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今日は水曜日。
定休日ですが、弊社の事務所ビルは１階から４階まで不動産屋さん。
なので１階に迷惑が掛からないよう、定休日を選び、朝から外壁看板の設置工事。

約１時間で工事完了。
目の前はイトーヨーカドー上永谷店。
人通りも多く、かなりよく目立ちます。

上永谷駅から徒歩２分。
これで迷うことなくお越し頂けるようになりました。

お近くにお越しに際には、是非、お立ち寄りください。

とうとう迎えてしまいました。
今日は、一級小型船舶免許の学科試験日。

朝５時に起きて最後の追い込みをする予定でしたが、時計を見ると既に７時。
取り合えず、早く出て、試験会場の近くのドトールで最後のあがきを。。。

会場に着くと、受験者はおじさんばかり。
バイクの免許を取りに行った時も、おじさんライダーの多さにびっくりしましたが、船も同じです。

今回の学科試験、４日間のス―クールに入れば試験免除で取得可能ですが、拘束時間もお金も掛かります。
なので、独学でチャレンジしましたが、海図、標識、旗の色、海図の読解、気象、エンジン構造等、広く浅くの問題が多く大変でした。

試験時間は２時間２０分でしたが、１時間ほどで終了し、退途中出。
試験会場外の廊下には、既に回答が掲示されていました。
とりあえず写真を撮り、後ほど自己採点。

昨日の強風で、イチョウの落ち葉舞う中を歩きながら自己採点。

結果は。。。

無事、合格しておりました！

先週は仕入れ契約、今日は、販売用不動産の売却契約で横浜へ。
１週間で、１件仕入れ、１件売れ、在庫の回転が良いペースです。

今回の客付け頂いた仲介業者さんは横浜のベンハウスさん。
昔から存じておりますが、今年で創業３０年とのことで、横浜では老舗です。

契約時に決済日も決まり、３０分で終了。
今回も良い買主様とご縁を頂きました。

帰りがけ、隣のビルに知人の勤務する不動産会社が有り、ガラス越しに中を覗くと、暇そうにパソコン眺めていたので、アポなし訪問。

近況報告・情報交換を行い、この日は明日の船舶免許試験に向け帰宅、最後のあがきです。

今日の夕方からは、お客様と、先日お世話になった弁護士さんへお礼の挨拶の為、関内の弁護士事務所へ。

色々と有りましたが、親身にスピード対応して頂き、ほんと良い先生でした。

その後は、お客様が今度は夏山さんにお礼をしたいとのことで、近くの中華街へ。

いつもなら、お言葉だけ有難く頂くだけなのですが、今回の案件は、売主様、弁護士、弊社、それぞれが頑張った上で売却まで至った案件。
私も売主様と喜びを分かち合いたく、ご一緒させて頂きました。

売主様は、部品メーカーのシンガポール駐在員として仕事をされていた事も有り、日本語、中国語のバイリンガル。
中国、マレーシア、タイ、台湾、香港に仕事を通じて知り合った友人が沢山いらっしゃるそうで、円安の中の日本の不動産を買いたいと、よく相談を受けるそうです。
売主様曰く、「今回、私を助けてくれたことをその友人に話し、是非紹介して貰いたいと言われてるんですよ。通訳は私がしますので。」

不動産を通じ、また、ご紹介の輪が広がりそうです。

先日の、事務所引っ越し作業中のドタバタの中に頂いた買取案件。
無事纏まり、今朝はその売買契約の為、横浜へ。

早めに到着し、仲介業者さんへ差し入れを購入。
”緑のたぬき”と”赤いきつね”を各１箱買い。

これを両手で担ぎ、仲介業者さんの事務所へ。
「夜の小腹が空いた時のこうゆうの助かるんですよぉ。」と喜んで頂きました。
営業所長と、売主様の調印が終わるまで、営業所長さんと暫し雑談。
今回は営業マンからの物件ご紹介でしたが、この所長さんとのお付き合いも２０年近くになります。
契約室に入り売主様にご挨拶、押印、手付金をお渡しし、契約、無事終了致しました。

契約後は、気になっていた、横浜駅前の町中華「龍王」で早めのランチ。
運よく３人待ち程度で直ぐには入れましたが、出るときには長蛇の列に。

今回、弊社で購入させて頂いた物件は、築１５年ほどの８０㎡弱のマンション。
事務所からも車で１０分掛からず、地元の物件。
１階ですが、専用庭に加え、庭横に専用使用権付の駐車場でハイルーフ車にも対応。
今回、非常に良い物件を購入することが出来ました。
年明けに決済、リフォームスタートし、年度内の成約を目指します！

夕方には、今回新事務所に合わせて新調した接客テーブルが到着！
今回、１４０ｃｍ　→　１８０ｃｍにサイズＵＰ。
６人座れるようにしました。

来週には新調した椅子も到着予定、再来週は外壁看板工事予定。
年内には、新事務所、完成予定です。

今朝は１０時から来客。
事務所移転後祝いに、お茶を１ケース頂きました。
Aさん、わざわざありがとうございました。
機会が有れば、是非一緒に仕事しましょう！

次の来客は、経営コンサルタントの方との打ち合わせ。

経営コンサルタントというと、何故かうさん臭いと思っていましたが、横浜市から受ける機会が有り、中長期的な経営展望について、なかなか描けておらず何かのヒントになればと、今回依頼してみました。

初回なので、１時間弱のお話でしたが、ヒアリング時に、既に言葉に詰まるところ多々。
初回にして、気づきや発見が有り、短い時間でも有意義な時間でした。
年明けから５回のコンサルティングを受ける予定で、しかも無料！

特に印象に残ったのは、
　・不動産業界の方で経営コンサルを受ける方がそものも少ない。
　・不動産業界の社長で、中長期の経営を考えている中小の会社はほぼ無い。
これは、数値を事業計画に落とし込み、事業改善を行うことがしずらい、業界特有の傾向かも知れません。

その昔のサラリーマン時代、半期ごとの会議で、所長業としての来期目標を計画しても、目標数値は会社からの決まった数字が割り与えられ、その数字達成の計画のほとんどは、「割り当てられた広告予算の使い方”をどうするか」、が軸で、そもそも未来の数字を予測しずらい仲介業績の目標数字は、”気合の数字”　の要素が多分に有りました。
買取も仲介も、俗人的要素が高く、また、次の再現性無い業態、そこが難しい。

驚きだったのは、「経営や業績が悪い会社に一番多い特徴は？」　の私の質問に対して、
「原価計算の出来てない社長・会社です。」と。
会社経営としての当たり前の事ですが、経費・原価・利益がどんぶり勘定になって、業績悪化している中小企業、特に建設、飲食業界には、非常に多いそうです。
納税もそうですが、当たり前の事を当たり前にしていない会社は、ゆくゆくは業績悪化に繋がっているとのことです。

諸先輩社長方々と、赤ちょうちんでの経営アドバイスも多大に参考になりますが、今回の様な、専門家の話も為になりました。

午前は、弊社新規買取予定物件の読み込みと、買付２件を仲介会社に送付、売却相談を受けている物件のネット調査、各所連絡を済まし、午後からは、新事務所の外壁看板の打ち合わせで看板屋が来店、打ち合わせ。
前テナント看板が接着剤付けされており、剥がした跡が汚く、跡を隠すには同じ大きさにしなければならないのですが、そうするとかなり大きな看板に。
ただ人通りも多く、イトーヨーカドーの駐車場の出口前で、かなり目立つ。
なので、大きい方をオーダー予定です。

その後は、旧事務所の退去立ち合い。
創業時から色々な思い出のある旧事務所とも今日で最後のお別れです。
仲介担当が来られ、鍵を返し室内状況をチェック。
弊社で交換した、フロアカーペットは、そのままオーナーに無償譲渡。
室内状況も良く、敷金は全額返還となりました。

で、この旧事務所、今日で弊社の契約書上の退去日となりますが、実はもう借り手が付いて、私の知り合いの不動産会社が入る予定です。
弊社が入居中に見て頂いて、立地が良いので即決されました。
順調にいけば来月中旬にも入居予定とのこと。

賃貸も売買も、不動産を通じて色んなご縁で繋がって行きます。

本日の朝一は、残代金決済からスタート。

物件は神戸のマンション、買主様は大阪、売主様は横浜で、今回弊社は売主・買主様の仲介業者としての立場です。
買主様は現金購入。
なので、司法書士事務所にて売主様と待ち合わせ、買主様とはテレビ電話で繋ぎ、残代金はネット送金で完了。
事前準備が出来ていましたので、２０分で終了！
便利な時代になりました。

その後は、横浜駅に移動し、事務所の住所変更届提出の為県庁へ。

新事務所内の固定電話、宅建業者票、報酬票の掲、郵便ポスト、建物外観等々、写真の提出がポイントで新規宅建免許申請時と同じ手順が必要。

その足で今度は、宅建協会へ変更届手続き。

その後は、関内に移動し、一級船舶免許の試験申し込み手続き。

今回選んだ方法は、”飛び込み”試験。
車の免許も飛び込みで取りましたが、船舶免許も有るそうで、学科と実技が有りますが、学科は独学で受験し、実技はいきなり船の運転で試験、人生初の船の運転が試験日となります。
YouTubeでイメトレし、臨みます。。。

そして遅めのランチは久しぶりのラーメン二郎関内店。
今日の行列はまだましの１５人程度。

食後は上大岡の金融機関で新規プロジェクトの打ち合わせ。

今日の１日の移動は、地下鉄の１日乗車券を使いまくり、効率のいい動きが出来ました。

先日終えた新事務所の賃貸借契約。
先日、新事務所の鍵が届き引っ越し作業徐々に初めました。

通常の業務を行いながらの引っ越し作業となるので、一気に移動はできず、徐々に。。。
まずは、ネット回線の切り替えを行い、インフラを整えました。
狭い事務所でしたので、新事務所へ引越しの荷物も業者を呼ぶほどのものでなく、１日息子の力を借りただけ。

広くなったので、大型の収納棚を購入。
収納力が大幅に改善。

今回、事務所ビルに看板を設置予定。
かなり大きな看板になり、数社から見積もりを取り寄せ中です。

引っ越し作業の合間にも、今日は午後から買取物件の内覧で仲介担当者と現地待ち合わせで２時間ほど中抜け。

今週末には、完全移転、何とかなりすです。

今日は朝からお客様とご一緒に上大岡の住宅ローンセンターで住宅ローンの申し込み手続きからスタート。

最近の住宅ローンは、金利競争も限界にきている為、どの銀行も団体信用生命保険の商品内容が盛りだくさん。
もはや仲介会社の説明の域を超えており、今日は、申し込みと同時に担当者から団信の説明もして頂きました。
通常は、銀行との契約時に矢継ぎ早に決めてしまう、金利や保証料、団信の話も直接銀行担当者から余裕を持って説明して頂けました。
このパターン、お客様には余裕を持って検討して頂けるので、今後もそうして行こうと思いました。

その後は、上大岡の別の金融機関に移動し、プロジェクト融資の手続き。
ものの数分の手続きで大きなお金が動きました。

午後、事務所に戻るとお客様からのお電話が。
ご実家の売却相談でした。

このお客様との出会いは約２２年前。
①自宅の売却でご縁を頂き、以来、②ご主人様お父様の自宅売却、③セカンドハウスの購入、④奥様ご両親様の住み替え先の自宅産購入、そして⑤今回の奥様ご両親様の旧ご自宅の売却相談。

今回のご相談、約２２年間で、５回目のご相談となります。
難易度は少し高いですが、頼って頂いたからには、また、頑張ります！

夕方からは新事務所の家具の下見へ。

中古で充分です。。。