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今日は、リノベ工事現場で解体後、リフォーム会社社長と現地打ち合わせ。

初回の内覧時から、天井高いのに、この天井の梁？のような部分のが低く、圧迫感があるのが気になっていました。

梁にしてはと思っていたこの天井、解体を進めて覗き込むと、梁は無く、換気扇のダクトが入っているだけ。
かなり大きくふかして施工されていました。
今回の物件の天井高が、２．７ｍ有り、余計にこの梁のようなものが目立ちます。

そこで、更に解体。
ダクト一本通す為に、こんなに、ふかしていました。

約３０ｃｍ、天井を下げていました。
大工、工務店の社長と協議し、天井高をキッチンから面一に上げる追加工事に。
工事費も追加で掛かりますが、これでかなりの解放感が出ます。

その後は、もうひと現場。
来月仕入れ予定の物件の現地調査にリフォームと現地待ち合わせ。

このタイプのキッチン、収納力も有り一時ははやりましたが、今は殆どがオープンキッチンになっています。
先日仕入れた物件も同じようなタイプでしたが、TVモニター、電話回線、床暖房のスイッチがこの壁有り、動かすのが大変でした。
この現場は、壁に何もついておらず、今回は大丈夫だと思っていましたが。。。
工務店の社長がキッチン下に潜り込み確認。
何と、この左側壁の内部に、水道管がは走ってる！！
水道管が壁から天井を通り、浴室・洗面側に繋がっているとのこと。
完全オープンのキッチンは難しそううですが、結局午前の現場同様、解体してみないと分かりません。

そして、次は、キッチン奥に浴室まで続く、また、ふかし部分が。
排水、ガス管と思われますが、、こちらも解体してみないと分かりません。

新築時の施工コストダウン・作業効率で無駄になっている空間、現場現場によって異なるの配管の回し、解体して見ないと分からない事、結構多いです。

事務所近くでランチをした帰り。
金物屋さんの前を通ると、珍しい自転車を発見！

電動工具のメーカー、マキタの自転車！

早速調べてみました。

やはり、かごには電動工具、乗っている人は作業着。

DIY好きにはたまらない自転車ですが、この値段、バイク買えますね。。。

今朝は、銀行支店担当者が年始の挨拶をと先週アポを頂き、弊社に来訪。
この銀行の担当者さん、今年の新卒君。
なので、いきなり聞いても分からないだろうと昨日、「来訪時、御行の収益不動産の融資基準を教えて頂きたい。」と事前に連絡。昨日、「来訪時、御行の収益不動産の融資基準を教えて頂きたい。」と事前に連絡。

早速、収益不動産購入時の基準について聞いてみると、
「担保評価次第です！」
「あと、違法建築物件はダメです！」
「いやいや、それは分かってるんですが、そうじゃなくて。。。」
話が、かみ合わない。

こちらが聞きたいのは、築年数、金利幅、借入期間、建物構造、自己資金割合等々、収益物件の購入権当時の判断材料が欲しいのです。
「それは分からないので、詳しいものとまた来ます。」
「・・・・・。」
他行との比較のしようが有りません。

自分の売っている商品のの説明が出来ない営業なんてあり得ないと思いますが。。。
住宅ローンセンターの担当者とは違い、支店の融資担当者は、不動産会社だけでなく、地元商店の運転資金や設備投資資金まで広域の融資を行っており、広く浅くの知識であるのは分かりますが。

先週も、別の銀行とこんなやり取りが有りました。
その銀行の支店が駅から遠く、事務所からも片道１時間弱かかるので、プロジェクトを終えた時点のタイミングで、近くの支店に替えてもらいたいと相談。
「お客様の要望なので、出来なくはないですが、支店によって不動産プロジェクト融資のの積極性に温度差がありので今までの様な同じ条件での融資ではなくなる可能性が有ります。」との事。

同じ銀行でも支店によって、積極的に取り込む融資先が違ったり、不動産会社に特化した信用金庫が有ったり、初回融資から保証協会を使わないプロパー融資であったり、担当者の知識の差が有ったり、様々です。

今朝は先日購入した物件の荷物搬出の業者立ち合いから業務開始。
搬出業者も予定通り到着。
そしてすぐに作業開始。
御覧の通り、荷物がそのままで、まだ生活感が有ります。

今回の残置物撤去費用、ネットで複数社から見積もりを取りましたが、最高値と最安値の料金の差が十数万円！
こういった定価の無い作業の依頼は注意が必要。
高かろう良かろう、でも、安かろう悪かろう、でも有りません。
金額でなく、今回は、口コミ評価の高い会社で選んでみました。

作業開始２時間。

綺麗さっぱり、荷物が無くなりました。
２トン車満載の荷物の量でした。
作業員の方は若い二人でしたが、とても感じのいい好青年。
態度や言葉の使い方にも関心しました。
口コミ評価、三百数十件中、１００が％★５で信じがたかったですが、その通りの会社でした。
次は、いよいよリフォーム工事着工です。

その後は事務所に戻り、午後からの仕入れ契約準備。
そして横浜に移動。
不動産仲介会社の多く入る、TSプラザビル。

眺めの良いお部屋で、押印、手付金の支払い、そして滞りなく契約終了。

遅いランチは、横浜駅地下蕎麦屋、味奈登庵でカレーうどん。
とろみが掛かったスープで熱くてなかなか食べれない。。。
時間のないときにメニューの選択ミス。

事務所にトンボ帰りし、各種連絡等々を早々に済まし、夜は、子供の所属ダンスチームのステージを見に、川崎のCLUBへ。

入場チケット４５００円＋６００円のワンドリンク制。
売れない演歌歌手並みのチケット料金！(笑)
更に、嫁と二人で×２！
大爆音の中、ビールが胃の中で音を立てて揺れていました。

楽しそうに、青春を満喫しておりました。

親父も負けずに、明日も頑張ります！

今日の決済は、弊社で購入物件の決済。
朝から上大岡へ。

10時からの決済で１５分前に付いたものの、既に全員お揃いで、私待ち状態でした。
今日は弊社が買主。
出金伝票と振込伝票を書き終え、仲介業者、売主様、司法書士と出金待ち。
売主様、昨年大病されたそうで、出金待ちの間、健康話に。
滞り無く３０分で終了。

その後、キーBOXの設置と電気メーターの確認で現地に。
通電の連絡を東電にしましたが、該当マンションの登録が無いので、現地メーター番号を確認してほしいとの事ですが、なんかいつもれないメーターが。

再度、東電に連絡するも、その番号ではないと。。。
電話を切り、暫く考え、重要事項に係る調査報告書を確認。
やはりそうでした。
一括受電方式のマンションでした。
メーターデーターが出てこない訳です。

週明けからは残置物の荷物の搬出からスタートです。

今日は朝から、社有物件の売却決済の為横浜へ。

長年工事中だった横浜駅もようやく完成の様。
今日の決済は、現金購入の買主様なので、仲介会社さんの事務所で書類を書き終えた後は、司法書士の前山先生と私は残り、買主様と仲介担当者は一時退席し銀行へ送金手続きに。
待つこと１時間。
先生との世間話も尽き欠けた頃に、戻ってこられ、今月３件目の決済は無事終了しました。

今週金曜日は、仕入れの決済。
そして、来週は昨日無事に纏まった仕入れ契約。
来週で今月の一山を超えます。
今月は、仲介決済、成約決済→仕入れ決済→仕入れ契約と、在庫が上手く循環。

春には弊社の決算。
来期に向けた仕入れを強化中です。
皆様、買取情報もお待ちしております！

今日は朝から、弊社売買仲介の土地の決済で銀行へ。

昨夜、決済の固定資産税の清算金の間違いに気づき、急遽訂正。
今年はうるう年で、３６６日。
なのに、３６５日で計算してしまいました。
今回売主は不動産業者。
領収書を事前に準備して来られます。
数十円の誤差ですが、売主、買主への金額の修正連絡作業、仲介あるあるですが、かなり手間が掛かります。
なのでいつも決済時の数字には慎重に行っているのですが、今回はおまけに、売主と買主の清算金額が逆。。。
痛恨の大きなミス。
ただ、今月は決済が３件有り、早く気づいて良かったです。
仲介業者の皆様！お気を付けください。

出金も早く、約３０分で決済無事終了。
買主様は、こだわりの建物を建築されるそうで、完成は来年の夏だそうです。
融資は弊社で持ち込みましたので、建物融資の部分実行も有り、弊社もお客様と完成まで伴走させて頂きます。

決済後は、向かえの金融機関に移動して、今度は来週仕入れる自社物件の銀行手続き。

弊社担当のWさん。
出会った頃は係長の肩書でしたが、先日出世をされ支店長代理に。
今回の出世と共に、来月には異動されるとのこと。
不動産屋と対等に話せる、不動産融資に長けた方だっただけに残念。

手続きを終えた頃、本日決済の売主業者社長よりラインが。
「夏山さんへお願いして本当に良かったです。」
事務所が他県に有り、遠方の為、物件管理が出来ないということで、弊社で、解体業者手配、測量手配、現場管理、販売活動までサポート。
そして、販売スタートから約３週間で成約。
色んなご縁と運が繋がりました。
個人のお客様からの依頼も、業者さんからの依頼も、同じクオリティーで一生懸命。
炎天下の草刈は大変でしたが、良い思い出です、K社長！
嬉しいお言葉有難うございます！

その後は、購入予定物件の室内の内見。
横浜に移動し、仲介会社からカギを預かり市内某所へ。
まだ、商談中で画像を見せることが出来ないのが残念ですが。富士山が遠望できるナイスビューの眺望のお部屋でした。
予定通り購入させて頂こうと思います。

本日の走行距離、約１００ｋｍ。
事務所に帰るころには日も暮れ、税務関係の書類を片付ける予定でしたが。。。
明日に持ち越しです。。。

今日は年明け初の定休日。
ですが、今日の休みもいつもの様に、仕事と合間に休み。

朝一は、車の車検で、陸運局へ。

車・バイクいじり、DIY好き故、車検はいつも自分で陸運局に持ち込むユーザー車検。
約４０分の手続き、検査で、無事終了。
次は２年後ですが、この車では今回が最後の車検になりそうです。

その後は、仕事を挟み、仲介会社から購入打診の来ている物件の現地調査へ移動、日当たり、周辺環境を確認。
そして、別現場に移動。
今月引き渡し予定の社有物件の引渡し前チェックと簡単な清掃。

遅めのランチは、現場近くの横浜のコスパ最強の蕎麦屋、”味奈登庵”へ。

食事を終え、自宅に戻ると１５時過ぎ。
ここから本日の休暇。
なかなか時間が取れず、延び延びになっていた、バイクのタイヤ交換に着手。
タイヤそのものを手組み換えします。
ついでにブレーキシュー交換、オイル交換の予定。

作業がここまで、来たところ携帯の着信３連発。
お客様から実家の売却相談のお電話が入り、その後もまた別のお客様から決済の確認のお電話、リフォーム会社の社長から新現場の打ち合わせ電話と立て続けに入り、その間、約１時間ほど作業中断。

電話を終えたころには外は薄暗く、明日は朝からバイクが必要。
戻るなら今しかない。
結局、タイヤ交換作業を諦め、元通りに付け直して作業終了。。。
仕切り直しとなってしまいました。(笑)

休みの日でも、全ては、お客様ファーストです。

年末年始休暇、そして３連休と、長い休みも昨日までで、今日からは不動産業界の繁忙期のスタート。
ようやく各所連絡が取れるように今日からない、一気に溜まっていた業務が流れ出しました。

今月は、売却・仕入れ・仲介と決済３件、仕入れ契約、お客様・自社の金消契約、リフォーム現場の工事開始、自社販売スタート、等々。

そして、今朝の朝一は、購入のお客様の金消契約で金融機関で待ち合わせ。

金消契約に同席するのは久しぶりでしたが、今の金消契約は電子契約。
スマホ内で担当者の指示通りに進めて終了。
銀行の担当者曰く、紙の通帳を持っている方は全体の１割ほどで、９割の方がアプリを使われているそうです。
銀行の実店舗がどんどん統合されて行く訳です。

事務所に一旦戻り、各種連絡を済ませ、午後は石川町の業者社長と仲介案件の打ち合わせ。
社長と雑談で、現在建築中の横浜駅直結のタワーマンション、「THE YOKOHAMA FRONT TOWER」の話に。
抽選倍率が付く中、５部屋購入できた方がいるそうで、早速、転売先を探されているそうです。(笑)

事務所への帰りがけには、買取業者さんから着信。
「夏山さんから卸してもらった、○○マンション、成約しました。」と、わざわざお礼の嬉しいお電話。
来週食事でもと。いうことになりました。

ゆっくりとは過ごせなかった今年の年末年始と３連休。
サラリーマン時代はON・OFFの切り替えが容易でした。
休み前に仕事を片付けて、家族旅行、火・水は電話を取らない等。

今は、土日祝は仲介会社、お客様の対応、平日は法人仲介会社、司法書士、金融機関、税理士、役所対応と、平日の方が忙しく常時ON状態ですが、このペースにも慣れて来ました。
ONとOFFは切り替えようとするとむしろストレス。
切り替える必要はないんだと、そう思えてくると楽になりました。

弊社も３月までの繁忙期の波に乗れますよう、フル稼働して参りますので、今年も宜しくお願い致します！

新年、明けましておめでとうございます。

年明け早々の能登地震。
当時私は、１６：２１発の新幹線に乗り込む１０分前に、地震発生し、停電、全線運休のアナウンス。

幸い、２０分程度の遅れで横浜に戻ってくることが出来ましたが。。。

震災翌日には、今月決済予定のお客様から、震災の災害派遣で派遣されるかもしれないので、決済に来れないかもしてないとのお電話がありました。
ご主人様のお仕事は警察官。
派遣命令が出れば直ぐに出動する体制で、事前の予測がつかないとのこと。
初詣、箱根マラソン等、人の集まる年末年始の警備、地方からも応援要請が多々あるそうで、警察官のお仕事には頭が下がります。

２日から売主様、４日からは、銀行、司法書士と、布石の打てることを昨日までに各所調整。

２０２４年、震災と共に業務開始となりました。