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今週は、月、火、木、金と４件の決済の最終日。
決済は、事前準備、事前段取りが全てですので、労力は使いませんので１日１件位なら何日有っても大丈夫。
サラリーマン時代には、１日４件やったことが有りましたが、時間が押したりでハラハラになった事は有りました。

ただ、いつもながら、自分が「売主」、「買主」、「仲介会社」、どの立場で決済に行くのか戸惑うのも度々で、今日も仕入れの決済で、弊社は買主側の立場なのに、銀行に向かっている途中で、「権利証忘れた！」と一瞬ヒヤッっとしたり、いつもお願いしている司法書士に、「社長、評価証明は？」と聞かれ、「今日は買主ですので仲介会社が。」と、司法書士が間違えたり、現場では混乱は続いております。。。

今日の決済場所の金融機関の支店は「アピタテラス横浜綱島」のショッピングモール内に有ります。
月末にも拘らず、１５分程度で出金完了。
売主様を見送り、管理費等の口座振替手続、区分所有者変更届を銀行内で仕上げ、帰りに１階の郵便局で投函、終了！

決済を終え、次に向かったのは、本日の仕入れ物件の室内確認と現地キーBOX設置。
午後からは雨予報。
雨が降る前に、環状二号をバイクで爆走！

今日から通電手続きをしていたので、ブレーカーを探す。
この部屋のブレーカー、とてつもない高さに有り届きません。
キッチンによじ登り何とか上げることが出来ました。
最近は、電気料金も色々な料金プランが有り、弊社では、再販物件と事務所の電気は、「基本料金０、使った分だけ」のプランがある会社を選んでます。
今回の部屋は６０A契約でしたが、東京電力にすると、使ってなくても基本料金だけで約２０００円。
「基本料金０、使った分だけ」は、工事中に最も増えても月５００円／月程度、販売時は５０円／月位です。

雨の降る前に事務所に戻らねばと思いつつ、帰り道、タンタンメンの看板に引き寄せられ、ランチタイム。

事務所に戻り、現在商談中の物件の資料読み込みと事業計画、賃貸オーナーとの打ち合わせ資料の作成、明日の仕入れ契約の契約書、重説のチェック等々の事務処理。

今回の仲介会社さんの契約書ひな形ははFRK！
所長時代、何百件と言う数のこのFRKの契約書・重説チェックし押印して来ました。
押印すれば最後、ミスがあった際には、所長が全責任。
なので、よく、「所長手当」は「危険手当」、と愚痴を言っていたのを思い出します。
今回は買主なので、誤字脱字は見ず、主要箇所だけチェック、１０分で完了！

明日は、買主モードに切り替え、本日の業務終了！

今日も定休日ですが、昨日に続き、今日は東京で朝から決済。

向かった先は、宝町の大成有楽不動産販売㈱さんの本社へ。
少し早めに着き、手土産を買い込もうと近くのケーキ屋さんへ。
最近は、買主の融資実行もネット送金が金融機関に出向くことなく、どこでも出来てしまうので、仲介会社の事務所で決済をやる事が多くなりました。

食後は横浜に戻り、関内の金融機関へ。
お陰様で、複数の横浜の地銀・信用金庫等とお取引させて頂けるようになりましたが、都内買取強化に向けた、都内に支店を多く持つ金融機関にアポなしで訪問。

アポなしにも拘らず、融資課長に丁寧にご対応して頂ました。
ざっくばらんなお話をお聞きでき、訪問した甲斐がありました。
融資担当の方ともお互いの相性が有りますからね。
(事務所へ戻ると早速メールを頂いていました。）

次に向かったのは、山下公園前の産業貿易センタービル。
１４：００から弊社会員の横浜商工会議所主催の「士業交流会」に参加。
弁護士、司法書士、税理士、宅建取引士等、商工会議所会員の「士」業限定の交流会です。
地道な営業先の拡大と、何か頼ることが有った時の人脈作りの為、今回は初参加してきました。

冒頭、商工会議所弁護士会の代表者の方がご挨拶されていましたが、このコロナで、弁護士への持ち込み案件もコロナ前の半分に落ち込んでいるそうです。

今日は、総勢４０名程が参加。
各事務所１名の代表が参加動機等の１分間スピーチを行い、最後は１時間のフリーで名刺交換会という流れになります。
参加名簿を見ていると、今日の参加者は、行政書士が半数近くを占め、次いで社会保険労務士の参加が多かったです。
立ち上げたばかりの弁護士が２名参加されており、まずは、私の方からお声を掛けこのお二人と名刺交換。
その後も、異業種の方から積極的にお声がけ頂き、あっという間の１時間。
様々な方からお話を聞け、有意義な参加となりました。

夕方、事務所に戻り、仲介業者からメールが来ていた今週末契約の契約書・重説のチェック、木・金の買取決済の準備、買取案件の資料読み込みと価格返答、賃貸契約後の保証会社への提出書類整理等々。。。

今夜は大寒波到来。事務所の気温も冷えてきたような。。。
いつもの休日出勤ですが、今日も１歩進めたような、充実した１日となりました。

今日朝一の業務は、来週弊社で始まる新たなプロジェクトの金融機関との金消契約からスタート。
行くまでに約４０分。
手続きは、数か所に印鑑を押して、わずか数分で終了。。。💦
その後、担当者の方と談笑。
私のブログを拝見頂いているそうで、年明けにUPさせて頂いた、ステンレス研磨に興味を持たれていました。
帰りには、支店長さんと銀行担当者の上司の方までご挨拶に出てこられ恐縮。
何のご縁か、支店長、上司さん、私の３人とも関西の大学出身。
Y支店長には、何の実績も無い創業間もない時からご支援いただいており感謝。

帰りに銀行の隣のニトリで事務用品をお買い物。
バイクで来ていたのを忘れ、かさばる買い物をしてしまい、何とか収納。

午後には事務所に戻り、明日の契約準備や来週の確認、書類作り。
ここ数日、賃貸契約が集中しており、賃貸関係書類と格闘しておりました。
売買と違い、賃貸契約は書類も多く、また今回初めて使う保証会社のネット内の保証契約書作りやらで。
とにかく賃貸は、手数が必要です。

何度も思うことですが、売買は買付が入れば、まずは、契約日を調整し、それに対してローン審査や調査が始まりますが、賃貸は、入居日が実質的な契約の発生日。
かなり先の入居希望となると、契約日が中々定まりません。
売買は引渡しが終了日、賃貸は引き渡しがスタート日。
そんな商習慣の違いを感じながらも、ようやく明日のご契約。
明日の契約物件は弊社が管理会社となり管理していきます。

昨年秋位から、業務が増え、中々休みが取れていない。
原因は、BtoBとBtoCの業務を並行でやっているので休みが合わない。
先週も、今週も来週も水曜日休めるかどうか。
やりたいことは他にまだまだ沢山有ります。
そろそろ、増員を真剣に検討中。

来週からの１週間は、水曜日以外は、毎日決済。
今度は、売買の頭に切り替えなければ。。。

今日は朝から雨。
雨の日はバイクの機動力が生かせず、午後から横浜⇒新横浜⇒三ッ沢⇒関内と地下鉄沿線で予定が有るので、地下鉄の１日乗車券を購入。
７４０円で地下鉄１日乗り放題、２駅以上降りる駅があれば元が取れます。
要らない経費は徹底削減、必要な時は思い切って使う、メリハリが大切。

まずは、横浜駅へ。
仲介会社の担当者に先日当社で購入契約させて頂いた鍵を借り、新規紹介物件の買付をお渡し。

その後は、現地でリフォーム会社と打ち合わせに。
最寄り駅を降りて裏通りに入ると局所的な畑が広がっていました。
地主さんが多い地域なのでまだこんな風景が残っているんですね。

今回の当社で購入したマンションは、６０㎡台の３LDK。
２月から工事着工、春までに完成予定です。
この物件でも色々新しいこと、試してみたいと思います。

各所で所要済ませ、夜は関内で社長仲間と待ち合わせ情報交換を兼ねた会食。
関内では有名な老舗店、「関内苑本店」へ。

若いころは、食べ放題等「量」重視でしたが、最近は良いものを少量頂く「質」に、焼肉も変わってきました。
締めは、冷麺！
最高でした！

明日は定休日ですが、いつものごとくお仕事予定が色々と。
明日もフル稼働します！

今日は日曜日。
朝から山下町でお客様と打ち合わせと物件調査が有り久しぶりの中華街へ。

２年前は殆ど人がいませんでしたが、日曜日とゆうこともあり、今日はかなり賑わっていました。

お客様と契約の打ち合わせを終え、物件の室内写真を撮り終え、少し早めのランチへ。

いつもラーメンランチが多いので、今日はせっかくなので、中華街でランチをとググっていると、物件のすぐ近くに、台湾の鼎泰豐を抜き、台湾NO.１になったという、チャーハン専門店「民生炒飯」へ。

お勧めNO.1は「牛肉炒飯」。
ただ、ナンプラーのようなエスニックな味がすると書き込みが有ったので、無難に五目チャーハンを注文。

味は、、、う～ん。
無難に逃げてしまったので、無難な味。
そもそもNO.1になったのは、牛肉炒飯なので、それを食べないと意味ないなと。。。
逃げてしまった自分に、後悔（笑）。
炒飯がおいしいというより、牛肉炒飯がおいしい店の様です。

来週、契約でまた来るので、再度挑戦してみます。

今日は、朝から久しぶりの雨。
早めに出社し、書類作り、事務処理、各所連絡、反響対応。

午後からはお客様との打ち合わせで南区へ。
アメリカにお住まいのお客様ですが、日本に帰国時のマンションを買い替えを希望されて、十数年前に売却のお手伝いをさせて頂いたお客様からご紹介を頂きました。
今回はその売却の決済のお打ち合わせ。
ご主人様から「夏山さんから紹介して頂いた引っ越し屋さん、とても丁寧で感心しました。」とうれしいお言葉を。
鍵を預かり、その足で売却物件の室内確認。
要らない荷物等は、買主側で処分する条件でしたが、ゴミや荷物も綺麗になっており、売主様のお人柄がうかがえました。

途中、お褒めの言葉を頂いたと、引っ越し屋の社長に連絡。
こうゆう言葉は、伝えてあげないともったいない、お互いで喜ばないと。

帰り道、大通公園沿いのマンション群を歩いていると、ポツンとお風呂屋さんが。。。
それもモナーク伊勢佐木という分譲マンションの１階に。。。
両サイドがコインランドリーで、左が女性用、右が男性用で、お風呂と同じ配置。

この辺りのマンション、関内センターの所長時代に沢山扱いましたが、地権者と等価交換されたマンションが多く、このお風呂屋さんも元々は、お風呂屋さんの敷地だったのかも知れせん。

遅めのランチも、この辺りに来ると行ってしまいます。
今日は１５時までだったみたいで、食べ終わって出ると、直ぐに閉店ガラガラに。。。

今週は、賃貸の入居申込が入ったり、都内の複数の賃貸募集依頼を受けたりと、中々業務が終わらない。
おまけに、賃貸は今回から、保証会社を変えたため、新しいシステムを読み込んだり聞いたりで、先読みして段取れないもやまもや感に。。。
売買仲介に長らくいましたが、賃貸と売買、賃貸担当者と売買担当、借主と買主、賃貸重説と売買重説等の書類、同じ不動産でありながら色々な部分でカルチャーショックを受ける事が沢山有ります。

賃貸は避けて通ろうともしましたが、不動産屋をやっていく以上、必ず業務としては出て来る業務だと思いました。
今回の管理物件も２０年来のお客様からご依頼で動いており、都内の案件もご紹介案件。
賃貸は売買や買取ほど、インパクトは無いですが、賃貸の慣習にも徐々に慣れて、コツコツと積み上げていきたいと思います。

月末までがピーク。
一息ついたら、、、旅に出よう！

今日は、成人式も明けた木曜日。
いよいよ不動産会社も繁忙期に入ろうとしております。

お陰様で私の予定も、月末にかけて予定がどんどん埋まって参りました。
今月のピークは来週からの２週間。
決済４件は確定、あと、売買契約が１、２件、賃貸契約が１件入りそうな感じです。
なので本日より、正月モードから通常業務モードに切り替え、前倒しできる準備は前倒して事務処理開始。

弊社の業務で同時並行して行っている立ち位置は、

①売買仲介会社　②買取再販の売主　③買取再販の買主　④業務委託受託業者　⑤賃貸管理の仲介会社

この業務が重なって同時並行で進めていると、自社の立ち位置をよく見失うことが有ります。
・買取再販の買主なのに清算金作成して仲介会社に送っていたり。
・売買契約書の売主欄に弊社の押印したり。
・買取再販の買主なのに領収書を作っていたり。
・売買仲介会社なのに評価証明取っていなかったり。
・賃貸管理業者（物元）なのに重説待ちしていたり。

売買仲介業務にどっぷりと居たこともあり、中々切り替えが出来ずに不効率な動きが目立ちます。

今日も朝から、賃貸の入居申込みの処理・保証会社への審査依頼・重説作成、購入契約の準備、売買仲介の決済清算金の作成、購入決済の準備、賃貸物件のレインズ登録、業務委託を受けている決済調整、買取再販のリフォームの段取り、等々・・・。
性格的に、１つの事を終わらせて、次の仕事に掛かりたいのですが、電話連絡やメール業務の最中に入り、また、新規事業で進めている事案も有ったりと、複数の物事を少しづつ動かす「多動力」が、私にはまだまだ足りていないなと。

ホリエモンの本、もう一度読み返してみます！

１２月に仕入れた買取再販の現地リフォーム内容を打ち合わせてた時の事。
「シンクの水垢は落ちないので交換ですね。」
「水垢の付いた浴室の水垢は落ちないので交換ですね。」
「浴槽にも水垢と石鹸カス落ちないので、浴室交換された方が良いかも。」

交換しないなら、特殊清掃でシンク●●万円、浴室ガラス●●万円。。。

「交換するのとそんなに変わらない金額？！」
「ホントに落ちないのかな？」

元々、掃除好きで、趣味の一つになりつるある私。
ネットで調べ、YouTubeを見たり、他のリフォーム業者に聞いたりで情報収集から始め、ネットで材料を集め、時間が取れた年末年始にとにかく自分でやってみる事にしました。

結果は写真の通り！

【某知人事務所のシンクをお借りして】

【傷だらけの自宅の鍋でもやってみた】

【焦げた鍋でもやってみた】

【特殊清掃が必要と言われたシンクも】

材料費は殆ど掛かっていません。
シンクにおいては、水がはじく迄になりました。

機材を使うと更に綺麗に仕上げられそうです。

かかった材料費は数十円。
とにかく、面白いほど光る。

そもそもリフォーム屋さんは、交換してなんぼの儲けの世界。
再生やクリーニングでは、利幅が取れません。
リフォーム会社は、そもそも、再生やリペアの世界が無知な方多いです。
プロの不動産屋も言われるままに、必要以上のオーバースペックでリフォームしています。

汚れには酸性とアルカリ性の汚れが有り、反対の成分の薬剤で中和させることで汚れが落ちます。
きつい薬剤を使えばそれだけ落ちそうですが、きつすぎると素材そのものを痛めてしまうので、そのバランスが難しい。
また、薬剤以外の方法で汚れを落とすには、「研磨」する方法が有ります。
研磨材もやすりの様に目の粗いものから、宝石を研磨する粒子の細かいも液体のものまで有ります。

ハウスクリーニング屋さんは掃除屋さんのイメージですが、こういった技術を突き詰めていけば、安価で感動モノのクリーニングができるのではないかと。。。

先日、知り合いの賃貸の管理会社の方へ、原状回復工事のオプション施工として紹介貰えないかと営業してきました。
まずは、お試し価格で。
そして、営業用パンフ作成、HPの追加を準備。
初受注が出来ましたらまた報告させて頂きます。
賃貸のオーナーはリフォームにお金かけたくない方が多く、ステンレス製のキッチン、浴槽を使っている場合が多いので、賃貸物件の方がマッチングしそうです。

もちろん、業として行っている会社は有りますが、これをどこに売るかが大事。
不動産屋のネットワークには自信があります。
小さなことですが、「思いついたらやってみる。」、その先にまた発見があるかも知るれません。

次は、感動の浴室の水垢・石鹸カス落としをまたUPさせて頂きます。

ここ２日間、外に出ずっぱりの為、今日午前中は溜まった事務処理を一気に片づけるべく事務作業。

今月４件決済が有りますが、日時場所がどんどん決まって行き、気づけば今月４週目に決済が３件集中。
定休日の火曜日もお構いなしに決済。
法人営業の部署は土・日休み、仲介業者は火・水休み、と間に挟まれる私は必然と毎日仕事になってしまいます。
これに、一般のお客様対応、賃貸オーナー対応が加わると、終日休みという感覚は無く、予定の空いた時間に、早帰り・遅出社で調整しています。

午後は、昨日、買取の相談頂いた物件の読み込みと担当者へTEL。
空室で、鍵が現地に有るとのことで、
「回答、早い方が良いと思うので、今からすぐ見て来ます！」と即答。
全ての業務を止めてまず見に行くことを優先。

往復２時間。

一旦帰社後、今年第一号の「買います！」と、担当者にご連絡。
後は担当者に一任。
信頼関係のある担当者とのやり取りはお互いに楽です。

その後は、リフォームの状況確認の為、これから販売予定の物件の確認。
綺麗に仕上がっていました。
何だかんだで１９時過ぎ。
自宅で仕事をしようと帰宅。

が、プリンターにエラーメッセージが。。。
このプリンター、インクが無くなると、印刷以外に、スキャンやFAXも送れなくなり全機能停止。
年末も事務所のプリンターのインクが無くなり全機能停止、契約で急いでる中大変でした。
おまけに今日は新たな「吸収パット？？？」表示が。。。
ネットで検索すると解除できるソフトをAmazonで１０８０円で買えるのこと。

こんな消費者とメーカーとのミスマッチングの商品って今時無いのではないでしょうか！

皆様、新年明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

１１連休の年末年始休暇を頂く予定でしたが、何だかんだで、ほぼ休みなしの年末年始。
ただ、休みは無くても充実した年末でもありました。

２０２３年、新年初仕事は、弊社で３室賃貸募集することになった、国分寺のマンションへ現地調査。
横浜から中央線はアクセス悪く、１時間２０分。

物件は、昭和５０年築ですが、国分寺駅徒歩２分。
昭和感の残る物件でしたが、賃料も低めに抑えているので、早々に成約しそうです。。

現地調査、写真撮影を済ませ、ランチタイム。
本日は、国分寺駅前、つけ麺「紅葉」へ。

その後は、国分寺にて元部下と新年会。
今回のオーナーさんをご紹介頂いたのも彼でした。

早いもので、弊社も今年で３期目。

今年のテーマは、「多動力」。
事業領域を広げるべく、複数の、短・中・長期の事業を同時に動かし試していきたいと思います。

仕事始めの本日は、緩めのスタートから。。。