今日は定休日。
しかし午後から、社有物件の契約の為、伊勢佐木町の仲介会社へ。
昼間は来ることが有りませんが、居酒屋が既にオープンしており、お客さんも結構入っているにビックリ。
買主様より、「場所も部屋も、とても気に入りました！」と仰って頂きました。
売買仲介出身の私ですが、弊社考えた、間取り・色・設備等を同じ価値観”良い”と、素直に気に入って頂ける事が、唯一の買取再販事業のやりがいや喜びでしょうか。
今でも仲介の方がやりがいは大きく感じます。
契約も１５分で完了！
また弊社の不動産を通じて、すてきな買主とご縁を頂きました。
契約後はの午後からは半休。
関内に移動し、中華料理のランチを食べながら、至福の一杯！
今日朝一は、９時に仕入れ物件の決済で上大岡の金融機関からスタート。
銀行は９時からなので、シャッターが開くと行員が一斉にご挨拶して頂けるのがなんとなく優越感を感じます。笑
段取り良く３０分で終了。
口座引き落としの手続きを行い一旦事務所へ戻り事務処理を一気に。
午後一は、先日合格した電気工事士免許申請で伊勢佐木町へ移動。
２～３週間で免許が届き、これで内装工事の電気関係が自分で扱えるようになります。
その後は、本日引き渡しを受けた物件の室内確認、給湯器型番確認、鍵の地設置の為、鶴見へ。
今回の物件もに荷物そのまま状態で弊社で購入させて頂きました。
先日購入させて頂いた物件は、施設に入る為同じく荷物付で購入しましたが、売主さんが帰ってくれば、そのまま生活できるほどの分量でしたが、今回は２トン車１台程度。
次は、今週予定している弊社保有物件の売却契約の設備表確認の為、新横浜方面へ移動。
水回りの機能は物件毎に違うので要確認。
付帯設備表を忘れてきたことに気づき、写真を撮りまくる羽目に。。。
その後は、星川に移動。
用事を済ませた時点で、既に１７：３０。
朝からの走行距離は１０２Km。
昨日の、２４時間マラソン、ヒロミが走った距離と同じ。
良く走り切ったと思います。笑
事務所に戻ってからも、契約書類のチェック諸々。
今週も休みなしの予定です。。。
今日は定休日でしたが、午後から関内の弁護士事務所へ。
駅を降りると、土砂降りの雨。。。
最近、このような雨多すぎです。
何年も掛かり、ようやく代物弁済で取得した不動産をご所有のお客様から売却の依頼。
所有権は移転できたものの、前所有者とは別人の債務者の根抵当権が設定されており、その抹消手続方法を弁護士と協議。
バブル時期の登記で、根抵当権者は金融機関でなく、一般法人。
幸いにも、債務者のご協力が頂け、今日はわざわざご遠方よりお越し頂き、陳述調書の作成の場に同席。
バブル期の生々しい金銭の貸し借りの話をお聞きしました。
売主様、弊社、弁護士と作業分担し、ようやくここまで来ました。
一山超えたこともあり、売主様からのお誘いで、遅めのランチ＆ビール。
平日の中華街でしたが、ノーマスクの観光客で賑わっておりました。
新車の納期も１年以上が当たり前になって来た昨今。
不動産仲間の社長が中古車販売も始めたと聞き、相談。
本日、オークション会場へ行くとの事でお誘いを頂き、同行見学させて頂きました。
大場所は、黒ふ頭の先、とにかく広い敷地内に車が数千台！
出品されている車を、会員限定のサイトで当たりを付け、現地で実車を確認。
全国から入札ができ、実車を見れない時には、オークション運営会社に問い合わせると、社員の方が臭いやエンジン音まで、実際に車に乗ってくれて教えて頂けるそうです。
水没車や事故車など、一か八かで落とすのかと思っていましたが、オークション運営会社が独自に車両チェックをし、専門の査定士が客観的に車を評価。
その概要書が各車に付いており５段階に評価、概ね、評点３.５～４が良好な中古車だそうです。
何故か。。。！
納車１年超待ち、転売禁止の新型アルファードとヴェルファイアがオークションに出品されていました！？
数百席あるオークション会場。
購入と売却のそれぞれ分かれた会場が有りました。
社長から曰く、中古車の流通形態は、不動産の売買に非常に似ているとのこと。
また、不動産の買取は、仕入れから現金化まで約１年かかるのに対し、中古車は、オークションに掛ければ、数日有れば現金化が可能。
なのでキャッシュの流れが良い。
色々とビジネスのヒントも頂きました。
次の機会には、友人社長のお手伝いを頂き、実践予定です。
拝啓 時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
さて、夏季休業をいただいておりましたが、当社は下記の日程（本日より）で営業を開始いたします。
お客様からの不動産に関するご相談をお待ちしております。 敬具
休み明けから、売買仲介、再販事業、新規事業と案件や予定が盛り沢山。
年末までフル稼働で働きます！
そんなスタート初日の今日１２：００、先日受けた国家資格、電気工事士の実技の合格発表でした。
結果は。。。
「合格者一覧に有ります」？！
合格と言うことで間違いないと思いますが。。。笑
この試験、筆記と実技が有り、昨年筆記は合格しながら、実技の試験日前が超多忙となり受験を断念。
今年、再度筆記試験から再受験。
電気工事は電気工事士しか扱うことのできない独占資格。
難易度は低いながらも超コスパの良い独占国家資格です。
ただ、合格率うんうんでは無く、実技が有り、配線図を見ながら、配線の切断、圧着を実際に行わなければなりません。
１つでもミスが有れば、一発アウトと、今まで取得した資格と異次元の勉強？練習？でした。
材料が非常にかさばり、事務所や自宅での練習も、来客者から「爆弾作ってるの？！」と言われたりと、大変でした。
DIYの趣味と実益（リノベ工事）を考えて臨みましたが、こんなに掛かるとは思いませんでした。
専用工具購入や練習用キット等、先行投資したお金も約５万円。
取得した資格で一番お金も掛かりました。
第２種は住宅の電気工事は全て扱うことができ、第１種は、工業電気を扱う資格なので、不動産屋（個人）としては、住宅用の２種で必要十分。
コンセントの増設、照明器具の取替が出来るようになっただけでなく、住宅の配線図や記号、施工工事の専門知識も増え、宅建の次に実益に繋がる資格。
ホッとしましたが、勉強の集中力も落ちてきました。
この免許取得を最後にもう資格は打ち止めです。。。
朝から台風の影響も有り、朝から雨が降ったりやんだりの天気。
今日は少し早起きをして、北鎌倉の「円覚寺」へ。
知り合いの仕事仲間との会話で、「鎌倉の寺での座禅、気分がスッキリしますよ。休みの日に毎週通ってます。」と聞いたのきっかけで、物は試し、今日は座禅初体験。
ちょうどお盆休みでもあり、今日は特別に円覚寺の住職の説法付。
戸塚駅からわずか９分、お寺も北鎌倉駅徒歩１分の好立地。
予約不要、費用も寺の入館料の５００円のみ。
小雨の中の寺は、非日常でした。
早く着き過ぎたのか最初は十数名でしたが、最終的に２００名以上に。。。
驚いたのは、照明や撮影機材がセッティングされており、ネットでライブ配信していました。
１時間の説法は、臨済宗円覚寺派管長 横田南嶺老師より。
お坊さんと言え、絶妙な話法。
絶妙なタイミングで笑いを入れ、話の強弱も落語家を上回る、話の上手さに、説法に引き込まれました。
説法が終わると、いよいよ座禅の時間。
足が１時間持つかと心配していましたが、座布団とお尻用の枕が配布されました。
冒頭、初心者の為の座禅の仕方のお勉強タイムも有りました。
２０分×２セットの座禅タイム。
静寂の中、雨音とだけが流れる時間。
非日常。
頭の中を「無」にする事。
これが非常に難しい。
最初は呼吸を１、２，３，・・・と、数える事をアドバイス頂きましたが。。。
まだまだ修行が足りないようです。。。
今日は月末明けの不動産屋の月初。
毎月のルーティーンワーク、銀行へ通帳記帳から業務スタート。
夏仲介会社も、休み前の広告準備なのか、今日はやたらと先日レインズ登録した物件の物件確認と広告承諾のお願い電話が入ります。
大手はネット広告専門部署を作り「○○不動産集約センター」を作っている会社も多くなっています。
そんな電話対応、来週の段取りを早々に済ませ、夜は、取引先の某大手仲介会社の担当者と会食。
お互い、業務が忙しく伸び伸びになっていました。
横浜駅周辺は、サラリーマン時代に約１０年、横浜営業所勤務していた事も有り、良く知った町ですが、今日は時間が有ったのでネットで良く調べ店をチョイス。
今日の会食のお店は、鮨処「円（まる）」。
看板にはちゃんこ鍋や鮨処と有りますが居酒屋です。
勤めていた横浜営業所から４００ｍ位の距離で、前は何十回も通ったことは有りますが、この日初めての訪問となりました。
何を食べてもおいしく、家族経営されている様で、店員さんの接客も素晴らしく非常に居心地の良いお店でした。
”当たりの店”で仲介担当の方も喜んで頂き、話は盛り上がり続け閉店の時間となり、２件目へ。。。
久々の”当たりの店”、鶴屋町の「円（まる）」、お勧めです！
今朝は早朝より、遅刻気味に起きて来た子供をバイクに乗せ、環状二号を爆走し東戸塚に送り届けた為、７：３０には事務所で業務開始。
対外的には８月１６日（水）まで夏季休暇。
ただ、実際は、明日も明後日もお仕事。
なので、実質１週間程度のお休みです。
そんな中ですが、関係会社等々は夏休みに入るので今日は朝から休み明けの予定組の為、バタバタと。
月末に新規仕入れ物件のリフォーム会社へ発注、仲介会社と決済日調整、銀行と金消契約調整等々。。。
リフォーム代、どんどん上がっています。
ふと、材料高と言いながら、自分だけボラれてるのではないかと思い、同業者の社長にライン。
「その広さで、その金額なら、むしろ安い方ですよ。先日リノベした物件は３５㎡でその金額位でしたよ。」
「自分だけボラれてるって思うの、その気持ち分かります。私も時々思う事が有ります。高騰しすぎですよね。」
とのお返事。
ボラれてはないようでしたが、皆、頭を抱えているようでした。
午後からは、PJ融資金消の必要書類取得の為法務局へ。
事ある毎に必要な会社謄本。
行ったついでに多く取っておくと、僅か数日で期限切れで、これもいつものあるあるです。
事務所が手狭になってきたことと、先々業務拡大・人員増、契約更新時期等のタイミングも有り、事務所移転計画中。
起業時の宅建免許取得申請時には県庁や宅建協会で頻雑な手続きが必要でしたので、また一からやる事を考えると、それが今までのブレーキになっていましたが、本日、県庁に移転の手続き聞こうとTELをしてみました。
「基本的には移転後の謄本と変更届（事務所写真付き・間取り添付）の提出だで良い。」
しかも、
「引越し後、３０日以内にその手続きすればよい良い。」との事。
それ以外に、取引銀行等の手続きも必要ですが思っていたより簡単なことを知り、事務所移転計画は進みそうです。
この数週間、暑すぎです。
十数年前までは、３６℃や３７℃の最高気温って無かったような。
地球温暖化、確実に進んでいることを体感中。
日中は外は動けない。
お客様宅訪問も、汗だくでは失礼なので、最近は日中は事務所で事務作業、朝一か夕方から外に出る仕事に極力しており、今日も１７時にずらして、８月下旬に引き渡しを受ける弊社で新規仕入れ物件のリフォーム打ち合わせで現地へ。
ただ、夕方でもほとんど変わらず暑い。
空室だった室内に入ると、”日当たり良好！”でサウナ状態。
それでもリフォーム屋の社長、黙々と寸法を測っています。
私は、耐え切れず、水筒片手に外で涼んでいました。
夏場の内装工事は地獄だそうです。
音にも配慮しないとダメなので窓を大ぴらに開けれず、エアコンが無い現場は、扇風機の付いた作業着で施工されてるそうですがそれでも暑いと。
今回は、家具や荷物付で弊社で一括購入、リビングに古いエアコンが１台だけ有りました。
「夏山さんエアコン処分は最後にして貰えますか。」と、社長からのお願いが。笑
昨日は、量士と土地の仮測量で現地で打ち合わせに行きましたが、測量士は基本１００％外仕事、この暑さの中、汗だくで作業していました。
室内の仕事、屋外の仕事、共にこの猛暑、大変そうです。
横浜の仲介会社さんへ物件の鍵を返しに行った後、何だかんだで今日はお昼を食べ損ねたので、近くで早めの夕食。
この暑さの中でも、ラーメンはだけは食べれます。
今朝は近々予定している契約の準備に取り掛かろうとしていると、契約予定のお客様からラインが。
「色々考えましたが、今回は白紙にして頂きたく、・・・（中略）・・・、噂通り非常に親身になって頂き、熱心に色々と動いて頂き大変感謝しております。」
数日前の打ち合わせ時にはには、住み替えにワクワクされていた様子で、そんなそぶりが全くありませんでした。
また、１か月以上に渡りお客様と打ち合わせを重ねておりました。
不動産業に就いて四半世紀。
営業所長時代には部下の契約や分かれ物件の相手の仲介会社からのキャンセルは、度々有りましたが、自分自身の直契約がキャンセルになったのは記憶にない位です。
私の経験上、部下や分かれ業者の急転直下のキャンセル理由の第一位は、親族の反対や意見が加わる事でのキャンセルです。
売買仲介は売主様が居て買主様の両社が居ますので、相手方にも大変な迷惑が掛かります。
なので、揺らいでいるお客様には、
「お返事は今日で構いません。よくご検討いただいた後でご連絡ください。」
「ご両親やご家族とご相談してから返答ください。」
等とお伝えし、石橋を叩いて契約を迎えるようにしております。
「お客様をガンガンに詰めて契約に至りました。」なんて、自慢げに言う営業マンが居ますが、このタイプは一番危険な営業マンで、お客様の意思判断は、営業マンのトークで変えれるものでは有りません。
仲介の基本は、お客様が間違った判断をしない様に、経験値に基づいた多くの選択肢や情報を提供することに尽きます。
お客様の心情を捉えるアンテナの感度は高い方ですが、今回は読み切れなかった。。。
キャンセルが残念では無く、何か事前にお客様に出来たことは無かったか、自虐的になり、凹みます。
ただ、契約が仕事の不動産仲介業、キャンセルは避けては通れない部分も有ります。
ま、悪いことが有れば、また良いことも有るでしょう！
むしろ、契約書類作る前でまだ良かった。
あと、１種間ほどで夏休み。
気を取り直して次の案件に向かいます！
