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昨日は試験も終わったので、朝一にコロナのワクチン接種へ。
いつの間にか基礎疾患有りの方になっており、６回目の接種券が届いてました。

これで６回目の接種。
必要かどうかも少し考えましたが、人と接触の多い仕事、なので打つことにしました。
港南台の岡田眼科へ。
その昔、ここの岡田院長に私の仲介で従業員の社宅用にマンション買って頂きました。

事務所に戻り、業務。

月末は賃貸の入出金が有り、オーナー送金だけはミスしないよう、何回も自動送金日を確認。
年明けから月末のルーティーン作業になって来ました。
また、先週末の賃貸契約の残務も有り、書類が戻ってきましたが、例のごとく、押印漏れ書類１枚。。。
押印を取る為、送付状、送信・返信封筒作成、見本作成。
要らない仕事が増えます。。。

その後は、来週、地方不動産の現地調査に出張予定。
予め、調査場所を役所へ確認。
法務局関係、用途地域、道路、上下水等重説作りの大半の調査は、ネットで出来るようになりました。
ただ、どうしても取れないもの、建築確認台帳記載事項証明は、現地役所に出向かなければ取れません。
調査場所も集中しており、現地も近く、１日有れば余裕持って調査できそうです。
午前中飛行機でIN、夕方新幹線でOUTの予定を組みました。

夕方になり、注射を打った腕が痛い。。。
それもかなり。。。
今週、契約予定の買取不動産の契約書・重説のチェックを早々に済ませ、早めの帰宅。

そして今朝、早朝に発熱。。。

普段、風邪などひかないので、３８℃の発熱でも辛く。。。
いつまで続くのか、ワクチン接種。

今日は、国家試験の試験本番。
毎日少しづつ勉強を積み重ねていましたが、今日で終了。

昨日は終日、今日は朝５時に起きて一夜漬けならぬ、一日漬けの追い込み。
この２日間でかなり追い込みました。

試験会場は神奈川大学横浜キャンパス。
駅からのアクセス悪く、試験会場近くのバイクの駐輪場をネットで予約。
便利な世の中になりました。

これまでにもたくさんの資格試験を受けて来ましたが、資格試験は１００点取る必要は要らない試験。
今回の試験も、１００点満点中６０点以上で合格。
なので、６０点は超えたと思ったので、１２０分の試験時間でしたが８０分辺りで、”どや顔”で退出。笑

試験後、ランチは、東神奈川の町中華、「南京亭」へ。
もうかれこれ２０年以上、近くに来た時には寄ってます。
サンマーメンが大人気のお店ですが、私はここの炒飯が大好物！
こここ料理、並みで大盛有ります。

ちなみに、店一番人気のサンマーメンは、↓こちらです！

食後は、来週から弊社で販売スターとする南区、阪東橋のマンションの室内写真撮りへ。

やっと工事が完成しました。

撮影終了後は、近くのファミレスでお客様と待ち合わせ。
先日、マンションの売却相談を受けていたお客様から売却依頼を頂き、媒介契約締結。

夜、ネットサーフィンをしていると、今日の某予備校から試験の解答速報が既に出ていました。
なので、急遽、予定外の自己採点。。。

いつもかそうですが、試験勉強を終えた後の、”達成感と解放感”、半端ないですね。

今日は午後一の仕事は案内で大口方面へ。

案内といっても、今日の案内は案内される側。
弊社が購入検討物件の室内を居住中の為、仲介担当者に案内をして頂きました。

案内後、購入申込書を担当者に託し、横浜の某大手仲介業者さんの事務所へ。
所長さんから、”夏山さんの見解を頂きたい相談が有る”とのことでを頂きました。
事務所で所長さんと、ご担当者から話をお伺い。
土地測量の実務的な相談でした。

今回の仲介会社に限らず、他社の営業マンや所長・店長・部長さんからの相談、結構頂きます。
「社内で相談できる人がいない」、「上に聞いても分からないと思う」、「こんなこといまさら聞けない」等が多いです。
とにかく営業マン時代には契約件数は多く場数を踏み、また、約１０年の営業所長時代にも優秀な部下に恵まれずトラブル処理の連続で、何か有っても多少のことでは驚かなくなりました。
１つ１つのトラブル処理には大変な

私の経験値でお役に立つならお気軽にご相談ください。

その後は、国道１号線を今日も爆走し、戸塚へ。
来月から弊社で売却依頼を頂く予定の土地、建物の解体が終わったということで、売主さんと現地待ち合わせし、打ち合わせ約１時間。
この売主さん前職の後輩で、現在は不動産会社の社長、久々に再会。
奄美大島で夏から新事業を始めるそうで、話し込んでいると、奄美大島に今度私が遊びに行く話になりました。
夏の楽しみが１つ増えました。

打ち合わせ中、移動の間も、着信多数。。。
その中に今日の案内していただいた担当者からも。
無事売主様との商談が纏まったそうで、来週契約となりました。
今週１件引き渡し、今週１件の仕入れ契約が確定。
仕入れもも順調。
明日は、賃貸の契約、来週は仕入れ物件の購入売買契約、調整中の仲介契約も数件。
長いもので８か月、コツコツ種まきしていた案件が複数同時に動き出してきました。
仲介で新規販売スタートの案件も６月は盛り沢山、自社物件の販売も複数。

毎日、３～４時間の国家試験勉強もあと数日。
明日は、臨時休業で終日勉強。
試験勉強が終われば、仕事全開モードに切り替えます。

スロースタートで始まった、GW明けでしたが、月末にかけて忙しくなって来ました。

”今ぐらいの程よい忙しさがちょうどいい”、充実した毎日。

６月は契約ラッシュとなりそうな予感です。

休み明けの朝一は、新規事業の金融機関との融資の手続きの為、綱島へ。
いつものことながら、遠い。。。
手続きは５分で終了！

次に向かったのは、弊社購入予定の鶴見の現地調査。
鶴見区の一部は、保土ヶ谷区もそうですが、高低差が多いところで、ストリートビューでもなかなか分かりにくい。
現地見るのが一番早い。
途中、自転車に乗った、”ヤクルトおばさん”　が自転車で横転しており、戻って救出。
積み込み過ぎです。
ヤクルト１０００が散乱。。。

帰り道は、国道１号線を爆走して横浜方面へ。
なので、今日のランチは、戸部のカレーのバーグへ寄り道。

事務所に戻ると、ポストには沢山の書類が。。。
税金関係の書類ばかり。。。

その中の書類に宅建賠償責任保険の更新ハガキが有りました。

こんな保険が有るなんて、サラリーマン辞めるまで知りませんでした。
要は、仲介業務において賠償責任を宅建士が負った場合の保険。
年間数千円。

大手の仲介業者は何故入っていないのか？

それも、三井住友海上。

内容も充実。

使うことが有ってはならないのですが、税理士や司法書士、弁護士にもこのような賠償保険が有るそうです。
営業所長時代、これを使って、解決できたトラブルも有ったかも。。。

ブログを読まれている不動産関係者の方々、大手仲介業者の方々をはじめ、まだ未加入の方は、お客様の為にもなりますので、ご加入のご検討如何でしょうか.

今日は、弊社売主物件の決済と引渡し。
朝から、弊社側の抹消手続きを金融機関で済ませ、決済場所の上大岡の大手仲介会社さんへ。

今日は火曜日。
お店の中には、担当者しかいませんでした。
私が仲介会社に勤めていた頃は、必ず休日出勤している営業マンが１人、２人位いたものでしたが、今の時代、完全休日の徹底、帰社時間も１９時には退社され、だれも居なくなるそうです。

現金決済でしたので、登記関係と銀行の振込関係書類を書き終えると、買主様と仲介担当者は近くの銀行へ。
「お客さんきちゃったらあれなので、シャッター閉めておきますね。」と、仲介担当者。。。

仲介会社さんの誰も居ないシャッターの閉まった事務所の中で、部外者の私と司法書士が、二人の帰りを待つ変な状態に。笑

今回の買主様は買い替えと言うこともあり、売って買っての決済。
限られた期間内での引っ越しが伴います。
なので、有りがちな給湯器の有料点検を先週、入居時のお掃除無しで直ぐに住めるよう昨日にハウスクリーニングを弊社負担で手配させて頂きました。
引き渡した直後の給湯器のトラブル、あるあるです。
まして今回は引き渡し猶予期間中の引っ越し。
売買仲介を長く経験してきたことからの、ちょっとした弊社の気遣いです。

弊社がリフォームを行い販売していた不動産を気にいって頂き、購入して頂いたことは、売買仲介では味わえないまた違った喜びがあります。

明日は、引渡し前の現場確認からスタート。
ハウスクリーニング業者に挨拶をし、作業内容を確認し一旦現場を離れました。

明日は、終日雨の予報。

なので、その後は予定を変更し鎌倉市某所へ。
雨が降る前に山登りしなければ。
仲介で契約予定の現場なのですが、物件の裏が山。
この山側にも接道箇所が有り、その状況確認。
ただ、そこへたどり着くまで、徒歩ではきつくバイクの出動が必要でした。

坂と細い道は、リード１２５の機動力発揮。
このバイク、唯一高速道路には乗れませんが、駅前の駐輪場も駐車可能、６０Ｋｍ／ｓ、二段階右折無し、２人乗り、荷物沢山入る、リッター５０ｋｍ走る、等々、この数年間で、”私が買ったものコスパランキングNO１”です。

帰り道の大船で、決済前の手続きを金融機関で済ませ、久々にそのまま大船でランチ。
日曜日に、ラーメン二郎の行列を見てしまったせいか、ラーメン二郎のインスパイア系のラーメン豚山へ。笑

帰りは再度、ハウスクリーニング現場で作業終了と引渡し前の最終確認。
バルコニーの汚れを念入りにと指示しましたが、流石、プロの仕事、高圧洗浄を掛けて、窓ガラスまでピカピカでした。
買主様にも喜んで頂けると思います。

今日は朝からお客様と打ち合わせの為、待ち合わせ先のファミレスへ。

土日の伊勢佐木町。
最近、毎週末この辺りを通りますが、朝早くから、”ラーメン二郎関内店”の開店前の行列が半端ないです！
４０～５０名！！
店の隣の不動産屋さん、立地が良いのに外から行列で店が見えなくなり、可哀そうです。

今日お会いするお客様、売主としてのご相談は、今回で５回目、正確には５件目。
４件のご所有不動産の売却のお手伝いをさせて頂き、二十数年のお付き合い。
今回のご相談は、賃貸に長らく貸していたマンションの賃借人が退去し、再度貸すか売却するかのご相談。

①３LDKのファミリータイプ
②築４０年以上の旧耐震
③地方に有る
④総戸数１７戸、自主管理

上記の状況から空き家になった今しか売却のチャンスは無いとご提案させて頂きました。
売主様とも既にお互いの信頼関係が構築できていますので、話が早い。
売却する方向で動くことに。

弊社の売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理は、ご紹介とリピーターのお客様に支えられております。
地方でもお役に立つならば、お受けさせて頂きます。
明日から、まずは物件調査からです。

今日は早めに出勤して、昨夜外出中に頂いた買取物件の読み込み・精査からスタート。
そして、仲介担当さんへTEL。
「その金額で買います！」
この担当者からの買取情報は、今まで全部買っています。
それだけ信頼関係の出来た方。
なので、昨日電話頂いた時には、物件資料見ずとも答えは決まってました。
頂いた通話時間３分、掛けた通話時間１分、合計４分で商談成立。

”買取再販は、何を買うのではなく、誰から買うのか大切”　・・・・です。

４月は弊社の決算月でした。
１年間の達成感に浸りながらGWに入り、GW明けから、また期のスタート。

販売用不動産（棚卸）を複数抱えて期のスタートが出来たので、既に今期の予定収益が見えている。
予定在庫収益を持って期を跨げるのが、予定の出来ない仲介売り上げより、買取再販事業の良いところ。

売買仲介・買取再販・賃貸がバランス良く回るようになって来た。

スローペースのGW明けでは有りましたが、今月は、何だかんだ情報を頂き、仲介・買取案件が幾つか纏まりました。

【創業時からの変化】
①買取案件情報が何倍も集まるようになった。
②複数の金融機関との付き合いが広がり資金調達しやすくなり、更に低金利となった。
③仕事仲間の取捨選択を行い、無駄な付き合いが無くなり業務の精度が上がった。
④数字の組み立て方やペース、力の使い方、感覚が分かるようになった。
⑤何を頑張れば良いか、その力の使い方が分かるようになった。

少し先を見る事が出来るようになったので、今期は、①売買仲介　②買取再販事業　③賃貸事業　以外に、安定的な事業収益を生む、もう１本事業の柱を作りたい。

机に座り、ソファーに寝ころび、思い、描き、考える事が最近多くなりました。

今日は夜は会食の予定が有り、朝から、仲介案件の買付を元付け業者に送ったり、新しいプロジェクトの融資手続き、来週の販売用不動産の引渡準備、地方不動産の地元買取業者打診等々、バタバタとこなしました。

夕方から関内に移動、今日は雨。
なので、地下街を歩いていると、こんな店を発見しました。（笑）

背が高くなる靴、シークレット靴専門の靴屋さん。
結構大きな店で、これ一本で商売できるって凄い！

今日の会食は、弁護士さんと。
ちょうど弊社と同じ時期に弁護士事務所を開業され、お互いお酒も好きなことから、ちょこちょこ異業種交流する仲になりました。
今日のお店は、先生セレクトの管内の蕎麦屋。

今日の話の中心は、「集客」に。

長年弁護士事務所に勤めて独立された弁護士なら、開業間時から一定の顧客は居るものですが、勤務弁護士を経ずに開業されたそうで、集客に苦戦されているとのことでした。

不動産の売却の集客に、一括査定サイトからの課金制のシステムを使っている会社が有るのと同様、弁護士も集客に、「弁護士.com」等のサイトが有り、年間契約や、都度課金されるサイトが有るそうです。

だだ、よくよく聞くと、このようなネットからの相談は、「店で理不尽な対応を受けたので何とかぎゃふんと言わせたい」、のような、「自分の怒りを解決したい」軽い相談がほとんどの様で、なかなか受任に繋がらないそうです。
確かに、自分が弁護士が必要となった時には、ネットで探すのではなく、誰かに紹介してもらう、「紹介」を選ぶかなと。

アプローチまでのハードルをネットで低くすればするほど、薄い反響になる、なんかこの辺りは不動産業界も似ています。

コロナもようやく落ち着いてきましたが、この３年間のコロナ禍で裁判所の裁判は滞り、多くの弁護士事務所への受任件数が激減しているそうです。
また、弁護士人口を増やす国策も有り、この１０年で弁護士数が１．５倍に。

最難関の国家資格、弁護士と言えども資格を取っただけでは商売は成り立たたず、地味な営業・集客が必要の様です。。。

今日は朝から賃貸契約書類作成に全集中。

１件の賃貸借契約で、作る書類これだけ有ります。

①賃貸借契約書　②重要事項説明書　③媒介契約書　④東京ルール　⑤保証会社契約書　⑥火災保険申込書
⑦鍵受領書　⑧解約通知書　⑨オーナー送金明細書　⑩領収書　等々・・・

賃貸メインの会社で有れば、ある程度ルーティーン化して行けますが、弊社ではまだまだ賃貸は単発の業務。

賃貸は書類の作成だけでなく、売買とは異なり、基本、持ち回り契約。
この持ち回り契約が更に作業を複雑にします。
記入漏れ、印鑑漏れ等が有ると、取り直し等々で自分の時間がどんどん奪われてしまいます。

なので、私は、入社間もない営業マンでも、宅建番号二桁のの老舗不動産会社の初老社長でも、誰でも分かるように丁寧に書類作り。
書類の種別にファイルを分け、付箋ペタペタ、押印忘れない様に丸印書き書き。。。
客付業者の為で有りますが、結局は自分の為でも有りますので、分かりやすさに時間を掛ける、それが一番の近道。

ただ、一気に集中してやり上げないと集中力が途切れてしまいそうです。

そして、完成！

レターパックに詰め込み、ポストに投函し、次の仕事に頭の切り替えです！