。
しかも、売却中の空室物件は、どこも未入居物件。

カードキーで部屋の開錠に戸惑いながらも、４重のセキュリーティーを経験と勘で無事通過し、なんとかお部屋までたどり着くことが出来ました。。。

案内中にも次の内覧者を連れた仲介会社から、早く鍵を渡せと催促の電話が。
３億近い物件に、本日だけで３件案内入っているそうです。

横浜で四半世紀以上不動産仲介して参りましたが、値段はともかく、他物件と比較しようのない、資産性の高いマンションであることは間違いないです。

今日のご案内は低層階（それでも２０階以上）でありましたが、明日は３５階以上の上層階を再案内予定です！

弊社、買取再販の物件をレインズ登録する度に、必ず起こる事。

インターネットへの広告承諾の電話、FAX対応。。。

電話での確認があるならまだしも、FAXを先に送り、そのまま放置する会社も最近多いです。
そんな不動産業界あるあるは、今に始まった話ではないですが。。。

広告承諾だけでなく、物件への案内の連絡も同様、先にFAXで、
「〇月〇日案内予定、部屋番号を教えて貰いたい」
のような文面で来ます。
ただ、このような会社、案内予定日翌日ぐらいに入室の有無を確認すると、
　「お子様が熱を出してキャンセルになった」
　「希望と合致しななかったので案内しなかった」
等の理由で、殆どがお客様の希望でなく、案内物件を先に抑えておくための手法。
見極めるのが難しいです。
最近は、こちらも手間はかかりますが、物件の保守も兼ねて、「鍵番号は案内当日に現地から連絡すれば教える」というようにしたりで対応しておりますが、こんなFAXを多用しているのは不動産業界だけではないでしょうか。

あと、最近？？と思う事。
メールもそうです。
電話で話せば数秒で終わる質問等が、メールで来ます。
　・駐車場の空きは有りますか？
　・ペットの飼育は可ですか？
　・リフォーム完成時期を教えて頂けますか？
　・案内の際はどうすればよいですか？

売却、購入の不動産の問い合わせも、来店が有ったり、お問い合わせの主流でした。
お会いしたり、話すと相手の情報量は文章の何倍も有りましたが、SNSの普及や時代の変化でしょうか。

会わず、極力会話をしないやり取り、非常に増えているように感じます。

今朝は快晴。
来週から天気が悪くなるようなので、予定を変更し、久里浜へ賃貸募集物件の写真撮りからスタート。
１６号線を横須賀基地を通過し南下する事１時間。

久里浜には、京急とJRが乗り入れていますが、都会と田舎ほどの雰囲気の差。。。
物件近くの商業施設、物件が外観の撮影を終えて、次の現場、葉山に移動。

途中、葉山に来ればランチはここ、”くるまやラーメン葉山店”で、味噌チャーシュー。
葉山の味噌ラーメン有名店、”あじ平が昨年年末で閉店となりましたが、くるまやラーメン葉山店は系列店、味が継承されていました。

県道２７号線を西に、葉山方面へ抜け、売却相談物件の現場確認。
最近、相続関連のご相談を頂く機会が増えています。
そして、１３４号線沿いの売り別荘の現地確認。
葉山から横須賀に抜ける、森戸海岸線のには著名人の別荘が点在しています。
海越しの富士山の眺望、江の島、西向き故に夕陽が美しく、夏の森戸海岸の花火大会は海から打ち上ります。

この景色の反対側に、美術館かマンションかと思わせる位巨大な、某IT企業のF社長の自宅が完成していました。
その後はひたすら北上し、社有物件の現地にてリフォーム進捗確認。

大工さんと工程確認、床、建具が入り、大工作業も来週で終了とのこと。
６月上旬ごろには販売スタートできそうです！

本日の走行距離１４０ｋｍ。

明日は、今日のネタで終日デスクワーク予定！

今年のGWは、最大１０連休とのことですが、世間体的にはお休みを告知しながらも、売却相談でお客様宅に行ったり、測量の打ち合わせ、月末の経理処理、何だかんだと予定が入り。。。

そんな中でしたが、以前から気になっていました、奄美大島の不動産調査に行ってきました！

昨年末に取引をさせて頂いた不動産会社社長が、奄美大島と埼玉の二拠点生活を始められ、奄美大島の不動産市況やその魅力を聞くうちに、実際に現地に見にいこうと思い立ち、社長と日程を調整しつつ、現地訪問。
今回の目的は、事業用不動産調査と社長との再会。
１０数件分の不動産資料をかき集め準備して行きました。

鹿児島経由でしたが、鹿児島から奄美大島まで更に飛行機で約１時間。

現地は、残念ながら、雨。。。
もうすぐ梅雨入りの様です。
空港前でレンタカーを借り、物件所在地をナビに入力して出発！
１件目の物件は、何とこのレンタカー屋さんの隣の土地でした。(笑)

現地調査予定物件のほとんどが１５００㎡～２万㎡級！！
広大な上に、草が生い茂り、場所を特定するのに苦戦。。。

今回は、売物件だけでなく、成約物件の資料も集め現地確認、不動産は、比較、比較、比較。
沢山比較しながら見ていると、徐々に売れたものと、売れ残っているもの、売れそうなものが分かってきます。

稼働中の店舗兼民泊の収益物件、民泊の稼働状況は、実際にお茶を頂きながら店主からヒアリング。
今年は観光客がどこも減っているようで、原因は大阪からのLCCのピーチが海外路線にシフトし、奄美路線が運航休止になった事が大きな原因だとの事でした。

郷土料理【鶏飯（けいはん）】でランチ。
美味！！
二日酔いの朝でも食べれそうな優しい味でした。

その後も数件の調査をしつつ、島の中心地、名瀬で夕方、現地在住知人社長と合流。
島一番の有名郷土料理屋を予約してくれていました。

黒糖焼酎を飲みながら久しぶりの再会。
夜な夜な楽しい時間を過ごしました。
行先に知り合いがいるのは何かと心強いです。
３０度、４０度の焼酎はさすがにキツイかった。。。

沖縄本島や石垣島、宮古島等と違い、まだまだ観光地化されていない、静かな海と自然。
短い間の弾丸調査でしたが百聞は１見に如かず、色々思うところが有りました！

滞在中の走行距離、約４５０ｋｍ！

先週終えた売買契約。
看板設置後、用地探しの飛び込み営業が一気に増えたと以前のブログに書きましたが、先日終えた売買契約、実はその飛び込み営業が縁で売買契約までに至りました。

その営業の方曰く、
「業務柄、不動産会社を見ると飛び込んでしまうんですよ。」
近くの大手不動産会社に寄って駐車場に戻る途中に、弊社の看板が目につき、飛び込んたとの事でした。

弊社の土地情報を紹介したその足で現地を見に行っていただき、夕方には、おおよその金額の報告、２日後には買付が届き、約１週間後に契約というスピード。

契約の帰り、
「こんなご縁もあるんですね。」

不動産情報はとこでご縁が繋がるか分かりません。
売主様も希望条件で成約に至り、大変喜んでいらっしゃいました。

今回のご契約、
何とか売主様の為に売って差し上げたい私の思いと、何とか買いたい思いの営業マンの、”引きの強さ”
がもたらしたご契約となりました。

今日は、朝から引き渡し決済の為、東京へ。
最近多いのが、ネット銀行の住宅ローンを利用される買主様。
金利が０．３％を切る勢いで、団信の内容も都銀より充実しています。
今日の買主様もネット銀行を使われた為、決済現場では現金が１円も動かず、司法書士、弊社、仲介会社が各自スマホで登記費用、残代金、仲介手数料の着金確認をし、僅か３０分で終了！
今回も良い買主様にご縁を頂きました。

東京駅へ向かう帰りの八重洲地下街、来るときはお店の開店前で、ほとんど人がいなかったのが、帰りには僅か１時間で、一気に人が増えていました。
東京ハトサブレ―の土産店の前には１００名以上の長蛇の行列が。

その後は、横浜に戻り、金融機関で令和６年度の固定資産税の納付。
１月１日付けの所有者になっていて、販売中物件が何件も重なるり、一括納付するとそこそこの金額になります。。。

県税事務所へ移動し、次は、買取再販物件の不動産取得税の減免手続き。
一定のリフォームを加えた、買取再販物件の不動産所得税は、手続きを行うと減免されます。
ただ、その提出書類
　　・申請書　・売買契約書　・増改築証明書　・登記簿謄本　・瑕疵保険付保証明、買主からの売買代金入金が分
　　　るもの、等々、、、。
色々有りかなりめんどくさいです。

GWまであと数日。
休むために、仕事もラストスパートです。

現在の家に住んで十数年。
今回、初めて町内会の班長の順番が回ってきました。

班長の束ねる方が、組長と副組長。
そして今日は、近くの公園に集まり、その１１班からなる新班長への組長と副組長からの説明会が有り参加してきました。

私の住む町は、昭和４０年代前半に開発された広大な分譲地内。
集まってまず驚いたのは、参加されている私以外の１０名の殆どが高齢者。
間違いなく、ダントツに私が最年少。
立ち話スタイルで説明会が始まり、すぐに一人の方が、直ぐに手を挙げられ、足が悪いので、ここに座っても良いですかと、公園の遊具に腰掛けられました。

町内会費の回収、夏祭りの手伝い、総会への参加、公園清掃の物置の鍵管理、清掃後の清掃局への報告、街灯切れが有った際の組長への連絡、込み収集ネットの管理、回覧板の管理等々、町内会がこんな風に運営されていたのかと感心するばかりでした。

ただ、一通りの説明が終わった後は質問タイムでしたが、話がどんどん困っていることの相談会に。。。
　　・足が悪いので回覧板を回せないから、町会費は払いますが回覧板は飛ばしてもらえないか。
　　・町内会の方から電話が掛かって来ても、知らない番号は受けない様にしているのでどうすれば良いか。
　　・坂が多いところの班なので町内会費を集めに回れない。
　　・公園清掃が終わった後、清掃局への連絡はFAXでと言う事ですが、FAXが無い、コンビニでも操作できない

未だに私の町内会には、名前・住所・電話番号の記載された町内会名簿が数年に１回更新されて届きます。
今に時世、「？」と思いながらも、これだけ多くの高齢者同士の町内会となれば、昔の運営方法を周到するのがやっとで、情報もアップデートすることも難しいのではないかと思います。
回覧板も、今はメールの方が早いし、印刷コストも要らず、変更していくに越したことは無いかと思いますが、このような高齢者が直ぐに対応できるわけがない状況だというのを感じました。

先日、取引させて頂いた古い団地。
自主管理で管理の調査をヒアリングしていると、高齢者ばかりとなり理事長が出せず、また、総会にも出席者の決議出席者が足らず、外部から理事長を雇い、その報酬を各戸が数千円負担している管理組合が有りました。

電話が有っても「オレオレ詐欺」で取れず、メールやSNSを使えず、回覧板すら回せなくなって来ている高齢者。
横浜市の統計では

１年間の持ち回りの町内会の班長となりますが、私でお役に立てる事が有ればと思います。

今朝は、弊社の買取再販物件の現場へ。
先週から始まった解体工事でしたが、現場で打ち合わせしたいと連絡が有り、工務店社長と現地待ち合わせ。
少し早く着くと、大工さんが作業中。

大規模修繕工事と重なり、通常はバルコニーに仮置きしている廃材も一室に纏められていました。

キッチンの壁の一部に床から天井にまでは給排水管が通っていました。
キッチンはオープンキッチンにする予定でしたが、今回の解体してみたところ、完全なオープンキッチには出来ません。。。

なので、４５ｃｍ程壁を残したたオープンキッチに予定変更。
解体は解体業者に任せ、終われば大工が入るという現場も有りますが、この工務店は、解体から大工さんが行っており、無駄な解体、意思疎通の無い解体にならず、予定変更も。臨機応変に対応して頂けます。

その他、細々した微修正を現場で行いました。

リノベーションは解体してみないと分からない事、多いです。

今日の主な予定は３件、鶴見→府中→新宿の移動。

８時に出発。
まずは鶴見区にて引渡し前の物件の室内確認。
集合ポスト番号も確認。
購入時に聞いた番号では開かず、管理人さんに確認。
どっさりと迷惑チラシの山で、カバンに入れて持ち帰り。

次は、東府中で打ち合わせの為、川崎を経由し、JR南武線で北上し、京王線に乗り替えお昼には到着。
オーナーチェンジで所有されていた区分マンションの賃借人が出たため、その売却の依頼を頂き、今日は、所有者、リフォーム業者と私とで、現場にてリフォームの打ち合わせ。

インターネット掲載用の商業施設や公共施設の写真を撮りながら、現場マンションへ到着。

築年数、間取り的に、ほぼフルリフォームとなりそうです。
６月頃から、弊社にて販売スタート予定です！

ここまでで、１４時過ぎ。
東府中駅に戻り、次は事業用賃貸の募集依頼と賃貸管理の打ち合わせの為、新宿へ。

早めに着いて打ち合わせ場所の喫茶店を探しましたが、週末の新宿、マクドナルドでさえ満席。
とにかく、外国の観光客が激増しています。

因みに、ちょうど４年前の４月に、コロナの緊急事態宣言が出されたころの日中の新宿駅の写真↓

事務所に戻れたのは、１８時過ぎ。
これから溜まった事務処理を一気に片づけます！

移動距離の多い、長い１日でした。。。

今日は夕方から東京で売買契約の予定。
が有り、その前の出た時ついで訪問を数件アポを取っており午後から東京へ。

まずは腹ごしらえ、いつのも東京駅地下のカレー屋さん。
訪問まで時間が有ったので、先日寄った東京駅前の移住センターで時間つぶし。
東京駅八重洲口は、高層オフィスの建築ラッシュです。

打ち合わせ後は、宝町方面へ徒歩で移動。
東京の桜もそろそろ満開です。

今日の契約は仲介業者としての売買仲介契約。
弊社は、客付け業者。

売主様から、なかなか売れずに困っていらっしゃったそうで、「良いご縁を頂き有難うございます」と、感謝のお言葉を頂きました。
非常に上品な素敵な売主様と不動産を通じ、お繋ぎでき、良かったです。

今回の契約、大手さんが物元でしたので、契約書類は物元作成でしたが、複数の契約チェック体制が有り、直前まで誤字等の修正修正。。。

契約後は事務所に戻り、明日の準備等々。
明日は、移動移動の１日になります。