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今日の予定は終日都内。
都内に出るときはついで仕事を沢山作って終日動き回るようにしています。
時間を調整して、遅めのスタート。

まずは新宿へ。

知り合いの営業マンが４月から所長に昇格し、ご挨拶を兼ねて訪問。
ずっと横浜市内で仲介営業をやって来たので、都内の媒介取得の難しさに洗礼を浴びているとの事でした。
帰りがけ、エレベーターを待っていると、Kさんが。
その昔、大変お世話になりました。
いまは、首都圏センターの室長をされているようで、名刺交換をし久々の再会。

次の予定は、南口で不動産管理会社の方にお会いする予定が、管理物件で水漏れが発生し、急行しなくてはならなくなったとの事で、リスケ。

仕方なく次の目的地、池袋駅東口へ。

まずは、池袋東口の味噌ラーメンがおいしい「花田」へ。
野菜増し、無料小ライス。
最近は、並みラーメンで満腹。年齢と共に、食が細くなって来ているのが分かります。

食後は、歩いて５分、サンシャイン６０で開催されている、「フランチャイズセミナー」へ。

平日のせいか、窓越しに見ると、来場者の数より、出展者の数が多い。。。
数十社の出店が有りました。

特殊クリーニング系の対応は社長自らされ、相対で話すこと数十分。
３４年前に始め、事業が上手く行かず借金を背負いながらも３４年、今は１２０の個人・法人とフランチャイズ契約されてるまでになったとの事。
職人からの叩き上げの社長だけに、最初に一言言われました。
「夏山社長、この事業は社長自ら施工する気が無いと務まりません。人に任せて事業部化するなら上手く行きません。」と。

何だかんだで2時間半、熱い社長の直接トークや、各社のFC事業の発想、これから起業しようとされている参加者の熱心さを垣間見る事ができ、色々と吸収できるものが有りました。

次に向かったのは池袋西口の不動産仲介会社さんへ営業訪問。
池袋は、東口と西口とで街のイメージが全然変わります。

そして今日最後の予定は、前々職の元後輩所長と会食。
横浜と埼玉の中間駅での会食となりました。
店は、後輩セレクトの池袋西口の高級そうなしゃぶしゃぶ店。
サラリーマン時代は後輩でも、社長としては私より６年早く社長に。

創業時の苦労話、同じ道を歩いた人にしか分かりません。
お互いうなづく事が沢山ありました。
久しぶりに楽しい会食の時間でした。

都内で飲むと、帰りがたいへん。。。
寝過ごしの常習者と自分で分かっていても、グリーン車に乗って、、、、爆睡。。。

目覚めた駅は、「辻堂」。。。

都内に出ると、行きの、３倍帰宅までに掛かります。。。

先日、不動産フランチャイズのセンチュリー２１の本部から営業電話が有り、「お話だけでも」とのことでしたので、お話だけ聞いてみようと、本日、営業の方が来社されました。

不動産仲介業界の会話では、センチュリー２１加盟店の仲介会社は、”センチュリー系”＝地場業者と言われております。
そこの加盟の営業を自分が受けるとは思ってもいませんでした。

以下、なるほどと思った事を纏めてみました。

●世界中の不動産チェーンなので、アメリカ、中国、東南アジアにも同じ看板が有るそうで、投資物件購入客に多い中国の方
　にも知名度高い。中国や東南アジアに支店を持っている日本の不動産業者も多いそうです。
●現在、加盟店数１０００店舗、十数年間ずっと右肩上がりで増え続けている。
●売り上げ全国１位の常連は、相変わらず、横浜市西区の「日立ホーム」
●その昔、今上場しているオープンハウスもセンチュリーの加盟店。社長はずっと上場に目標をおいて経営されていて、売り　
　上げも全国上位の常連だったとのこと。
●黄色のブレザー本部指示で着用の義務は全くないとのこと。ただ、認知度が高いので、接客時の着用率賀は高いそうです。
●現在、加盟店で順調な会社の共通点は、売買も賃貸も物上げが上手く行っている不動産会社で、客付けしかできない会社は
　業績が安定していない。
●ビデオリサーチが行った調査
　不動産仲介での認知度、１位：三井のリハウス、２位東急リバブル、３位センチュリー２１。
　確かに顧客目線では、CMでの効果は大きく、フランチャイズかどうかは関係ない。
●購入反響を取るのに不動産会社の大小は顧客は意識していない。反面、売却反響は信頼度・知名度で選ぶのが顧客心理。
　だから、看板が必要。
●以前ほど、TVCMへ広告宣伝費を投下していない。住宅購入の年齢レンジを下げる為、ユーチューブCMやSNS広告にシフッ
　トしてきている。
●センチュリー２１の本部は、宅建業の免許は持っていない。センチュリー２１の買取やリースバックの広告を行っているが
　案件が出れば、インテリックスに情報を渡し金額が纏まればその仲介を行っている。加盟店が自社で購入してももちろんOK

フランチャイズ加入の中小不動産会社も、大手仲介会社同様、物元になり手数料率を上げる事が売り上げUPの為の課題の様です。

不動産のフランチャイズは不要かなとは思いますが、事業を多角化していく上で不動産と関連するフランチャイズ加盟には非常に興味を持っており、来月もフランチャイズフェアに参加予定。

今日のお話も、中小の不動産会社の内情や工夫等が聞けて大変勉強になり、有意義な１時間半でした。
「試してみること」、続けて行きます。

休み明けの朝からは、賃貸の事務処理からスタート。

そして、午後からは先日お電話を頂いたお客様宅へ。
約１８年前に法人保有の不動産を幾つか処分するお手伝いをさ頂いて以来、売却、購入のご紹介を頂いたりと、大変お世話になっているお客様です。
昨年には、買い替えのお客様のご紹介も頂きました。

「相談したいことが有る」とだけお聞きしていましたが、その内容は、会社を清算するので会社名義の全保有不動産を処分されたいとのこと。
後ろ向きのご相談でした。
こういったご相談を頂けるのは、本当の信頼関係の証。
私の経験値と人脈をすべて使い、ご期待に応えようと決意。

また新たな挑戦が始まりました。
弊社は、リーピートのお客様と、そのご紹介のお客様に支えられています。

今日は定休日。
ですが、朝から自宅で、賃貸の申し込みの対応や、お客様からのお電話・メール対応、その他諸々をお昼ごろまで。

午後、PCでネットサーフィンをしていると、「６月２１日、新型アルファード発売日」のネットニュ―ス。
新型が出れは買い替えても良いかと数年前から待っていましたが、たまたま今日でした。

早速、１件目のディーラーにTEL。
「行けばカタログだけでも貰えますか？」
「残りが少ないので、ネットで見て頂くようお願いしています。」と消極的な反応。。。？
２件目も、残り少ないとの返答でしたが、来ればお渡しできるとの事で、早速お店に向かいました。

平日の昼間なのに結構な人、アルファード、ヴェルファイア―狙いの客の様です。
案内され待つこと５分、営業マンがパンフレットを持参してくれましたが、口数少なく、ガッツいて来ません。
「納期はどれ位になりますか？」と聞くと、
「分かりません。。。」との返答。「？」

色々、営業マンから話を聞いてみました。　
・海外転売目的で購入者排除の為、下取りの無い客に順番が来ない、本部で顧客を選別。
・ディーラー１店舗の当初割り当て台数が少なく、既に割り当て分は、スタート前に縁故、VIP、常連さんで終了とのこと。
・値引き０円です！
・期は、１年２か月待ちの、来年の８月で契約しますが、更に遅れる可能性を承知しでの契約となる。
・来月には、新規契約が既に受付中止に有るかも知れない。
・先日発売の新型プリウスで１８カ月～２４カ月待ち。
・「営業マンは新車登録（引き渡し）をもって、営業成績計上、営業マンにとって納期問題、非常につらいです」と。

笑うしかない！笑

半導体不足は分かりますが、何かおかしくなって来てます。
同じ話を朝から何組ものお客さんに話しているようで、この営業マンも疲れました。
「行列のできるディーラー」状態です。

”買う気で来ている客に、車を売りたい営業マンが車を売れない。”
人気車で有ればあるほど、納期が長いく、乗り替える車の、その次の車を今買わなければならい状況です。

ランドクルーザーの新型が２年前に発売されましたが、未だに納期未定、噂ベースで２年～４年待ち！
同じようになるのか？
営業マン曰く、「今回は、アルファードは最低価格５４０万円、ヴェルファイア―は６２０万円から仕様UP＝値上げとなっているのでランクルまではいかないかも」とのことでしたが。

子供も大きくなり、家族全員で遠出する事も無くなって来て、車両重量も２トンを超え今時燃費も悪い。
この車は後部座席に座る車なのに、私はいつも運転席。
良い面は、人気車故に、リセールバリューが半端ない程高い。
なので、少し迷いも有りましたが。。。

これで諦めがつきました！笑

ちなみに、ランドクルーザー、上が新車価格、下が中古車。
転売も横行する訳です。

こちらも笑うしかない。笑

　　　　　　　　　　　　　　　　↓　

現在弊社取り扱っている不動産は、以下の４つの物件があります。
　　①弊社売り主買取再販物件
　　②売却依頼を頂いている仲介物件
　　③専任で賃貸募集依頼を頂いている賃貸物件
　　④賃貸管理物件　　　

扱う物件も様々なら、不動産を通じて出会う同業他社の担当者も、様々な方と出会います。
特に賃貸業務を始めてからは、賃貸担当者の「？？？」が多発。

広告においては、弊社がSUUMOで掲載している物件が、写真から間取りまで完コピーされて at ｈome　掲載されていたり、中にはSUUMOに弊社に並んで掲載していたり。　　
掲載業者にクレームの電話を入れると、
「すいません、間違って掲載しちゃったようです。。。」との回答。

「何をどう間違えたら、掲載しちゃうのですか？」
こちらも流石にここまでくると、戦意喪失。。。

昨日は、弊社物元の賃貸物件への申し込みを頂きましたが、担当者からこんなメールが。。。
「申込未記入欄の緊急連絡先は明日お客様よりご連絡頂く事になっております。
　　　　　　・・・・・中文省略・・・・・
　尚、私、明日はお休みを頂いておりますので宜しくお願い申し上げます。」

お休みの中、電話かメール来るものかと待ちましたが来ない。
ダメもとで保証会社へ審査出しましたが、案の定、緊急連絡先が無い為に「保留」回答。
客付け業者の店舗に電話を掛けても、本人と連絡取れないとのこと。
明日は、朝から終日予定が入っており、明後日はお互い定休日。

管理職をやっていたサラリーマンの頃、沢山の部下を見て来ましたが、”仕事の出来る人とできない人の差”は？

半歩先を見て仕事できる人、この先を予測しながら仕事をしている人だと思います。
足元しか見ていない人、多いです。

特に不動産売買は、”布石の仕事”とよく言われます。
布石を打てる営業マンは業績も良い。
そして何より、お客様とのトラブルが極端に少ない。

「布石」とは「布石を打つ」の言葉ですが、囲碁のから来ている言葉で、”将来に備えて行う手配り”と言う意味です。
　　・このお客様の性格上、こうなるから、今ここをしっかりと理解して頂こう
　　・休暇中に電話を取る方も掛けるのも嫌だから、先回りしてお客様にお電話しておこう
　　・お客様から電話が掛かって来る前に、先にお電話を入れよう
　　・この日が忙しくなるので、明日中にこれとこれを済ませておこう
　　・３か月後の業務成績の数字が立っていないので、今から３か月後に数字になるネタを集めよう
　　・このお客様は、ここを気にされるので、重点的に調査しておこう

月末になって「タコりそうだ」と慌てている営業マン、多いです。
特に売買仲介は、月末に気づいても、もはやどうする事もできません。
何とか月末最後に１件入れても、翌日から３０日しか有りません。
先読み出来る人は、タコ（０）の月も有りません。
月初に契約を入れると、翌月末までの日数は６０日で有ります。
なのでタコらない営業マンは、何年もタコらなくなって行きます。
先読みの数字の組み立て予測が出来るようになってくると、究極的には自分のボーナスまでコントロール出来るようになります。

物件の種類と数が増えてくると、初めて出会う仲介担当の種類も数も増えて来ます。
なので、こちらが布石を打つ事も増えてきました。。。

朝、事務所に向かっているとLineが。。。

サラリーマン時代の後輩で、現、某仲介会社の戸塚センター所長のS君からのラインでした。
「Ⅰ副本部長と上永谷に居るので、事務所に寄っていいですか？」とのことでした。

間違いなく、今まで来社された前々職の社員で、役職は過去最上位。笑
仕事で近くまで来ていたので、寄って頂いたとの事。

Ⅰ副本部長とは約２年ぶりの再会。
当時は神奈川ブロックの部長でいらっしゃいましたが、この２年で副本部長にまで出世されていました。
お互い、たった２年で大きく環境が変わりました。

「よく、夏山君の話がでるよ。活躍されているそうで、実力だね。」と、お褒めのお言葉。
私が所長になりたの頃、当時I副本部長は、大先輩の営業所長で、色々と教えて頂きに渋谷のI所長の営業所を訪問させて頂き、大変お世話になりました。

以前、このブログでも書きましたが、売買仲介大手の中では、営業所長までは実力で出世が出来ます。
営業所長になる人は３パターン有りました。
　　①数字を稼いだ人
　　②数字は普通で年次的に順番が回って来た人
　　③運よく他に上げる人が居なかったのでなった人

上がり方は３パターンありますが、所長になれば所長。
所長になれば、営業所全体の数字を上げる事が、今度は自分の数字になります。

そして、ここから大きく２つの所長タイプに分かれます。
　・①のタイプで上がった所長は自分も稼ぐプレイングマネージャーに徹するタイプ。
　・②、③で上がったタイプの所長に多いのは、自分では稼げないので所員を稼がせるようマネジメントを工夫するタイプ。

営業所長から更に上を目指すには、”サラリーマン要素が重要”です。
　【サラリーマン的要素　＝　上司の理不尽さに耐え忍び反論せずそして嫌われない事】

そもそも、①のタイプで上がった営業所長は、同業他社を見ても、それ以上出世できていない方が多い。
まわりを数字でねじ伏せて来たので、個性のある人が多いく、言葉悪いですが、「バカな上司の下では。。。」となりがち。
職人と似たところが有ります。

それに対し、②、③で所長になられた方の方が、店の数字を残し、結果、出世もされている方が多いです。
そして①のタイプは、大手S不動産販売の所長さんを筆頭に、独立・起業され、成功されている方、多いです。

今月は会社納税の期日。
その為、今日は夕方から税理士来社され決算の打ち合わせ。
今期も沢山納税します。。。

弊社の顧問税理士、まずは保有資格が凄い。
　①公認会計士　　・・・・　大企業
　②税理士　　　　・・・・　中小企業
　③CFP・１級FP ・・・・ 個人

会計系の国家資格、全保有！
資格だけでなく、現に大企業の企業会計業務から中小企業の税務、個人の年金や運用相談まで幅広く業務されているそうです。

初めてお会いしたときに、
　 ”料金は普通ですが、コスパはかなり良いと思います！”
　 ”コミュニケーション重視”
この２点をアピールされていました。

”コスパが良い”

この言葉、私が物を買ったりする時の第一の判断基準でもあります。
コスパが高いと表現して自身でアピールできる人、仕業にはなかなか居ません。
コスパの良い弁護士やコスパの良い司法書士、、、居ません。
仕事に自信が有るから言えるのだと思います。

私もサラリーマン時代、月給は自分で上げる事はできませんが、時給を上げる。
時給を上げる事を目標に置き、業務効率を工夫していました。
業務効率が上がると成績も上がり常に上位、休日出勤無し、定時帰宅、そして同期の中で一番に営業所長に出世。
私も、”コスパの良いサラリーマン”でした。(笑)

今回、決算月前に税理士の交代となりましたが、スムーズに引き継いで頂きました。
そして、今まで毎月時間を取られていた、領収書の整理、通帳記帳、クレジット、ネット通販の購入仕分け等も、今回の税理士の提案でクラウド会計を使うことで、全て紐づけを行う事で、大幅な業務の効率化が図れました。

税金や節税の話もちろんですが、年金、IDECO、社会保険、高還元率のクレジットカードで納税してマイルを貯めて海外旅行を楽しむ方法やお互いの趣味の旅行話まで、本当にコスパがいい。
仕業に有りがちなコミュニケーション能力も高い税理士です。

今回はネットで自分で探しました。
その判断基準も口コミの評価を信じてアプローチ、当たりでした！

長いお付き合いになりそうです。

今日は、朝一から神戸を目指し、まずは羽田空港へ。

午後から関東も雨予報でしたが、昨年夏、初めて登った富士山を上から眺める事が出来ました。

神戸港に、あの、ダイアモンドプリンセスが停泊していました！！でかい！！

空港到着後１５分、早速不動産調査開始。
まずは、神戸市役所建築局にて建築確認台帳記載事項証明書を取得、道路調査、そして区役所で評価証明書取得。
評価証明書を取って、土地がもう１筆有る事に気づく。

ネットで大概の調査は出来るようになりましたが、建築確認台帳記載事項証明書だけは出向かないと取得できません。
今回は、東京カンテイに敷地と道路の配置図が無い物件でしたので、建築確認の申請図画が必要でした。

次は物件の現地調査。
途中、生田神社で参拝、異人館通りの方へ、坂道をひたすら歩く。
神戸らしい良い感じの雰囲気に。

現地調査の後は、三ノ宮駅へ坂道を下り徒歩で移動。

三ノ宮から今度は、新大阪へ打ち合わせの為JRで移動。
雨が降る前に急がねば。

何故か、ＪＲだけが”三ノ宮駅”で、阪急・阪神・地下鉄・ポートライナーは”三宮駅”。
（「ＪＲだけが”大阪駅”で、阪急・阪神・地下鉄は”梅田駅”」）
関西は、私鉄とJR仲が悪いのでしょうか。

約３０分で新大阪駅到着。
そして、新大阪駅構内の喫茶店でお客様と１時間ほど打ち合わせ。

何だかんだで、ここまでで既に１６時。
何とか雨が降る前に業務終了。

遅めのランチは駅構内の「神座ラーメン」へ。
改札一旦出てしまった為、入場券１４０円を払う羽目に。。。

蓬莱の豚まんを買う為、並びながら帰りの新幹線をスマホで予約し、１０分後に乗車。

大阪を出るころには、雨が降り出しました。

新幹線の車掌の”カタカナ英語”でのアナウンス。
発音、もうちょっと、どうにかならないものか。(笑)

朝７時に家を出て、１９時３０に新横浜に到着
長い１日でした。

昨日、今日の雨、よく降りました。

今日は昨日に続き、決算関係の事務処理から業務開始。

そして、新規で受けた専任媒介の販売図面作成。
先日撮影してきたネット掲載用の写真、間取りのJPEGデーター、販売図面をZIPファイルに纏め、買取り情報をよく頂く仲介会社さんへ、一式メール送信。
商売はGIVE＆TAKE。
弊社媒介物件は、レインズへの登録は自社でしますが、ネット広告は基本、情報を頂く仲介会社さんへ独占掲載して頂いています。
現地に行ったり、間取り作成をしなくても済むよう、全てこちらでデーターもお送りしています。
なので、担当者の方は、事務の方へ丸投げするだけ、運良ければ電話が鳴る。
私は仲介出身、営業マンの気持ちがよく分かります。

近々弊社仲介（直）契約予定の重説、契約書作成に着手。
最近は、色々と仕事は盛りだくさん。
急な業務にも対応できるよう、時間のかかるものは時間の有るときに少しづつ動かして行かねばと。

事務所のインターフォンが鳴り、対応すると、新築マンションデベロッパーの明和地所さんの営業マン。
「ご紹介頂ける、マンション用地無いでしょうか？」と、飛び込み営業の来客。
私も営業マン、営業の気持ちが良く分かりますので、こういう飛び込み営業、とりあえず話聞いてあげてます。
話を聞くと、今年４月入社の新卒。
入社後１か月で営業に一人で出ているとのこと。
６０人の新卒採用が有り、用地仕入れは１１名。その殆どが体育会系だそうです。笑
「心折れそうになる時ない？」と聞くと、「もう慣れました。」と。。。
３年半用地が買えていない方がいるそうです。
「その前向きなパワーは何が原動力なの？」と聞くと、
「まずは同期の中で頭一つ出る事が原動力です」と。
３０分位でしょうか、彼の休憩がてら、お話に付き合ってあげました。
そして、来客用のペットボトルのお茶をお土産に渡し、エールを送り、お見送り。

飛び込み営業、それもマンション用地の。
上場会社の新卒入社１か月で、１人営業。
会社は数打ちゃ当たるって考えなのか？
不動産の仕入れ営業だけは今も昔も変わりなく、進化も無し。
マンション用地仕入れ、過酷な仕事です。

新卒営業マン！
彼と同じように、がむしゃらにやっていた、自分の新卒時代を思い出しました。

私も営業所長時代に、新卒営業マンを沢山受け入れて来ましたが、皆同じです。
「所長は私の同期の中で一番誰がトップ取る素質有ると思われますか？」とよく聞かれたもんです。
まずは同期に勝ちたい、次に先輩に勝ちたい、次は営業所で１番になりたい、神奈川で１位に、全社で。。。。
数字を追いかけだすと、だいがいこうなって行きます。
私もそうでした。

そして数字を上げると出世も早く、管理職、営業所長へ。
数字で出世した営業マンは、管理職になっても数字で周りを納得させて更に上へ行こうとする。
ここから、勘違いの始まり。
不動産の仲介会社で、営業所長以上のポジションに行くには。。。

”上司に全て従う事”です。

サラリーマンで学んだ１つです。

今日は朝から土砂降りの雨。
午前中に雑用を早々と済ませ、午後から仕入れ契約の為、横浜駅近くの仲介業者さんへ。

途中、横浜市に大雨警報が。。。

地下街を歩き、地上に出ると、傘がさせない程の暴風に加えビル風も加わり大変な状況。。。

今回の仲介業者さんの事務所は、鶴屋町のTSプラザビル。
最近、中堅から大手の不動産会社がこのビルに入るようになりました。
鶴屋町では一番いいビルですね。

最近は、仲介会社さんに契約で出向くと、手付金を数える為の機械をよく使われるようになってますが、実は今回の仲介会社さんとは、過去２回連続で、１枚足りないとか２枚足りないとかで、２、３回数え直しています。
支払う側からすると信用問題になりますので、瞬間、「ドキッ」とします。

今日は機械の調子が良かったのか、大丈夫でした。。。

契約中、売り主様と少しの雑談。
今回のマンションを新築で購入して僅か二年で北陸へ転勤となってしまったそうです。
それ以降賃貸で貸すたびにリフォームされてたそうで、室内が大変綺麗な状態でした。

良い売主様で、また良いご縁を頂きました。
スムーズな取引が出来ますよう、今後の準備させて頂きます。

契約後は、とりあえず地下街へ避難。
遅めのランチで向かった先は、横浜駅地下街に有る、中華料理「龍味」
サラリーマンをしていた横浜営業所勤務の時によくランチで来ていました。
以来、２０数年になりますが、最近食べログの口コミ数も１０００件を超えてどんどん有名になっているようで、昼の３時なのに１０名程の行列。

ここのチャーハンも旨いです。

いつもなら、出たとこついでの仕事をこなして帰るのですが、この天気なので、横浜駅周辺の各所金融機関の通帳記帳をして直ぐに帰社。

税理士から書類提出の催促が来ており、これから数字と格闘です。