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シルバーウイークに入りましたが、台風接近につき、今日は、朝から大雨。

賃貸管理と募集を弊社に依頼頂くオーナー様と１１時に打ち合わせのアポを取っていたいましたが、オーナー様から朝一で「大雨なので延期しても構いませんが。」とのお気遣いのラインが。

お気遣いに「予定通り参ります。」との返信。

このオーナー様、１５年間で４件の不動産の売却依頼を頂いております。
内２件はこの１年でご売却依頼を頂き、全て私のお客様でご成約させていただきました。

賃料設定、敷金、礼金、募集内容、管理委託条件等、ご要望を伺いたかったのですが、
「よく分からないので、夏山さんに、全部任せます。」と。
長いお付き合いでもあり、ご信頼を頂いているのはうれしい限りですが、
「全部任せます。」との言葉、受ける側に取って非常に重たい言葉でもあります。
全幅の信頼を頂いている以上、期待を上回る、結果を絶対に持っていきたいと思います。
この思いが人一倍強く、お客様の期待を上回る結果を残せて来たことがご紹介やリピートを頂き、今の私があるのかもしれません。

その後、事務所に戻り、賃貸保証会社の同業者へのヒアリング、火災保険の手配を済ませ、夕方からは、弊社買取物件の仕入れ契約の為、横浜駅前の大手仲介会社へ。

先に、売主様へ契約書の読み合わせと押印を済ませて頂ていたので、到着時には、手付金をお渡しするだけの段取りになっていました。
手付金、多くの仲介会社は、事務所内に自動で数える機械を使っています。
で、今回、も同様、１００万円の手付金を売主様の前で仲介担当者が、機械に投入。

１度目、９９枚・・・「？」
２回目、９９枚・・・「汗！」

３回目。。。１００枚！！

ATMで出金した為、間違いないとは思いましたが、旧札の折れ等が原因で、カウントミス。
１枚の不足でも、信頼問題になりますので、次からは、窓口で帯付きの新札で引き出し、手付金はお持ちしようと思います。
売主様も良い方で、良いご縁となりました。

担当の段取りも良く、僅か１０分で契約終了。
契約までのやり取りも、ラインとメールで完結。
できる営業マンは、仕事が早い！

新杉田駅徒歩３分、平成１６年築のマンション。
詳細は、売主様お買い換えのため、まだお伝え出来ませんが、１１月以降の販売スタートになりますが、当HPで先行して告知させて頂きたいと思います。

遅いランチを横浜駅地下の懐かしの中華屋さんで、チャーハン大。
前々職の横浜営業所勤務の頃、よく通っていました。

今日は、販売物件の室内写真撮影のため朝一から保土ヶ谷のマンションへ。

スマホ撮影を簡単に済ませ、その後は、関内へ移動。
法務局に寄り、売却時に必要な会社印鑑証明書を取得し、関内の金融機関で打ち合わせ。

関内に来たついでに、妻と子供たちが好きな高級食パン「乃が美　関内店」で食パンを購入。

午後からは、弊社社有物件のプロカメラマンHさんの撮影に立ち合いの為、金沢文庫へ。
スマホのカメラ性能が良くなって来ており、ネット写真はスマホで済ますケースが多いのですが、今回はプロの力を借り、より物件の魅力を伝えたいなと、プロカメラマンに久しぶりの依頼。

依頼先は、長年お世話になっている、フリーのカメラマンHさん。。
Hさん、非常にお話し好きで、人当たりも良く、前職でもごお世話になっていました。

腕がいいももちろんですが、居住中物件で売主様がいらっしゃるところを撮影するとき等、お話上手で売主様対応も長けていて、安心してお任せできます。
なので、大手仲介会社の営業マンからも信頼されて、ご指名で依頼を受けるほどの人気カメラマンです。

少し遅れて到着すると、撮影は終盤。
「お久しぶりです。」とご挨拶すると、お話し好きが一気に最高潮に。（笑）

「○○会社の○○さん、あの人はハートが合っていい人ですね。」
「○○会社の○○さんのHPの自己紹介写真、記念に私が撮ってあげたんですよ。」
「○○会社の○○さん。元々○○会社に居たんですね。」
「独立した○○さん、良い車に乗ってましたよ。」
「○○会社の○○さん、転職しちゃって転職先の会社からまた仕事頂いてます。」
「○○会社の○○さん、午前中藤沢で撮影に立ち会ってくれて、午後夏山さん会うんだって言っておきました。」等々

不動産会社の営業マンのお知り合いも豊富。
色々と知り合いの近況情報を頂きました。

その後も話は途切れず、
「マンションの撮影していると管理人や住民から不審者扱い、良くされるんですよ。だからなるだけ営業の方に立ち会って頂きたいんです。私は、悪いことはしていないので、堂々と撮影したいんです。」
「撮影でコンビニに車止めたら２回注意されたんですよ。わたしの車、目立つので。（確かによく目立つ真っ赤な外車です。）」
「私の仕事、現場で写真撮って終わりじゃないんですよ。家に帰って、画素をおとしたり、外観撮影時の洗濯物やナンバープレイとの補正、露出調整、天気によって業務に波も有り。。。。」

と、撮影の苦労話から、

「香川照之、いい役者さん、もったいないねエ～。」
「トヨタイムズ、はまり役だったのにねェ。すぐ打ち切るなったねェ。」

と、芸能ネタまで、何だかんだ1時間半の全開トークでしたが、その雑談の話の中で、

「私、居住中の売主様の室内写真撮影の時に、たまに、家族写真撮ってあげているんですよ。喜んでくれるんです。ついででできるからね。」と。

これ、凄く良い。

今、仲介会社はサービスの差別化の為、
「当社はプロカメラマンの撮影で販売します。」を売りにしている会社が有りますが、
「ご希望のお客様には、思いのこもった自宅で最後に家族写真もお撮りします。」
何気ない＋αのサービスですが、売却依頼撮る為だけの仲介会社目線では出てこない発想ですね。

Hさん、ありがとうございました。
弊社仲介物件では、この＋α、早速取り入れさせて頂きますので、その際は宜しくお願い致します！

今日は定休日。

午後からは、定期的に行っている体のメンテナンスの為、いついもお世話になっている港南台の消化器内科で、胃・大腸カメラ・腹部ＣＴの定期検査へ。

この病院、院長は大学病院で助教を長年されており、「大学病院並みの設備で、質の高い、迅速な診断、治療を行います。」との思いで５年前に港南台で消化器内科を開業されました。

http://kawaguchiclinic.net/

大腸カメラ、胃カメラを同時に行っていただけ予約も１回で終了、更に腹部CTも初診時に、アポなしで検査して多々いただけました。
眠っている間に２つの内視鏡検査は終了。
指摘事項は何もありませんでした。
検査結果も、カメラ映像を見ながら、いつも通り内臓の絵を交え丁寧に説明頂していただきました。

とにかく、患者目線で、質の高い診療をされています。

実は、弊社を起業したときも、この先生の思いに影響を受けました。
「大手での不動産売買経験値で、質の高い不動産サービスを町医者の様にお客様と向き合いたい。」

大学病院の医療が信頼置けるとか、町医者がダメだとか、なんだか不動産屋選びにも似てますね。
結局のところ、大病院でも、町医者でも無く、選ぶのは信頼できるお医者さんです。
色んな考えはあるにしても、私はそう思って頂けけるお客様にアジャストしていこうと思っております。

この先生、年間、数千件の内視鏡検査を行われています。
不動産売買も似通ることが有り、私も大手不動産会社にて営業マン時代は年間４０～５０件、営業所長の１０年間は、年間１００件以上の売買契約書・重要事項説明書のチェック、部下のトラブル解決や同行商談、そして自分のお客様の対応を行って参りました。

不動産売買はも医療と同じで、場数を踏むことが一番大事です。
特に、トラブルに関しては、数を踏むことで、先のトラブルや予測する力、アンテナの感度・精度が上がってきます。
沢山契約や場数をこなした営業マンは、更に経験値が積み重なり、どんどん優秀になっていきます。
不動産会社の社内評価は、仲介手数料の額が最も重視されます。
１０億円の取引を半年で１件しかやらなくても、片手で３０００万円の手数料。
２０件で３０００万円でも会社評価はほとんど変わりません。
件数が増えると、買主様の住宅ローン手続き、売主様の抵当権抹消等、件数以上に業務が倍増します。
私は、後者で、社内の手数料順位で表彰されることは有りませんでした。
ただ、契約件数では負けていないと思います。
仕事が早いのは、数をこなしてきた賜物だと思います。
管理職になった後も、部下に数字を付け、実務は自ら行っていました。
それで、所長になれた部下もいますが。。。

当時は、業務量も多く、評価が同じに不満を持っていた時もありましたが、場数をこなすことで、過去に取引されたお客様からのリピートや紹介を頂けるようになり、同業他社との人脈が武器になり、不動産知識が身に付き、今が有ると思っています。
へこたれずに頑張っててよかったなと。

昨晩から下剤、朝からは腸の洗浄液を２ℓ飲み、胃の中も腸の中も空っぽ。

検査終了後、さっそくクリニック隣の蕎麦屋で、名物、富士山盛りと天ぷら３つを注文。
何度か途中断念をしてきた、富士山盛り、本日は間食し、生き返りました！

本日は、定休日でしたが、りそな銀行との住宅ローン業務の提携で銀行担当者の来客が有り、また、週末の仕入れ契約、売買仲介契約、賃貸管理の管理契約書の作成等、終わらない業務もあり出社。

スルガ銀行のかぼちゃの馬車の不正融資以降、各銀行もコンプライアンスのハードルを１段も２段も上げており、諸注意事項に押印。

今週末、登記簿上４０㎡以下のマンションを弊社で仕入れ予定で、その前段階のローン付けの確認で銀行を当たっていた際に、りそな銀行にヒアリングしたところ、都内でコンパクトマンションも増えているので、時代に即し、登記簿上３０㎡以上を基準にしているとのことで、積極的だったことが有ります。
ただ、ローンの持込みは、会社審査と提携が必要とのことで、今回の提携に至りました。

弊社、これで、みずほ銀行以外のメガバンク、横浜銀行、ネット銀行等、主要なの住宅ローンセンター担当者と直接やり取りができるようになりました。
みずほ銀行は、小口の不動産会社を相手にしていません。
ま、昔から特色の無い銀行なので、お客様にお勧めるる事もないので害は有りませんが。。。
弊社では、自社販売も行っておりますので、取り扱い銀行ローンの窓口を広げ、直接住宅ローンセンターの担当とやり取りできるメリットは大きいです。

この来社された担当者の方、法人融資を長らくされていたご経験が有り、興味深かったお話として、法人が事業融資を支店に相談に行くときの、あるあるを教えて頂きました。
いわゆる１軍の融資担当者は忙しく法人訪問をしている為外に出てることが多く、支店に残っているのは、若手か暇な２軍・３軍選手が対応することが多いそうで、直接相談に行く際には当たり外れがあるとのこと。

私も長らく営業所長をしておりましたが、これ、不動産会社「あるある」でもあります。
忙しくしている売れっ子営業マンは外出しており、暇な営業マンが営業所に残っています。
また、問い合わせの電話をする際にも、特に土日等、予定の取れていない営業マンや新人が受ける確率が非常に高いです。

大手だから安心とおっしゃられるお客様もいらっしゃいますが、結局のところ、大手になればなるほど、１軍、２軍、３軍営業マンが所属しており、同じ営業をしております。

では、経験豊富な１軍の営業マンに巡り合うには？
友人、知人からの「ご紹介」が最短ルートだと思います。

ご紹介の案件が非常に多いのは、車のディーラー、ハウスメーカー、不動産仲介等業種を問わず、優秀な営業マンの共通点です。
ご紹介は、お客様に満足なお取引を提供できた証だと思います。

先週末、以前勤めていた会社の大船センターの所長より、

「某メガバンクのⅠさんが来られ、夏山さんの話になり、懐かしそうに話されてたので、Ⅰさんの名刺、会社に送っておきました。お電話でもされてください。」

とラインがありました。

Ⅰさん。

私が、十数年前、横浜営業所で営業マンをしていた時のメガバンクの住宅ローンセンターの担当者の方でした。
当時の私は、営業マンとして一番忙しく脂に乗り始めた時期で、年間４０件前後の契約をしいました。
それだけの数をこなすにはスピードが必要す。
Ⅰさんはとにかく、仕事が早い。
事前審査も早く、難易度の高い案件にも的確なアドバイスを頂き、ダメなものはダメと、ダメなスピードも速い。
あれ出せこれ出せで、結局時間をかけた上でローン否認は、最悪です。


また、大学が同じで、年齢も近く、お互い関西弁で話せたことで馬が合い、必ず、月１～２件はローン案件を出しており、お互い濃い密度で仕事をさせて頂いておりました。

結局、３～４年後には銀行員の宿命の転勤となり、そこからは疎遠になってしまっていましたが、先日、住宅ローンの営業で大船センターに来られ、所長が対応した際に私の話になったたとのこと。

懐かしい。

そして、本日、名刺が届き、肩書を見てびっくり！！
湘南地区の営業部長に出世されておりました！！
当時から優秀な方だったので、予定通りなのかもしれませんが。

早速、私の方からお電話させて頂きました。

懐かしい、中途半端な関西弁、昔と変わりません。

数年で転勤されることが多い銀行員。
なかなか十数年前のことを覚えて頂いて、また、こんな縁でお話できる事はないです。
お互い、今の就労コンプラなんかは当時は無く、めちゃくちゃ仕事してましたね。
沢山助けて頂きました。

先日、Iさんの銀行のローンセンターと提携を組ませて頂いたので、銀行商品の話になりましたが、また、その説明、上手い。
電話越しの実演販売員並みのトーク力。

衰えない。

電話の後、私の連絡先と、ホームページのURLをメールでお送りしておきました。
そして、直ぐ返信を頂きました。

”お忙しい中、早速にご連絡頂き有難うございます。
　懐かしお声を聴けて嬉しかったです!!
　　　　　（中略）
　※ＨＰ拝見しました。夏山さんのお人柄が伝わる素敵な内容ですね。”

今日は朝から仲介会社への２件の買付け調整からスタート。
BtoBの取引１件、弊社購入物件１件。
その後は、司法書士への登記費用算出依頼、火災保険の見積もり依頼、仲介業者からの持ち込み案件の精査、広告掲載予定物件の精査等々。

午後からは、昨日、SUUMOからのお問い合わせ頂いたお客様への案内アポ。
明日、ご案内になりました。

土日なので、弊社物件への案内希望や物件確認等が断続的に入る中、先日、弊社買取の買付を出していた仲介担当者から、
ラインが。
「売主様からOKの返答を頂けました。」と。
できる仲介担当者は売主様との折衝を担当者が描いた通りに事を進めてくれます。
描けない、ブレブレの仲介担当、最近多いです。
今回の案件のやり取りも、数分電話で話しただけで、後はラインで全て完結しました。
来週は、忙しくなりそうです。

その後は、先日、弊社にお越しになられた、ご紹介者への査定報告書の作成。
平成３１年築の築浅一戸建で当時は４０００万円半ばで購入されていましたが、現在の周辺事例は、同規模の新築が５０００万円半ばになっています。
分譲地内なので、非常にわかりやすい相場が出来ています。
築５，６年で新築と１０００万円以上の開きが有れば、買った値段以上で充分売れます。
マンションの値上がりは、経済状況の浮き沈みで沢山経験してきましたが、中古建てが新築に釣られ上昇してきています。

先般、都内の練馬区で築浅の一戸建てを弊社で購入し、リノベ再販いたしましたが、大手仲介会社へ相場ヒアリングでは４７００～４９００万円でしたが、５３８０万円でスタートし、当初は案内が入りませんでしたが、販売物件近くの新築が６０００万円、７０００万円で出始めると、一気に案内が増え、満額での成約となり、販売期間中に相場上昇を経験しました。
また、購入いただいたお客様は、２５歳のご夫婦で、収入合算で購入されたのも驚き。
タワーマンションも、若い方が収入合算で購入されるているそうです。
４５０万円の年収でも×２なら十分届きます。

新築戸建の価格上昇は、資材高騰が大きな原因です。
弊社でも、新築戸建を計画しておりますが、建築コストが３～４年前の約２割UPしています。
おまけに、今は、納期通り住宅建材が材料が入ってこない。
住宅設備がストップすると引き渡すこともできず、事業計画が長期化するリスクが有ります。
先般手がけた、マンションのフルリノベ物件の給湯器は、発注から７か月に納品されました。

マンション同様、肌感覚で、新築戸建ても不動産の値上がりを感じます。
また、それに釣られ、中住宅も上昇しています。

余談ですが、先日の休みの日に、セカンドカーとして小回りの利くコンパクトカーを買おうと、ディーラーに行きました。
今乗っている車にボールが当たり、修理に出しているのですが、修理工場に持って行ったときに、「この車、今、高値付きますよ。」と言われたことがきっかけです。
５年乗って、３０％位しか落ちていない！
また、代車に新車のコンパクトカーを出してくれ、これが小回り効いて、安全装置も凄く、乗りやすい。

が、、、、納車が８か月待ち！

今頼んでも来年のGWに納車できるかどうかだそうで、特にハイブリッド車は更にかかる可能性も有るとのこと。
中には、納車の目途が立たず受注停止中の車種も有ったりと、先日新型発表したクラウンは、まだ作ってさえいないそうです。
こんな状況では、中古車価格が新車を上回る訳ですね。
車の購入は勢いも大事です。
そんなに待てません。
一気に萎縮してしまいました。

車の世界にも需要と供給のアンバランスが、不動産同様に出ております。

果たして、給与の上がらない中、お客様はついてこれるのか。

先週末は、お休みを頂き博多へ。
大阪の高校時代の仲間５人との同窓会でした。
その中の１人は中学から一緒で、３５年以上の付き合いになります。
大阪在住３名、神奈川県在住２名で、なんとなく決まった博多に集合しての同窓会となりました。

もはや突っ込めない域に達した、毛量の変化有るもの約２名。
容姿の変化はあるものの、話せば昔と変わらず、懐かしトークに花が咲きました。

１日目はもつ鍋、２日目はPayPayドームで野球観戦と夜は水炊きを食べ、最後はカラオケに。

この５人を中心に、高校三年生の文化祭で、バンドを組んだ仲間でもあります。
ただ、軽音楽部でもなんでもなく、バレー部、野球部、陸上部、帰宅部等と、楽器何できるから始まり、俺ピアノ習ってた、キター趣味でやっる、ドラム叩ける、歌は全員歌える、じゃーできるな、みたいなのりで作った即興バンドでした。
曲目も、アイドルの歌から演歌まで。
場所も、室内では目立たないので、校庭に教室の机を数十台並べて、舞台を作り、野外ライブ。（笑）

当時歌った曲をカラオケで皆が熱唱！

青春時代のど真ん中でした。

今年の甲子園優勝校、仙台育英の監督が優勝インタビューで「青春とは密なんです。」とおっしゃってましたが、まさに彼らと過ごした高校時代は「密」でした。

コロナ禍の学生生活、なかなか昔のような青春を過ごすことができない子供たち。
文化祭、体育祭、修学旅行、遠足等の思い出作りが全然できず、ホントに可哀そうです。
こんな同窓会、３０年後にできるのでしょうか。

最終日は朝からレンタカーを借り、イカの活造りを食べに佐賀県、呼子へ。
予約はできないそうで、現地に着くと、１００分待ち！！
遊覧船に乗り、時間をつぶしましたが、遊覧船といいながら、かなりスピードも有り爽快。
時間になり、お店に着くころには、１９０分待ちになってました。😲

最近は、同業者と会食が続いていましたが、懐かしい仲間との酒は、また良いものですね。

次の同窓会場所、北海道に決まりました。

今朝は、月曜日から始まったワンルームマンションのリフォーム会社社長よ打ち合わせと工事進捗確認の為中華街へ。

ちょうど解体が終わった良いタイミングでした。
ワンルームマンションをフルリノベするのは今回が初めてとなりますが、リフォーム費用、ワンルームと言えどもかなりかかります。
今回の広さは２１㎡ですが、リフォーム費用は３倍の広さの６３㎡の３分の１にはなりません。
施工面積が小さくなれば戸建てと同様で単価が上がります。
概ね、ワンルームマンションでも、ファミリータイプの半分弱位の費用が掛かります。

現場の中は、今朝からの雨で湿度も高く、また、風の抜けも少なく、大工さんは大変そうでした。
リノベーション後、賃貸募集を行います。
そろそろ賃貸募集の準備も始めないと。
完成が楽しみです。

帰りのコインパーキングでハプニング。
財布忘れてしまいました。
ポケットに小銭が少し有ったんですが。。。
１０円足りない！
スイカもペイペイも使えない。
よくカバンの隅から、小銭が見つかるのに、今日に限って無い。
５００円なら諦めつきますが、１０円！
おまけに、こんな時に限って電話がバンバン入る。

再度、物件へ戻り、リフォーム会社の社長から５００円拝借させて頂きました。😢
まだ、リフォーム屋の社長が現地に居たから良かったものの、１０円足らずで遠方で知り合いも居なかったらどうしてたと思うと、運が良かったです。
おかげで今日は朝から汗だくのスタートになりました、物は考えよう、運が良かった１日のスタートでした。

本日は、夕方から前職社長と久しぶりの会食の為、社長チョイスの店、恵比寿へ。

と、その前に、お昼をまだ食べておらず、すきっ腹での悪酔い防止に、恵比寿駅直結の神座ラーメンを。
大阪の懐かしい味。

予定の時間に、待ち合わせの店の前に着きましたが、

　　　　　　　　　　　　　店が無い。。。店の看板も何もない。

社長に電話をすると、社長も迷われてるみたいで、合流しお店へ電話し、ようやく店の場所が判明。
雑居ビル、それもエレベーター無しの５階にお店はありました。

うちの店のコンセプトは、「隠れ家」をコンセプトにしているとのことで、看板は一切出していないとのこと。
怪しい店ではなく、食べログでは高評価の串カツ、てんぷらの高級店、中目黒いぐち 上ル 
https://tabelog.com/tokyo/A1303/A130302/13184983/
「上ル」とは、階段を上がるとのことだそうです。？？？
１００％店の場所が分からないと、食べログのコメント多数。これも話題作りの一つなのか。（笑）

経営の話、色々ご相談させて頂きました。

その後、急遽２名が合流となり、店を変え今度は近くの寿司屋へ。

こちらでもコースを頂きましたが、さすがに食べきれなくなりました。
ラーメン不要でした。
この量と高級ネタで、１３０００円のコースはコスパ最高ですが、支払いは４人分纏めて前職社長。
ごちそうさまでした。

久しぶりの社長との会食。
また、社長知人のお２人も急遽参加され楽しく有意義な会食となりました。

志高い方と交流するとこちらも刺激を受けますね。

今朝、テレビの情報番組で、夏休みにハワイ旅行に行った家族のインタビューをしていました。

円安とインフレが重なり、４人家族、約２週間の滞在で、なんと２５０万円！！

コーヒー1杯1400円、ラーメン店で1万円以上かかるなど、“衝撃の物価高騰”が起きているそうです。
夕食もレストランで、ハンバーガーやビールを注文しただけで、気付けば2万円以上になったと。
チップとサービス料全部入れて、ロイヤルハワイアンで（カクテルを）2杯頼んで5000円。

「PCRだけでも、（家族4人で）5万円くらいする…。それも一番安い所を探したが、日本人医者の日本人向けの所はもっとす
　る。一人2万円から3万円はする」

これも当然ですが、自己負担。
２～３万で家族４人なら、１０万円以上の負担。

更にワイキキのスーパーでは、
牛乳8ドル29セント（約1130円）！
ティッシュペーパーも2ドル79セント（約380円）！
18個入りの卵は、およそ1360円！

物価は元々高いワイキキなので、行った方は必ず行かれたことが有るかと思いますが、いつも長蛇の列の出来る丸亀製麺ハワイ店は、今どーなっているのでしょうか？（笑）

来月のカード明細、見るのが恐怖ですね。

コロナ前までは、家族で毎年海外旅行に、夏、冬と行っていました。
夏は東南アジアで夏が雨季でないバリ島やシンガポール。
台湾の経由便でわざと行き、台湾で行き・帰りで観光。
冬は暖かいハワイ。
長期休暇前には、旅行計画を立てるのが楽しみの一つでありました。

ハワイに最後に行ったのは、コロナ感染が始まる１か月前の、２０１９年２月。
その翌月に、横浜港でクルーズ船のコロナ感染が出て、４、５月には緊急事態宣言と。。。

先日、子供たちも大きくなり、
「皆で行ける家族旅行もそろそろ最後になるので、ハワイに行こう！」
と言ったばかりなのに。。。

新たな国を探さなければ。。。