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今日は国家試験の技能試験日。
昨日は８時間、今朝も早起きをして２時間じっくり実技の練習。
そして試験会場の某大学へ移動。

試験の後は、解放感を感じながら、物件調査の為、都内目黒区へ移動。

今回の物件調査は、登記簿上の根抵当権の抹消手続きの事で弁護士の先生と相談しながら動いてる案件。

厄介なことに、債務者は売主でない第三者で、根抵当権者は金融機関でない法人。
３０年以上前の設定登記で抵当権が行使されていないと言うことは、既に完済済みの様です。
根抵当権者の会社登記は残っているものの、現存しているかどうかは不明。
通常であれば第三者が債務者の抵当権設定なんてあり得ませんが、売主様は借金の代物弁済で前所有者死亡後、相続人より取得したのでこんな事が起きてしまっています。
弁護士は債務者と債権者の現住所を職権で追いかけ、私は債権者の会社登記の住所に赴き現状の使用状況の写真撮り、売主様は弁護士が追いかけた債務者の現住所に訪問。
３者の共同作業で解決に向けて進めております。
買主さんも既にいらっしゃり、解決後は弊社仲介で売却予定。

現地調査の後は、学芸大学駅周辺のラーメン屋アプリで近隣の店を検索。
今日の遅めのランチは、ミシュランガイドに掲載されたという、麵処「びぎ屋」へ。

味の方は、、、、「普通」

正統派の優しく上品なラーメンは私には合わないようです。
ミシュランの基準は何だったのか、審査員の主観でしかないような。
かなり素材にこだわりのある店主の様です。↓

明日は、息子の高校の野球ベスト４を賭けた試合。
売主様との商談やその他諸々の業務が明日予定が幾つか入っている為、何とか応援の時間を作ろうと、今日の内に出来る事を前もって処理。

明日の商談が纏まれば、、また１週間また忙しくなります。
おまけに今週の日曜日は、国家試験の実技試験日。。。
明日の試合を勝ち進めば次は来週月曜日に準決勝、水曜日が決勝！
仕事とプライベートの色々が重なり、テンションMAX状態。

朝一は、契約予定の物件調査の為、横浜市役所へ。
新庁舎がみなとみらいに建てられ、バラバラの調査先であった不動産調査も、ここ「よこはま建築情報センター」１か所で済むようになりました。
また、今では、役所に行かずとも、ネットでほとんど取れる様になり大変便利になりました。
ただ、建築確認台帳や台帳記載事項証明証は役所に行かなければ取れません。
出たついでに、販売中の媒介物件、これから預かる予定の物件調査も。

ここに来るといつも思いますが、上水道・下水・道路台帳の検索ブース前で申請書類だけを受け取る叔父さんが３人。
役所の定年後の再雇用者なのでしょうか、３人も要らないでしょ、と来る度に思います。

その後は野毛の蕎麦屋でランチ。
某社長お勧めのメンチカツ定食を頂きました。

午後は、早々に事務所に戻り、事務書類を一気に片付け、各所連絡、明日の打ち合わせ準備。
そんなバタバタの中、サラリーマン時代の先輩が来社。
「○○君、今月で辞めるんだって！」
既に、私の耳には入っていましたが、過去には全社トップを取ったこともある社員が今月で退職するそうです。
既に、彼とは連絡を取り合い、来週飲みに行くアポ済みです。

優秀で若い社員がどんどん辞めて、営業店舗もどんどん閉めて、ホームページを見ればおじさんばかりの社員の写真。
神奈川だけでも、この２年間で十数名の退職者。
数名は相談に来たので、紹介で転職のお手伝いさせて頂きました。

今後のどうなっていくのか、憂いております。。。

早朝より野球部父母会の手伝いと応援の為、今日もまた猛暑の中、球場へ。

ベスト８進出を掛けた今日の試合、TVKのテレビ局も入っていました。

１２０名を超す父母会の方々、野球部約８０名、ブラスバンド部、チアガール、OB、学校関係者の大応援団！
父母会には、現役のプロ野球選手の子を持つ親御さんもいらっしゃったりと、流石の強豪校の迫力。

私は父母会のお手伝いで、チケット購入係の為、開場１時間前にチケット売り場に並ぶ。
１人２０枚までしか買えないので、６名のお父さん達と順番待ち。(笑)
炎天下の中、もはや　”行”　です。
いま時、ネットで買えるようにして頂きたい。

試合中も、仕事のラインやメールの返信、電話連絡、給水、塩アメが回ってきたりと、落ち着かない。
今日は事務所の電話はスマホに転送モード。
着信を折り返すと営業電話。
ホント、このパターン最近多く大迷惑。。。

大会は平日開催がほとんどですが、今日も平日にもかかわらず４０名を超えるお父さんが応援に参加。
「平日に毎回来れるお父さん達、仕事は何の仕事されているのか？」
お互い思っているに違いない。
不動産業は、瞬間瞬間の仕事なので比較的時間に融通が利きますが、皆、不動産屋なのか？笑

結果は。。。見事！、ベスト８進出！

東海大相模、横浜高校等、ここからは強豪校が続きます。
今回、初めて高校野球の応援に参加しておりますが、子供たちや父母会から色々なことを学んでいます。

頑張れ！

５月からほぼ毎週の週末、売主様と打ち合わせの予定が有りましたが、先日ようやく売買契約が終了し、いつもと違うパターンの今週末。

今日の朝一は、横浜某所で買主様の物件のご案内。

買主様は個人でなく法人。
後から提示価格がブレない様に、現地を実際に見てもらい、売主様からも状況説明をして頂く。

”業者なので見なくて・見せなくていい”、と言う、買主業者や仲介担当がいますが、自分の経験則から言うと、必ず見せて、売主から直接ネガティブな部分が有れば説明して頂いた方が良い。
気の知れた一人社長、または、社長直接商談で有れば後からブレることは無いですが、サラリーマン買い取り業者は、上司がNGを出せば、どうする事もできません。

ご案内後は、売主様と今後の打ち合わせを約１時間。
来週辺りには、売主様の希望に近い条件調整が纏め上げれそうです。

ご案内の帰り、”川崎のソウルフード”、「ニュータンタン根岸店」へ。
どうしてこんなに美味しいのでしょうか、ここのタンタン麺。
直営店とFC（フランチャイズ）店とが有り、FC店も加盟募集しております。
現在、調査も兼ねて違う店舗を機会あれば食べ歩いていますが、昼と夜はどこの店舗も人がよく入っています。

そして、このタンタンメン、カップ麺にもなっています。
そしてその味、スープは店とそん色有りません。
唐辛子が味のポイントだそうです。

契約が終われば新規案件が入って来る、いいペースで仕事ができていますが、途切れる間も無いので、優先順位の低い、経理業務や銀行関係の手続きが滞りがちになって来ています。
時間を見つけて一気に片付けなければ。。。

先ほど、京急不動産の仲介担当者から電話を頂き雑談。
今年の夏休み、８月７日（月）から８月１８日までの”１２連休！”だそうです。

午後からは、先日買主押印済み契約の売主側契約。
押印書類の受け取りと今後の打ち合わせの為、大船の仲介会社さんへ。

今回弊社は買主側の仲介会社で、売主側仲介会社との共同仲介。

押印等の契約時間は数十分ですが、それまでに調整や調査、今回は膨大な時間を費やしました。。。
難易度の非常に高い案件でしたが、自分の人脈を生かしてようやく今日に至り、今月３件目の売買仲介契約終了！

これで今月売買仲介契約は３件目。
広告宣伝費０、ご紹介者、リピーター、業者の人脈だけでよくやっているなと、我なが思います。
契約が終われば新規の案件が舞い込み、回転効率が非常に良く、売買仲介だけでも、お盆休みまでにあと数件契約が入りそうで、月次・半期目標を大きく上回り８月に入れそうです。

契約後はランチへ。
大船商店街の中の「豚山」でラーメン。
数年前にこのラーメン店の店舗数店が火事で全焼。
老舗海鮮料理店「かんのん」が、５月にリニューアルオープンして、この日も長蛇の列でした。

食後は一旦事務所に戻り、夕方からのお客様との打ち合わせ資料作成。

法人の廃業に伴い、法人名義の全ての不動産の売却したいとのご相談。
全部まとめて処分するか、バラバラに最高値を狙うか。
今までの経験と人脈が生かせそうな大きな案件です。

会社は作るのは簡単ですが、廃業するのは大変なようです。

上の温度は外気温、下の温度は室内温度。
既に３７℃超えの中、今日は休みでしたので息子の野球部、神奈川県大会２回戦の応援へ。

平日にも拘らず、１００名を超える父母会応援団。

「奥様方は屋根下の応援席、お父様方は屋根なしの席でご協力お願いしま～す。」、涙。。。

今回、初めての応援でしたが、応援の完成度・段取り、かなり高い。
プロ野球観戦とまた違ったものがります。

グランドでは９名の選手。
応援席には６０名近い部員。
先日、父母会で監督さんが、「ベンチ入りを発表するのが毎年つらい。」と仰ってました。
３年間ベンチに入る為頑張った、○○高校で野球をする為に入って来た子が、夢絶たれる瞬間。

でも、こうも仰ってました。
”ベンチに入れなかったから、練習に来なくなる子は、今まで一人もいないと。”

試合は、４回の時点で、８ー０で８点のリード。
５回、６回までで、１０点差がついた時点でコールドゲームとなり試合終了。
暑さも限界に近づき、ここまで来たら、早くあと２点取ってくれと願うばかり。

結果、６回コールド勝ちで２回戦突破！！

試合後の、敗者・勝者の応援席からのエールの交換に感動。。。

仙台育英の監督が、コロナで練習もままならなかった優勝インタビューでおっしゃってました。
「青春とは密なんです。」
ようやく通常の部活が出来る環境になって来た事に感謝し、密な３年間、青春のど真ん中を過ごしてもらいたいです。

午後からは、年１回開催される宅建業者講習会。
この数年間、コロナで課題提出で終わっておりましたが、今年は、中区山下町の県民ホールで開催。

この講習への参加の有無が、５年に１回の宅建免許更新に影響するそうです。
なので、真面目に参加。

講習に備え、早めのランチ。
県民センター隣のビル（パスポートセンター）地下１階、ネットの口コミで気になっていた、カツカレー屋「とん八」へ。

カツは揚げたて、普通盛りで大盛以上の量でしたが、カレーの味は、微妙、、、例えるならば、「給食カレー」。
次はわざわざ来ることは無いかも。
たまに、口コミにやられます。笑

ランチ後、猛暑の中でしたが、時間を持て余し、山下公園周辺をぶらぶら。

１階席がほぼ埋まっており、１０００人以上の参加者。
今日の講習で得た知識
　　①宅建取引士の押印は要らない
　　②宅建免許更新時の提出書類で違反が見つかるケースが多い
　　③リースバックのトラブル増加
　　④税務署の調査の様に、任意の宅建業者に立ち入り調査が入る場合が有る
その際の多い指摘事項　●専任の取引士野不在　●従業員証の不携帯　●帳簿の備え付け義務違反
　　　　　　　　　　　　　　●犯罪収益移転防止法取引記録作成義務違反　●従業員名簿の備え付け義務違反
　特に、④はサラリーマン時代には総務がやってくれていましたが、自社も取引が増えて来ましたので習慣化させないと。

２時間の講習を終え、石川町へ移動。
やっと纏まった、某所土地の買主契約。
今回は、売主様が複数なので売主、買主持ち回り契約。
色々ありましたが、ようやく調印来ました。。。

今日の午後は、弊社仲介の売買契約の為桜木町へ。

今回、弊社にお越し頂いての契約でも良かったのですが、買主様は関西からお越しになり新横浜に出やすく、売主様の自宅の近くと言うことを考え、時間貸しの会議室を借りてみました。（買主は宅建業者なのでクーリングオフの問題はOK）

手続きはネットで支払いもカード払いで完結。
桜木町駅駅前分のワンルームマンションの１室でした。

１.５時間で１９００円。
ファミレスで人の目を気にしながら契約書の説明をするより、このレンタル会議室も今後、有りかなと思いました。

ただ、この時間貸し会議室、便利では有りますが、収支上は合うのかなと売主様・買主様と契約後、しばしの雑談。
コロナ禍では一定の需要があったかと思いますが、今後はどうなるか。

その後は、買主様と野毛の蕎麦屋「東京庵」で会食。
最近は、蕎麦屋のみがマイブーム。

初めての店でしたが、噂通り、メニュー豊富。
営業時間は、午前１１時～翌朝６時、年中無休、かなりクレージーなお店です。(笑)

関西と横浜を繋げた今日の契約、足掛け約１か月で無事終了。
買主様より、私の大好物、蓬莱の豚まんの土産げを頂きました！

来週は、弊社客付け契約予定がまた１件。
７月中にもう１～２件、それが終われば早めの長い夏休みを頂く予定です！

今日の夜は、私が新卒で初めて社会人になった時の会社の諸先輩方とのOB会にお誘い頂き横浜へ。
もう、２０年以上前の諸先輩となります。

参加者の中では、私は一番下になりますので、こんな緊張感ある飲み会も久しぶりです。

「お前今何してるの？、かたぎか。（不動産業界以外の仕事をしてるという意味）」笑
「営業所にみんな集まってよく社用車でゴルフにいったよな。」笑
これ以上言えませんが、今では、コンプライアンス上、一発アウトのお話が連発！
久々に腹がよじれる位笑いました！

いや～とにかく、当時の諸先輩方は遊びも仕事もパワフルでしたが、いまだ変わらず皆さんの熱量が半端ないです。

９名中、私を含めた３人が会社社長、４名が転職、２人がまだ在籍、２０年で人生色々です。

次回は９月に更に当時の仲間に声を掛け集まる予定です。

今日は本当に、楽しい酒席でした！

週明けより、バタバタと仲介案件が纏まり出し、弁護士との打ち合わせや契約日時調整、書類作り、調査の３日間。
仲介案件で直で有れば自分のペースで売り・買いと調整できるのですが、客付や物元になると、相手の仲介担当にペースを乱されます。
今回の契約案件の１つも弊社が客付けで、物元担当と調整しているのですが、３回催促してようやく回答が来る状態。
また、五月雨式にやたらと確認で電話が掛かって来て、疲れます。

ま、あと少しなので、頑張ります。

２０年以上、FRKの雛形を使っていたので、いまだに、宅建協会の契約・重説作成ソフトの打ち込み、慣れません。
なので、時間が掛かり、本日も少し早めの出社をし、重説・契約書作成に集中。

昼前に、「お～いる～？」と、事務所のドアが開き、びっくり。
弊社の事務所から歩いて数分のマンションに住んでる、サラリーマン時代の元上司でした。
当時は私は、営業所長、元上司は神奈川全店舗の統括部長。
６０歳を超えても再雇用で６５歳まで働き、２年前に隠居されました。
以来、ウォーキングの途中に事務所へ寄って頂いたりで、よく顔を出して頂いています。

今日の話題は、二人勤めていたの某営業センターの閉鎖の話題から。
「人も辞め、店舗を閉め、どこまで縮小していくのかねぇ。」
「お前はちょうど良い時期に退職したよ。」

元上司は、数年前に奥様を亡くされ、退職後は１人暮らし。
趣味も特になく、気づいたら３～４日誰とも話してない事も有るそうで、このままじゃボケてしまうんじゃないかと心配になり、地域のシルバーサービスに登録されてみたりされたそうです。

サラリーマン時代の勤めていた会社は、平均年齢の若い会社で、最近ようやく営業マンの６０歳定年者が出てきて、身近な方から今まで定年後の生活の話を聞く機会が有りませんでした。

「お前は良いよなー、一生働けるから。」
「嫁が居て、家に居づらいから皆働いたりしているけど。。。」
「２年、年金暮らしして分かったけど、年金貰ってちょーど毎年１００万円赤字。老後の２０００万は本当に要るね。」

社内の人間関係や業務のストレス解放、数値目標からの解放、そして、働かず、国からの年金で暮らす定年後の悠々自適の生活を、若いころからぼんやりとイメージしていましたが、現実はそうでは無いみたいです。

６５歳まで再雇用、そして８５歳まで生きるとして、６５歳から２０年。

確かに私には定年は有りませんが、老後は有ります。

まだまだ先と考えてましたが、身近な方からの現実故、考えさせられるものが有りました。