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手狭になって来た事務所。
先々を考え、移転先を９月上旬に初内覧、即申し込み。
以来、今日までに約２か月。

何度も進捗確認で連絡を入れるも、毎回違う担当者が対応。
何度、同じことを一から説明したことか。
挙句の果てには、
「私では分かりません。」
「分かる方から連絡貰えますか？」
また新しい方登場も、一から話し、「お調べして連絡します。」
そしてまた連絡が来ない。。。
申し込みから契約までのプロセスで、物件担当部署→審査課→契約管理課の縦割り体制。
準王手の不動産会社ながら、各部署間の責任のなすり合い。
全体を把握できる方が誰もいない状態。

酷い対応でしたが、入居希望日の２週間前の本日、何とかなりました。
移転日はこれから調整しますが、今月２０日～３０日までに新しい事務所でスタートすることになります。

午後からは、顧問税理士と打ち合わせ。
弊社では１１月が期の後半スタート
この税理士、税理士、公認会計士、１級FP、CPFと、会計資格の４冠を保有。
頭の回転が速く、ノンストレスな先生です。
月次決算から消費税、インボイス、年末調整、今期決算の見通し、色々とご説明頂く。

最後に先生曰く、「順調ですね。」
順調と思ったことは一瞬たりとも有りませんが、「順調」に少しでも近づきたいものです。

今日は朝から、午後から売買契約の準備。
火曜日には契約書類の製本を終えて準備していましたが、誤字・脱字を発見。
契約直前、”あるある”。
製本をばらし、差し替え、再度製本、二度手間にイライラ。

今日の契約は、売主様、買主様、どちらも弊社のお客様の直契約。

重要事項説明書、これまでに何度作り、読み、説明してきたのか。

営業所長時代、宅建を持ってない営業マンの契約になると、所長が重説。
営業マンとお客様は契約までの間、案内、打ち合わせと互いのコミュニケーションが図られたうえで契約に臨まれますが、所長が重説代行する時は、その日が初めてお客様とお会いする形となります。
細かい方、おおざっぱな方、不意打ちの込み入ったご質問等々、臨機応変に対応しなければならないので結構大変です。
宅建取得率の低い営業所となると、土日はほぼ重説に時間が取られてしまいます。
６名の営業マンのうち、４名が宅建持ってないっていう酷い営業所が有りました。
仲介業務について四半世紀、自分の契約、部下の契約を合わせると、１０００回以上になります。

重説、契約書のご説明を終わり、署名に入った絶妙のタイミングで売主様が来社。
これも、売主様が来られる予定時間に合わせる様、鍛えられたました。

今回のご契約も、すてきな買主様、売主様と不動産を通じご縁を繋げる事が出来ました。
お客様を見送り、デスクに座った時の、”達成感”、半端ない。

その後、夜は、起業７年目の同業社長と会食。
先輩社長から色々な話やアドバイスを受け、更にモチベーションが上がりました。

明日からも、新しい目標に向け、どんどんチャレンジして行きます！

先月中旬よりバタバタと週一休めるかどうかでしたが、今日は久々の休日。
コロナの為、子供の学校行事に父兄の参加が出来ませんでしたが、３年ぶりに振りに運動会へ朝から出かけました。

学校の敷地がとにかく広大で、校門から運動場まで１５分。
途中、ナイター設備・観客席付の４００ｍ陸上競技場兼サッカー場、センターまで１２０ｍの野球部専用の野球場、テニスコート等々。。。
高い授業料払ってるだけの充実の施設。涙。。。

陸上競技場でやってるものかと思いきや、その奥にももう一つ陸上競技場が有るらしくひたすら歩く。

父兄観覧席に到着！

が。。。

広すぎで、この距離で子供の姿が、全く見えない。。。(笑)

男女混合リレーの６走との事でしたが、見えない。。。
雰囲気しか味わうことができませんでした。
小さな園庭での幼稚園の運動会が懐かしいです。

不動産仲間の社長のお子さんも同じ学校なので、
「運動会、来てる？」と、ラインを送ると、
「只今、ゴルフ中です！(笑)」、との返信有り。
色々なご家庭事情が有ります。(笑)

幾つかの競技を観戦しながらも、この日は１１月だというのに異常な暑さ。
これだけ広ければ、日影が殆どなく、徐々に体力が奪われてしまい、午後からは妻を残しで、一人帰宅。。。

青春真っ只中の子供たちの運動会の雰囲気を味わえ、広大な敷地を散歩できただけでも、良い気分転換。
小中高と公立育ちの私には、羨ましすぎる学校施設で有りました。

弊社媒介の土地をご検討のお客様。
土地を購入して、建物を建築予定。
建てる工務店は既に、決まっているとのこと。

お客様には重要なポイントは説明済みですが、工務店の担当者にも念のため、物件説明、融資の審査状況と、ご挨拶を兼ねて、お客様にアポを取って頂き、本日、訪問してきました。

社長さんがご対応頂けるとのこと。
訪問前に、その工務店のホームページを熟読。
横浜市内の社長の自宅をモデルルーム兼自宅とされている様で、写真が沢山。

道路の狭さ、隣地の崖、狭い間口、なんか見た事あるような。。。
社長の自己紹介・・・バイク好き、食事の８割はラーメンのラーメン好き
気が合いそう。

事務所に着くと、お客様担当の一級建築士兼社長がご対応頂きました。
世間話から、
社長：「夏山さんは以前はどちらの会社にいらっしゃったんですか？」
私：「○○不動産に２２年ほど居ました。」
社長：「えっ！、私、その会社の〇〇営業所で自宅の土地を１０年前に購入しました！」
私：「私、その当時、そこの営業所の所長でした！？」

ホームページの見た社長の自宅、記憶が一気に戻ってきました。
私：「当時の営業担当○○ですよね。」
社長：「そうそう、○○さん！」
私：「ホームページの写真、どっかで見た事あるって思ってました！」
社長：当時の資料を持って来られ、「あっ、担当の○○さんの名刺に、夏山って鉛筆書きしてますね。」
　　「重要事項に表紙に、営業所長／夏山勝の印鑑、押してますね！(笑)」

社長の自宅土地は、当時、営業担当が経験浅く、私が裏方で現地調査や書類を作成し、事ある毎に営業マンへ商談のアドバイス、物件調査に同行させて頂いた物件でした。
裏方でしたのでお会いした記憶が飛んでますが、接道、排水、擁壁等、建物を建てるには難易度が高く、私も買主様が設計士、建物のプロの方だから、契約にGOを出した記憶があります。

以下、「、」を入れるところが有りませんが、一文で表しますと、

”私のお客様が購入検討している土地の建築依頼予定の工務店の社長の自宅の土地も私が仲介”

こんな繋がりとご縁、滅多に有りません。

私：「社長のご自宅の取引と同じクオリティーで、お客様に、ご説明、対応させて頂きます！」
社長：「施主の○○さんに、夏山さんの仲介なら大丈夫と言っておきます！」

一つの土地、不動産が、また、人と人を縁、繋がりを広げてげてくれました。

今日は午後から、弊社保有物件のリフォーム中の現場確認。
そろそろ完成予定で、色合いの確認も含めて行ってきました。

暗すぎるかと悩んだフローリングの色合いでしたが、建具と色合いが良くあっており、正解でした。
色のサンプルは小さく、中々イメージがいつもつきにくいのですが、アクセントクロスもそうですが、大体が施工するとイメージより薄く感じます。

事務所に戻り、仲介業者へ現場の進捗と販売スタート時期を連絡。

週末にはクリーニングが入り、いよいよ販売スタートです！

この物件を通じ、どんな買主様と新し出会いが有るのか、楽しみです。

朝から役所調査、金融機関の打ち合わせ、測量士との打ち合わせ、事務所移転関係の書類の作成等々。。。

夜は、大手仲介業者の営業マン、Oさんと会食。
当初、若いので「肉」の予約を入れてましたが、念のため、肉、魚どちら良いかと聞くと、「魚」！

急遽、予定変更、横浜駅の寿司屋に変更。
横浜駅周辺、良い寿司屋が余る有りません。

話は仕事から離れ、ラーメンの話に。

私：「ラーメン好きでね。２日に１回は食べてる。ラーメン二郎も好きで。。。」
Oさん：「私、全国のラーメン二郎店で食べ歩き制覇しました！」
私：「家系も好きで。」
Oさん：「私、家系ラーメンの家系図見るのが好きなんです！」
私：「ここ行ったことある？」
Oさん：「そこの味噌ラーメン大好きなんです！」
私の家の近所のマニアックなラーメン屋まで来店済み。

私：「葉山でうまい味噌ラーメンと言えば？」
Oさん：間髪入れず、「あじ兵ですね、鉄鍋で出て来る！」
私：「奈良の天理発祥の”彩華”よく奈良まで学生時代食べに行ってて。。。」
Oさん：「あ！この前、食べて来ました！」

明日の休みは、静岡のラーメン屋、来週は山形のラーメン屋の食べ歩き予定とのこと。

上には上がいました。
Oさん：「SNSで１０００以上の店舗の感想をUPしてるんですよ！」
　　　　「ラーメンの深い話、なかなかできる人いないので、今日良かったです！」
確かに、ホームページの営業マン紹介で、【趣味：ラーメン食べ歩き】と書いてましたが。。。
完全に食べ歩きの域を超えてます。

私：「マンションの買取ついでに、ラーメン店買い取るから、店やろうよ！」
Oさん：「私、作るのはダメなんですぅ。食べ歩きとコメントUPが趣味で。。。」
私：「笑・笑・笑！」

「締めのラーメン、行こうよ！」と声を掛け、鶴屋町の「はま虎」へ。
「まだ食べられるなら、夢の全トッピング、良いよ！」
「ほんとですか～！！」

仕事だけでは、絶対に分からない、彼を発見しました。

恐るべし、プロラーメンマン！

私は、もうはいらない、ノーマルで締めました。。。

今日の午前中は、弁護士さんお力を借り進めていると組んで進めている案件の東京地裁での第1回弁論日。
訴訟といっても、利害関係で揉めている案件ではないのでご安心ください。

今回の売り主様、知人の連帯保証人となり、当事者が失踪。
数千万の借金を背負ってしまいました。

その間、返済の為に他の保有不動産の売却を何度か担当し、１５年近くのお付き合いになります。
昨年末に、債務者の唯一の財産の不動産を差し押さえ、代物弁済で今回の売主様に所有権移転は出来たものの、完済済みの抵当権が残っており、他人名義の債務者、実体のない法人の根抵当権が設定されていました。
抹消させないと売るに売れない状態で現金化できません。。
そんな売却依頼を受け、弁護士を通じ東京地裁に抵当権抹消の提訴。
もう３０年以上前の抵当権設定、

弁護士、弊社、売主さんと役割分担、協力し合い約４カ月。
これまでに売主様と打ち合わせは、十数回。

証拠集めに当時の債務者を探し出し、完済したという陳述調書を取ったり、法人の住所や法人代表の自宅にも出向きそのの実態が無いことを出向いて確認したり。。。
それも、酷暑の真夏の作業。
売主様も色々と弁護士や弊社任せで無く、色々と動いてくださいました。
私も、忙しい弁護士に代わり現地写真を撮りに行ったりの補助業務をしながら、その間、買主様を弊社で探し売買契約。
もちろん、現在の抵当権抹消が停止条件でした。

そんな案件の今日は、第１回目の弁論日。
証拠不足であると、弁論が２回、３回と続いていきます。

午後一番に弁護士からのメールが。。。

裁判所に抹消できる証拠は充分と認められ、本日の弁論１回で裁判終了。
１週間後判決では間違いなく抹消許可決定の判決、その２週間後に判決確定、１１月上旬には抹消登記可能との報告でした。

直ぐに売主様にお電話。
売主様：「朝から仕事が手に付かなかったよ。いやー、夏山さん、助けてくれてありがとう。ここまで来れたのは夏山さんの
　　　　　お陰です。」
私　　：「ようやく、この言葉お伝えできるようになりました、「おめでとうございます！」」

大手の不動産会社では、このような時間が掛かり売却できるかどうか分からない案件、まず受けないと思います。
大手にできなく、小さな不動産会社だから出来る事、”お客様の役に立ち、必要とされ、感謝される事”、まだまだ沢山ありそうです。

この売主様、会う度に仰って頂く言葉ががあります。
”夏山さん、俺の葬式には必ず来てよ”

今日は定休日。
暑さも落ち着いた休みの今日は、朝から近くの公園の一人お掃除ボランティア。

この夏の酷暑の為、雑草の繁殖力も凄くなってます。

周りは古い分譲地、道路とアスファルトの隙間が広がり、そこに雑草が伸び放題。
住民も高齢化、一人暮らしの一軒家も。
毎朝、我が家のわんこのお散歩コース、毎回通る度にこの雑草、気になっていました、特に雨上がりの草の湿った感は不快で、蚊の住処にもなります。
地域の為、顔見知りのお散歩仲間のわんこ達の為にも通りやすくしてあげようと、作業開始。
１時間も有れば、と、軽く取り掛かりましたが、アスファルトの間からの雑草根っこ抜きに一苦労。

２週間前の休みの日も、弊社販売中の雑草刈をしていたような。

人（犬）の役に立つことをすると、気分爽快になりますね。
人も犬も”有難う”の言葉は有りませんが、ボランティア精神とは”見返りを期待せず、求めない事”だと思います。

学生時代、沢山海外を見て来ました。
海外青年協力隊、国境なき医師団、国連、JICA、国連、NPO色んな方と出会いました。
総じて思うのは、ボランティアとは、一方通行、見返りを求めない、自己満足がちょうど良いのだと思います。

今日の午前中は、販売物件の図面作成、ネット登録の事務作業。
買取再販は専任返しが多く、自社物件で有りながら、直接登録が出来ないものも多く一長一短です。

午後からは、終日外出。

まずは、神奈川区役所で税金還付の手続き。
不動産取得税は県税でした。

一定の諸条件は有りますが、３００万円以上のリフォームを行い、建築士からの増改築証明書を添付して役所に出すと、買取再販時の物件の建物の不動産所得税の還付が受けられます。
その還付額も数十万。
数を重ねるとすごい金額になります。
ただ、役所仕事、いつものごとく、沢山の書類が必要でしたが５分で書類を提出し手続き終了。

次は、弊社保有物件のリフォーム進捗確認の為、某現場へ。

今回の物件は築３２年。
賃貸ならばそのまま貸せるくらいの室内状況でしたが、フルリフォーム。
ようやく、キッチン、ユニットバスが入っていました。

細部を確認。
フルリフォームの場合、床や壁を閉じてしまうとダメ出し工事の後戻りが出来ません。
マンションの引き渡し後のリスクは給排水管。
築２０年以上の配管は基本、弊社では全部新規配管に替えております。
配管は室内だけでなく、給湯器の根っこから変えないと意味ないのですが、きちんと交換されていました。
バルコニーの掃き出し部分の木部の斑にダメ出しテープを張り、今日のチェックは終了。

それにしても、リフォーム費用、リフォーム依頼を出す度に上がっています。
ホント自社だけボラれているのではないかと思うくらいです。
社長仲間に相談すると、
「夏山さんとこ、まだ全然安いですよ、うちは同じ広さで○○〇万円ですよ！」
「自分だけ、ボラれているんじゃないかとる思う事、私も思うことが有りますよ。(笑)」と。
９０㎡前後の広さになると、一昔前なら下手すりゃ家１件建てられる位の金額になります。

建売業者も、建築費高騰で採算が見込めず、建売でなく土地売りで出している物件が増えて来てます。
昨年、一昨年は、便器、給湯器不足で物が入らない時期が有り、引き渡すにも引き渡せない物件が多発しておりました。
契約書に、「決済後、給湯器は入荷次第交換します。」盛り込まれた契約も何度か行いました。
が、今年は物は入るが、価格高騰。
条件は他社も一緒、まだ物が入って来て引き渡しの目途が立つだけでもましですね。

先日、札幌の商業ビルの建築中に工期を急ぐあまり施工不良をごまかし、建て直すという大きなニュースが有りました。
建築費高騰の中ですが、弊社では、必要なところにはお金を充分掛け、手抜きのコストダウンは一切妥協せず、現場管理を売主自ら定期的に行い、品質管理を行っておりますのでご安心ください！

バタバタと待っていたものが動き出し、更新が１週間空いてしまいました。
色々と有りましたが、とりあえず今日。

今朝、朝一は弊社売主物件の引き渡し決済で、中國銀行横浜支店。
四半世紀の不動産で数百～千件近く決済を色んな銀行で行いましたが、中國銀行は初。
昨日、駐車場有るか確認のTELをしましたが、電話対応は当たり前ですが。中国語。
バイリンガルの方で親切に日本語でご案内頂きました。💦

事前に仲介会社から聞いていましたが、日本の銀行と勝手が違うこと色々。
・事前審査は個信のみ。本審査で物件審査（調査費用数万円）→個人本審査→本承認→金消は決済当日
・設定登記は銀行指定、移転と抹消は弊社司法書士前山先生、設定は銀行指定の埼玉から来た司法書士のW司法書士
・中國銀行横浜支店は決済は１日１件のみ
・永住権無しでもOK、就労ビザでも可能
・返比よりも自己資金重視、物件価格の３５％有れば取り込み可　　　
・決済日、出勤まで相当待つ。（この日の出金まで２時間！）　　
・当たり前ですが、銀行内、全員中国語。　　　　　　　等々

この事前審査では、大手仲介や大手売主ならこの内容の事前で、契約、ローン特約つけることは出来ないかも知れません。
ただ、話していて感じた担当者が非常にしっかりしていたので、契約を進めました。

待ち時間、２時間有りましたので世間話も前山先生も片言の中国語で参加し、色々な話が。

今回、仲介頂いた担当者、中国籍のバイリンガルの女性でしたが、前職は免税店に勤めていたそうで、その時にランチで通っていた店の顔なじみの店員さんが、今日の買主様！
「今度不動産屋になるから。」と伝えたところ、「じゃあなたから買いますね」との約束が今日に至ったそうです。
驚いたのは、来日して僅か１４年、前職在籍中にで宅建を取り、コロナで免税店が倒産、その後不動産会社入社し、何と不動産売買経験、僅か２年とのこと！

更に驚きは、この担当者、売買仲介年間３０件、賃貸仲介４０件！！！
「集客はどうされているんですか？」と聞くと、
「ほとんどが、TikTokからの反響です！」
当初から、担当者がしっかりしていたと感じたのも、この数字の場数を聞くと裏付けできました。

TikTokで、日本語の話せない中国籍の在日の方に、就労ビザ、年収、勤続年数に合わせて有利なローンの組み方を中国語で発信しているそうです。
更に、中国籍の方の融資条件や金利にめちゃくちゃ詳しく、中国銀行、交通銀行、意外な銀行としては三菱UFJもよく使っているとの事。

数名程度の中国籍の方専門の仲介会社の方でしたが、ニッチとはまさにこのことで、TikTokで広告費０。

日本語話せる方は、大手問わず自らネットで探し問い合わせも可能ですが、日本語読めず、話せずの方は必然と話せる会社に問い合わせますし、事、不動産となる大きな買い物は、母国語でしっかりと説明受けたいもの。
むしろこの様な、実需で探されている日本語が不慣れな方が多いのではないかと思います。
「事前審査を取れば、お客様はほぼ１００％自分から買って頂ける。」とのこと。
この言葉、実務を通じ、経験上、よくわかります。

ニッチの凄さ、TikTokの０円集客、数名の仲介会社、年間３０件の売買契約。
衝撃を受けながらも、大きなヒントを得た気がします。