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今朝は、２０年以上お付き合いになるお客様からのご紹介を頂き、市内某所にて打ち合わせの為ご訪問。

借地権の不動産を相続され、今後どうすれば良いかのご相談でした。
事前に物件調査を終えていたので、事前に作成していた資料でご説明。
ご兄弟３名＋ご紹介者の４名いらっしゃったので、４倍のご質問対応、途中、ご兄弟のお一人からの自宅の売却相談も頂き、気づけば２時間以上喋っておりました。

弊社では、不動産再生も仲介も行っておりますが、仲介のほうがやりがいを感じます。
売買仲介歴も、もう四半世紀以上になります。
人の役に立つことは何物にも変えれませんね。

今回は、相続登記、賃借権のお話から、地主様対応、借地権割合、路線価、相続放棄、相続税、譲渡所得税等の税金のお話まで、広域なお話となりました。
今日のお話内容は、弁護士、司法書士、税理士でも役不足で、法律から税金、不動産実務に携わる「不動産屋」だから対応できる内容だったと思います。

積み上げてきた、実務経験と知識がお役にてたなら、うれしい限りです。

M様、帰りに頂き物まで頂いてしまい、有難うございました！
また、ご不明な点がございましたらいつでもご相談ください！

今朝は、新規物件の仕入れ決済。
新規物件がまた増えました。
決済終了後も金融機関の担当者と諸々の諸手続き。
何だかんだで１時間。
金融機関を出たのはお昼前に。

その後は、バッテリーが上がってしまったバイクの救出作業。
ジャンプスターター購入して、初トライ。
一発始動！
バイクは出先でバッテリー上りすると大変なことを思い知らされました。。。

機動力が復活し、今日の物件の現地確認と現地キーの取り付けに向かいました。
大規模修繕工事の真っ只中。
養生が大変そうです。

今回の部屋も、フルリフォーム予定。
良い物件に仕上げます！

今日の午後は、年に１回の健康診断。
年度末に近づく３月は毎年空いています。
今年は更に午後からの時間帯を取ったので、↓御覧の通り貸し切り状態でした。

健康診断後は、遅いランチ。
バリュームを飲んだ為、下剤が処方され先ほど飲みましたが、このランチは無駄になってしまうのか、無駄にならないのか、どうでもいいことを考えながら伊勢佐木町へ移動。

夕方からは、大成建設横浜支店内で不動産情報会へ。
今まで実需の不動産の取り扱いが殆どでしたが、この会に参加する様になり、商業用不動産、大規模事業用地、建設関係、底地専門業者、仕業等、今までに無かった情報と人脈が得られるようになりました。
先日、某法人が１０００坪以上の中古車デーラー用地を探して欲しいと依頼を受け、ご紹介し検討頂いてる情報もこの会からの情報でした。

情報交換会の後は、その流れで二次会へ。
こういった会合、ただ単に参加しているだけでは意味が無いので、毎回参加者名簿を確認して、頂きたい情報を持っていそうな、または、持っている情報を求めていそうな方の近くに座るように心がけています。
お酒が入ると、参加者同士のの距離もグッと近くなります。

小才は、縁に出合って縁に気づかず、

中才は、縁に気づいて縁を生かさず、

大才は、袖すり合った縁をも生かす

今日の朝一は、プロジェクトの打ち合わせの為、上大岡の金融機関で金消契約からスタート。

その後はロフォーム中の現場の進捗確認。
あと２週間程度で完成です。
今回の物件のお風呂、１６×２０のタイプで広い！

昼食はは、近くの不動産会社の営業の方をお誘いし、ランチしながらの情報交換。

事務所で事務処理後、夕方からは事務所近くのスポーツジムの体験見学。
器具よりも、お風呂とサウナ重視ですが、以前通っていた事務より、狭い。。。

サウナで汗を流した後は、サラリーマン時代の元上司からお誘いを頂き会食。
お子さんがご結婚されるので、家を探して欲しいとのこと。
「お前だったら安心なので。」と、元不動産も、親となると何かと心配されているようです。

弊社は沢山のご紹介のお客様に支えられております！
有難いご紹介をまた頂きました！

昨年末、事務所の引っ越しと共にビル外壁への外看板を設置しました。

設置後、約３か月。その効果は。。。

飛び込み営業が、”とにかく”増えた！

建売用地、マンション用地、ディーラー用地の用地営業から、ノンバンク、解体、証券会社。。。。世の中、こんなに飛び込み営業を職とされている方々多いのかと思うほどです。

ただ、不動産関連の飛び込み営業に関しては、時間のある限り、事務所にお入り頂き、お話を極力聞かせて頂いております。

反面、嬉しいのは、
「上永谷の駅前とは聞いてましたが、事務所こちらだったんですね。駅に向かっていると御社の看板有ったので。」
と、以前お取引させて頂いたお客様や、仲介会社の営業マンの来店。

特に仲介会社の営業マンや、買取業者の方が、査定・案内・下見の前後に、「看板見たので」と立寄って頂く事が多くなりました。

また、ストリートビューでは、以前のテナントのパソコン教室かもしれませんが、イトーヨーカ―ド上永谷店の駐車場出口正面のビルです！

事務所を留守にする機会も有りますが、看板を見つけた際には、是非ご来店ください！

今日は午後からの予定は電車移動。
まずは横浜へ。

横浜駅前の不動産業者さんと、約１時間の打ち合わせ。
多くの不動産業者さんは、３月は半期の締め月。
既に、先月末で目標達成されたそうで何よりです。

次は、久しぶりの東海道線に乗り、今日の売買契約場所の東京駅へ移動。

今日は日曜日でしたが、観光客も増え、凄い人波でした。
東京駅に来ると、いつも寄る八重洲地下街のカレー屋さん、「ALPS」で遅めのランチ。
ここのカレー、東京駅に有りながら、凄いコスパです。

仲介会社さんの事務所までの途中、東京駅前に、”移住・交流情報ガーデン”という看板。
最近、仲間の不動産会社社長さんが、離島と２拠点暮らしを始め、色々話を聞いており、”移住”のキーワードに釣られ中へ。

パンフレットを幾つかチョイス。
LCCの便数も増え、”移住”、”二拠点生活”、有りも知れません。
それにしても、東京のど真ん中のこんな建物中にこんな情報センターが。。。総務省が運営しているそうです。

時間も迫り、仲介会社さんの事務所へ。
今回も不動産を通じ、良い買主様とご縁を頂きました。
担当者は、ベテランの担当者の方でしたので、契約もスムーズに無事終了。
弊社は、売主、買主、客付仲介会社、物元仲介会社の立ち位置になる事がありますが、仲介担当者が、出来る方か否かは、申し込みから契約までの電話やメールのやり取りの頻度で分かります。
出来る方は、半歩前を見て仕事をされているので、電話やメールのやり取りに無駄が無いです。
今回の担当者さんとは、申し込みを入れて頂いた時の電話１回、メールのやり取り２回で、本日の契約に至りました。
なので、こちらもノンストレス。
ご担当者さん、有難うございました。

その後は、日本橋から浅草橋に移動。
よく、出たついで仕事を組み立てる為、今日の東京に出たついでは、昨日アポを取り、元上司の転職先訪問。
電話やラインのやり取りはしていたものの、２年振りの再会。
久しぶりの再会にも拘らず、話の半分が、ゴルフ中に○○（元同僚）がコース内の池に落ちた話で、大爆笑。
定年に近い年齢で転職されましたが、変わっておりませんでした。

そして、「夏山、俺、転職して良かったわ。」と。

私が転職時に、この上司から掛けて頂いた言葉を思い出しました。

”転職や独立は、失敗したと思いたくないから、頑張れるんだよ”

今日は事務所内で終日事務作業。

そんな中、定年退職された、元上司から久しぶりのお電話が。

お子さんが結婚されるとのことで、家を探して欲しいとのことでした。

住宅ローンの金利や何だかんだ、五月雨式のご質問を受け、
「○○〇〇万円住宅ローンなんて返して行けるのかな？」
いくつになっても親にとって、子供は子供、心配されていました。
「夏山にお願いできれば一番安心だから」

有難うございます！

その数分後、今度は某不動産会社社長からラインが。。。
オーナーチェンジで保有していた物件が、今月退去予定となり、退去後リフォームするのでその売却仲介の依頼。

お任せください！

先日も取引先の営業マンから、自宅売却の依頼を頂きました。

有難いことに、「不動産屋が不動産屋に購入・売却依頼」も、度々頂きます。

ご信頼の中のご紹介、期待以上の動きでお返しさせて頂きます！

今日は、リノベ現場の進捗確認からスタート。

天井を２０ｃｍ上げ、オープンキッチンにしかなりの解放感。
和室も洋室に。
大工工事も、終盤、来週からはクロス業者が入ります。
３月中旬ごろには、完成予定！

その後は、３月下旬から工事着工の某所マンションへ工事前の現地確認。

旧式の浴室への大きな段差。
今はユニットバスは、洗い場とドアがフラットになっていますので、１５ｃｍ程下げる事が出来ます。
いよいよ始まります！

次の現場は仲介業者からの難有り物件を弊社で買主を探してもらいたいとのこと。

この道路、現売主様の単有の私道で行政から是正するよう勧告されているそうです。
話には聞いていましたが、想像以上の状況。。。
売却よりも、まずは補修しないと、雨水で傷口が広がりそうです。

沢山の難あり物件を仲介してきましたが、時間は掛かっても、何だかんだで最終的には成約に至ってます。
売れない不動産は有りません。

難あり物件のご相談もお任せください！

ある仲介会社担当者からの相談。

売主様の希望価格に届かず、弊社又は弊社仲介で買主業者を探して欲しいとの依頼。
販売図面を頂くと、売地の図面でした。
その中に、「S６２年築古屋テラスハウスの上物あり」との記載。
建物の状況を聞くと、各々７０㎡の２戸１のテラスハウスで２台の車庫付き。

収益で回らないかと、鍵を担当者に手配してもらい内覧。

内装の昭和感はイメージ通りで、外装費用の掛けようによっては、賃貸としては行けそうです。

マンションとは違い、戸建ての場合は建物が使えるようになると、再建築不可や借地権の物件で有っても収益が見込めれば収益物件として、難あり物件でも、高利回りの魅力で、買い手は不動産業者、個人を問わず居ます。

この担当者、室内見るのは今日が初めての事。
築年数から、即土地での売却しか思いつかず、収益物件化することは考えてなかった様です。

法人買取りで建売用地としての金額が伸びなければ、土地売りと並行して、収益物件、間取りを付けた戸建て表記でネット出してみればと、アドバイス。
２戸１のテラスハウスなので、壁を一部壊し、２世帯住宅需要や、事務所＋自宅、の需要も出て来るかもしれません。

戸建ての販売方法は、マンションや更地の販売方法に比べ、視点の切り替え方で気づかなかった需要の掘り起こしが出来る場合が多々有ります。

先日聞いた、ある社長からのお話。

その社長、全国の農地や処分に困った難あり不動産の処分を引き受け、ボランティアでされており、テレビにも良く出ている社長。売買の仲介手数料は取っておらず、交通費と調査実費の本当のボランティアでされています。

何故そんな事をしているのか、何度か話を聞いたことが有りますが、
　「他じゃ絶対に扱ってもらえないので当社でやらなければならない使命感だけです。」
　「まずは、地元不動産会社に相談して頂き、それでもだめなら、最後の最後に引き受けてます。」
また、数年前からは、自社購入した再建築不可の不動産を無償で貸し出し、行政や民間企業と協力し、子供たち夕食を提供するボランティア活動もされております。

そんな社長。

数年前に、お客様より「お荷物不動産と空き家をそのままの状態で買い取って欲しい」とお願いされ、取得・売却時の経費、残置物撤去費用、解体費用、測量費用、建物建築費用を考慮するとタダで引き取っても赤字かもしれないレベルでしたが、利益は出なくてお客様の問題が解決するのであればとボランティアとして購入されたそうです。

　それから2年、お客様が破産されたらしく、破産管財人弁護士から封書が届き、購入した金額が低すぎるからお金をよこせ、というものでした。
周辺取引事例を考慮し、購入したと管財人弁護士に伝えても、「おたくの取引きは詐欺だ」、「公序良俗違反だ」、「説明義務違反だ」と何度も言われ、あたかも私が犯罪者的な話を何回も言われ、不動産鑑定士の先生に意見書を作成してもらい、管財人弁護士に提示。
…が、弁護士からは「こんなものは何の根拠にもならない」と言われ、「納得しないなら裁判するぞ。そうなったらおたくの会社は今後営業しづらくなるよ」と…。
何人かの知人弁護士に相談され、人の方から、「運が悪かった。当て逃げされたようなもの」と言われ、しっくりしたそうで、先方の言い値の評価額との差額の数百万を支払ってきたそうです。

この社長の人となりを良く知っているだけに、

「・・・・。」