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今日は、朝から仲介の決済と引き渡し。
今日は、地下鉄沿線の移動が多く、また会食の予定も有り、横浜ブルーラインの１日乗車券を購入して１日のスタート。
１日乗り放題で７４０円。
よく使わせていただきます。

今回の買主様は現金決済。
色々調整していましたが、なんとか銀行内の応接室を借りることができ、手続きもスムーズでした。
振り込み詐欺等で、今や、現金のお客様の決済は気を使います。

お昼前に終了しましたが、近くにいつものカレー屋さんが有った為早めのランチ。

その後、いったん事務所へ戻り、事務処理、各所連絡。

夕方からは、先日、お客様のご紹介を頂いた１５年来のお客様へお礼のご挨拶に。
お礼をお伝えするのが目的でしたが、逆にまた、収益物件の売却物件のご紹介を頂きました。
ご紹介は満足度のバロメーター。
有難いです。
年明けから動かせていただきます。

夜は、元上司、現先輩の３人で忘年会。
色々と今月は忙しく、お誘いいただいていましたいくつかの忘年会もキャンセル。
これが今年初で最後の忘年会となりました。
一仕事終えた、一杯と気心知れた仲間との会食。
飲みすぎました。

明日はクリスマスイブ。
２４日から１月５日（木）までの１３連休、少し長い年末年始休暇を頂きます。

宜しくお願い申し上げます。

今日の朝一は、先日購入物件の契約を終えたお客様の売却契約。
購入時には重説・契約書の読み合わせ等、２時間掛かった契約も、弊社直契約、買主側が不動産業者の為、僅か２０分で終了。
激動の数週間でしたが、これで買い替え契約が全て完了！

その後は山手へ買取案件の現地調査。

そしてその足で先日弊社で購入したマンションのリフォーム工事の進捗確認。
床はこれからでしたが、クロスは張替えが終わっていました。
元々、綺麗なお部屋だったのであまり変わり映えはしていませんでしたが、床の張替えが終わると、グッとイメージが変わると思います。

１２月は３件の契約を行い、後は来週の仲介の決済を残すのみ。
この数週間、休みがなかなか取れず、曜日の感覚が無くなり、家で私が担当のゴミ出しの分別曜日を何度も間違え妻や子供から怒られる始末。
１月からは４件の仕入れと仲介の決済ラッシュ。

夜、晩酌をしながら、去年と今年の手帳を見比べてみました。
この「作業」社会人になった時から習慣になっています。
手帳には、左に決まった時間の予定、右にその日に行う項目を書き出し、終われば赤ボールペンでバツを付ける。
手帳での振り返りには色んなヒントが有ります。
　　「あの時こんな事を１か月前から準備をしていたから、これが決まったんだ。」
　　「この日からもう１年経ったんだ、ならば１年先はこんな事も出来るな。」
　　「右の行動項目が増えって来てるのは何が原因で忙しくなってきたのか。」
等々、私にとってはただの忘備録ではなく、１年前の今日・今週・今月と比較来ることで色んなヒントを得ています。
未来の行動も手帳に書き込んで必ず決めたことは、赤で塗りつぶし１日を終る。
こんなことを２０年以上習慣になっています。

昨年は、忙しい時と余裕のある時期にむらが有りました。
原因は、買取事業を中心に行っており、単発の業務が多く足元ばかり見ていた為です。

今年は、買取、自社販売、売買仲介、賃貸と業務を広げることによって、並行して行う業務が何重にも重なり、むらが無くなってきました。
目線を上げて、遠くを見る事が出来てきたような年でした。
仲介は短期事業、買取再販・建売事業は中期事業、保有収益・賃貸不動産は長期事業。
この３つをバランスよく保ち、同時並行で動かすことの大切さを今年１年で学んだように思います。

来年からは、更に新規事業をスタートさせ、業務の厚みを付けて行こうと思います。
その為に、年末・年始はインプットの期間とし、読書に浸ろうと思っています。

１１月下旬から何度かマンションをご案内していたお客様。
色々ありましたが、本日、無事ご契約となりました。
買い替えのお客様で、購入先が決まれば、売却の契約も進める形で、どちらも弊社の直契約。
売りと買いの２物件調査、売契・重説作成等を２日間で完成させ、ようやく今日の購入契約に至りました。

★色々の第一弾は。。。
ご覧いただいた物件を気に入って頂き、価格交渉の幅を担当者に確認。
担当曰く○百万価格交渉可能のことで、その通り買付を入れる。
半日待って、「家族会議を行うので少々お待ち下さい。」とのこと。
そして待つこと１．５日、担当者から電話がようやくありました。
「売却中止になりました。」と。

意味の分からない答えですが、これ、不動産仲介「あるある」です。
詳細は言えませんが、担当者の売主のグリップ不足。
決定権者が１人ではなかったようです。
担当とのやり取りの中で、一抹の不安は感じていましたが。。。

暫く、意気消沈しながらも、お客様に事情をお話いたしました。
でもお客様は、前向きでした。
「ご縁が無かったんですね。」と。
見れていなかった、全く別エリアの物件を見て見たいと言う事となり、即ご案内。
翌朝、昨日見た物件で進めたいと買主様から連絡が有りました。

★色々の第二弾の始まり。。。
売主業者に連絡を入れようとすると、向こうから電話が。
「申し込み入ってしまいました。」と。。。
１週間に２度目の撃沈。。。
ただ今回は、売主物件だった為、今度こそは諦めきれず、ダメもとでその業者の社長に直談判のTEL。
今までの経緯、お客様の内容を熱く伝え、条件も売主側に合わせ、やり取りする事、半日。

弊社のお客様で覆りました！

どうやら、売買の買付が被ったのではなく、賃貸募集と売却と並行していた為、賃貸の入居申込との戦いになっていました。
これも、「あるある」です。

お客様も、私も、最後まで諦めなかった。
纏めれば崩れ、纏めれば崩れ、メンタルも正直きつかった、ジェットコースターのような２週間。
沢山契約してきましたが、また記憶に残る契約が増えました。

本日、お客様からメールを頂きました。
「ブログの更新がされていないですが、体調でも崩されましたか？」

休みも数週間取れてない多忙につき、ブログの更新が出来ておりませんが、元気に働いております。笑

週末までには落ち着きそうですので、激務の内容はまたブログにUP出来ればと思います。。。

今週は火曜日に仕入れ物件の決済が有り、今日は朝から金融機関で弊社社有物件の決済と引渡し。

私が社有物件の引き渡時に心掛けているルーティンワークが有ります。

”お客様へお渡しする鍵を自分の手で磨き上げる事”

恐らく、お客様や仲介会社の担当者も気づかないと思いますし喜んでも頂けないと思います。

弊社が不動産を購入し、本日の売却の決済・引渡しに至るまで、様々な場面が有り、今回の物件で生まれたストーリーが有ります。

仕入時の条件・価格交渉、仕入れ売買契約、事業融資の手続き、仕入れ決済、リフォーム工事、販売、現地へのご案内や問い合わせ対応、購入申し込み、売却のご契約、等々。。。

そんな、この物件で生まれたストーリーを振り返りながら、一生懸命磨く。

愛情を込めて育てた娘を嫁がせる思いってこんな感じなんでしょうか。
今回の物件と巡り合い、新しい買主様と巡り合ったのも、色んなご縁が重なっています。
そして、買主様の新しい生活が弊社の物件で始まる。

そんな思いで、毎回自分でピカピカに磨き上げた鍵をお渡ししております。

火曜日は弊社定休日ですが、今週も休めず、既に有る予定をこなす１日に。

朝一は、金融機関で弊社で購入させて頂いた、買取再販用のマンションの決済と引渡し。
数千万のお金が一瞬で動きました。

売主様からカギを受領し、その後は、リフォーム会社社長と現地で待ち合わせリフォームの打ち合わせへ。
契約後、売主様居住中に１度だけ内覧させて頂きましたが、非常に綺麗なお部屋でどこまでリフォームするか頭を悩ませる物件です。
リフォーム会社社長に指示を出し、約１時間で終了。
来週から工事に入ります。

次に向かったのは戸塚で物件の現地調査。
約５年前オーナーチェンジのファミリーマンションをに懇意にしている業者さんに卸したマンション。
賃借人が出たので、リフォームして売却する事となり、弊社で専任媒介でお任せ頂くことになりました。

戸塚駅徒歩圏内、９６㎡、４LDK、売れます！

賃貸退去直後で、さすがに、汚れていました。
これから、リフォーム工事に入ります。
現地にキーボックスを付け終了。

雨が降りそうになって来たので、予定を変更し、次は横浜市役所で弊社仲介で契約予定のマンション調査。

横浜市では、重要事項調査はネットでほぼ必要事項が取れるようになりましたが、「建築確認台帳記載事項証明」だけは出向かなければ取れません。
今日は、不動産屋の休みの火曜日、空いてました。

市役所内で他にできる事務仕事は無いか？
銀行が有る、郵便局が有る、ラーメン屋が有る。
ついでの仕事、忙しくなってくると大事です。

諸々を済ませ、本日の休日出勤終了。

今日は午後から、以前お取引をさせて頂いたお客様よりご親族のご紹介を頂き、ベイサイドのタワーマンションのご案内。
鍵の段取り、現地下見を行うため、お待ち合わせの２時間前に出発。

まずは、山下町周辺のタワーマンションを３件ご案内。
横浜中華街、人、人、人、日曜日と言うことも有り非常に賑わっていました。
山下公園近くのタワーマンションも、もう築２０年近くになるんですね。

前日に、ご案内物件の物件収集をしていて気づいたこと。
　・空室での売却が多い・・・売らなくても買い替えれる余裕のある方が多い
　・三井のリハウスの占有率が高い・・・元町店・馬車道店・横浜店と狭いエリアに３店舗
　・一般媒介が多い
　・坪単価５００万円以上の億ション
　・何が見えるか、階数の違いで数千万の価格の差

次は、横浜で最大規模（約１２００戸）、５８階建て、「ザ・タワー横浜北仲」へ。
３年前に建ったばかりの築浅タワーマンション、横浜で長くお仕事させて頂いていますが、こんマンションに入るのは今回が初めて。
分譲時には即完売、６０倍以上の倍率のついた住戸も有るそうです。
コンシェルジェ、いわゆる管理人さんは、英語と日本語を話せるそうです。
最新のタワーマンションは、セキュリティーが高く、初めてご案内するときには部屋までたどり着くまでが一苦労ですが、今回たまたま物件の担当者が昔取引させて頂いた知り合いの方で、快く、案内の同行、立ち合いをして頂ける事に。
人脈がまた生きました。

担当者のお気遣いのおかげで、周辺施設から、ごみ置き場、スカイラウンジ、ライブラリースペース等全てご案内して頂け、
私もお客様と案内されている状態に。。。
地上４０階まで来れば、東京湾から千葉の房総半島、東京タワー、新宿のビル群、スカイツリーまで遠望できます。
横浜のマンション、何百と売買に携わって来ましたが、この角度からの絶景、今までに経験ありません。

今日は半日、上空６０ｍ以上のお部屋をご案内しておりましたが、案内を終えて地上に戻って来ると何とも言えない安心感。

都内では数多くタワーマンションが有り、不動産屋も慣れたものかも知れませんが、横浜はまだまだ少なく、特に今回の大規模タワーマンション、ザ・タワー横浜北仲、初めてお客様をご案内するときは難易度の高いマンションです。💦

先日の火曜日の事。
アットホームで先行掲載している弊社管理の新規物件を、賃貸SUUMOにも掲載しようと入力。
途中、同じマンション内で他の部屋の変更がないかを念のため検索。
１件新規物件が掲載されていました。

が！

何だか見覚えのある写真、同じ家賃。。。
他社が、弊社の物件アットホームから引用し、勝手にSUUMOへ掲載している！！

万が一のことを考え、「SUUMO見たんですけどこれは何号室ですか？」とお客さんを装い、掲載している不動産会社にTEL。
「○○号室です。」との返答で確証を得たので、「物元業者ですが、責任者に代わって下さい。」と。

私：「どうして、広告掲載不可の弊社の物件が掲載されてるのですか？」
責任者：「間違えて掲載してしまいました。」
私：「何をどう、間違うのですか？」
責任者：「。。。。。」

オーナー様から信頼され期待されて、お任せ頂いた物件。
写真点数も全枠使い、コメントも自身で考え、写真も何度も取り直し、完璧に仕上げて掲載した物件。
完コピされて掲載されていました。。。

売買の取引から派生し、賃貸管理にも業務が広がって来ていますが、募集図面の雑さ、営業マンの受け答え、１枚も掲載されていないネット広告、物件情報量の少なさ、誤記入の数々。
これで「オーナーからクレーム入んないのかな？」と思ったりします。

営業所長時代に、賃貸で優秀な成績を上げていた自信満々の中途社員が何人か部下でいましたが、謄本読めない、不動産調査できない、お客様対応が雑、税制度知らない等、中々売買で花開く営業マンは居なかったように思います。

１件単価が売買に比べ小さいので、数をこなすさなければならない世界だとは分かりますが。。。
賃貸は、質の高い会社と低い会社の振れ幅が大きすぎる。

売買と賃貸、同じ不動産屋で有りながら、別の業種の様に感じる事が多々あります。

今日の朝一は、上大岡の金融機関へ出向き、来週の決済予定の弊社で購入させて頂くマンションの金消契約。
担当者との話題は、先日の日本VSドイツ戦。
最初の１失点で「負ける」と感じたのは私だけではなかった様です。

事務所に戻り、売却と購入の依頼を頂いているお客様と売却時の必要書類の連絡と週末のご案内物件の連絡を済ませ、横浜に移動し、２０分でまずは腹ごしらえ。
その後、仲介会社の事務所にて収益物件の売買契約。
売主様非常に良い方で、今回の取引、大変喜んで頂けました。

夕方、事務所に戻る間にも賃貸の案内依頼やリフォーム業者等々の溜まった着信対応。
今週末はタワーマンショの案内、来週は、売却依頼案件の業者卸し、弊社社有物件の売却と購入決済と、１案件終えてまた１案件となれば理想ですが、進めている案件が何重にも重なって来ており余裕が無くなって来ています。
優先順位を付けながらも、まずは目先の１件に全力投球。
不動産屋の繁忙期は１～３月となりますが、私の場合、繁忙期とは関係なく、ただ単に忙しくなってきています。

ただ、休みはほとんど有りませんが、こんな私にお仕事を頂けるだけでも感謝です。

そんなバタバタの中ですが、お客様からお礼にとお誘い頂き、夜は事務所近くの地中海料理屋さんへ。
人生の先輩から良いお話、沢山お聞きすることができ楽しい会食となりました。

先日、某仲介会社から「某所の物件、○〇○〇万円で買いませんか？」と、物件の紹介を頂きました。

築年数、間取り、立地と中々難しい案件でしたが、自社では難しいけれど、買えそうな心当たりの業者さんにご紹介。
現地を見て頂き、購入したいとなり、価格交渉が少しでもできないかと仲介担当者と調整してみると、
「媒介価格は○〇○〇万円より下の△△△△万円で取っているので、△△△△万円で纏まります。」との回答が。
買主にとっても得で、売主様も納得の満額取引、契約日を待つのみとなっていました。

そして、本日、担当からTELが。。。
「他社から、御社より高い××××万円で買付が入ってしまいました。💦」
買付金額は一旦纏まった金額の数百万上の金額で、更に、当初打診の有った○〇○〇万円を上回る金額です。

これ、理不尽ですが、”不動産買取あるある”です。

買取再販は、「何を買うか」よりも「誰から買うか」が大切だと思います。
「この担当者からの案件は間違いない。」と思える関係を大事にしています。
”間違いない”と言うのは利益が出るか出ないかでなく、
　　　・相手の利益も考えている
　　　・GIVE＆TAKE、WINWINの商売の基本を理解されている
・情報の正確さ　　　
　　 ・纏まるストーリを描けている

最高額と並べばこちらを選んで頂ける事を２度再確認し、買主と再調整。
数十分後。。。
何とか他社の最高額の金額に買い上り、予定通りの契約に戻せました。💦
突如やって来た激動の約１時間で、１日仕事を終えた疲労感に近いものが。。。
買取再販、契約まで何が有るかわからず、このストレスに耐え続けるしかありません。

ただ、今回の顛末、俯瞰的に見ると誰も悪くありません。
買取再販を行って、そう思えるようになってきました。
仲介業者は、高く売りたい、安く買いたい、釣り合わせているのだから。
今回の情報元は１社でしたが、複数社一般媒介状態で同様の事が起これば間違いなく買えていませんでした。
ご縁・タイミング・運は、人との出会いと同じで、不動産売買には付き物です。
担当の方ともこの切れそうになったご縁を再度繋ぎとめる事が出来てよかったです。

かなり乖離のある価格幅でしたが、最後に買主側業者より、「夏山さんからの案件だから」と。
間違いなく、「誰から買うか」を大切にされている方だと思います。
「次もまた良い情報持ちします！」

こうゆうGIVE＆TAKEの信頼関係造り、大切です。