今日は朝一から弊社売主物件の決済で、客付をして頂いた仲介会社の事務所へ。
買主様は、ネット銀行利用の為、司法書士の確認が出来れば電話一本で融資実行、大変便利になりました。
席に座り、司法書士の書類に印鑑をついていると、仲介手数料、登記費用の現金を持たず、来てしまったことに気づき、一人凍り付く。。。
３月は毎週決済。
売主としての決済、買主としての決済、仲介業者としての決済、と、毎週立ち位置、持ち物が変わり、とうとうやってしまいました。
現金を引出しに行こうとも考えましたが、よくよく考えると弊社もネット銀行の口座が有り、スマホで即座に送金。
現金を忘れた事に誰も気づくことなく、無事決済終了！
まだ慣れません。
朝から今日は強めの雨模様。
朝一は、仲介の決済で伊勢佐木町の金融機関へ。
この雨の中、買主様がご高齢で心配しておりましたが、滞りなく無事終了！
その後は、上大岡で金融機関と新規プロジェクトの打ち合わせ。
そして中区に戻り、引き渡し予定の物件のガス点検。
このガス点検、弊社売主物件では、給湯器を変えていてもいなくても、必ず東京ガスを呼んで有料点検を行って頂いてます。
何百という引き渡しを行ってきましたが、引き渡し後、一番多いトラブルは給湯器！
相続物件等で空き家が長かったりすると不具合の確率は非常に高まります。
過去の経験がそうさせています。
なんでもそうですが、基本的なことを端折らずにやれば、トラブルやクレームの確率は大きく下がります。
夕方前に事務所に戻り、明日の順見等々。
気づけば２１時。
明日は、横須賀方面メインの予定です。
今日は、賃貸の契約・更新ラッシュで、午後から時間を取られる為、朝８時には自宅を出て、横須賀のリノベ現場の工事進捗確認へ。
今回の物件は、ワンルームマンションのフルリノベ。
３点ユニットバスを２点ユニットに替え、トイレと浴室をセパレートに。
２週間前から工事に入りましたが、やはりワンルームなので工事進捗が早いです。
大工工事も今日が最終日。
来週からクロス工事に入り、月末には完成って感じでした。
近くには大学が有り、駅からも平坦４分。
海まで徒歩８分！
３月から販売スタートです。
昼前には事務所に戻り、賃貸の契約書類作成開始！
契約をすれば自ずと、決済が有りますが、売買仲介、仕入れ、売却の３パターンの決済が、今日から３月下旬まで、毎週続きます。
先日、仕入れ決済に行く道中、「権利証」を忘れたと思い、急いで事務所に戻ったところ、今日の決済は「買主」だったことに気づき。。。
売買仲介、仕入れ、売却、３パターンの決済の切り替えが大事です。
そして、今週１件目の今朝の決済は、弊社物元の共同仲介の決済。
ネット銀行なので、客付け業者の事務所へ。
何と、この客付け仲介の担当者、私がサラリーマン時代の元部下。
私は独立し、元部下は転職し、弊社物元物件を介して、再会と共同仲介。
買主様も気さくな良い方で、話も弾みました。
不動産を通じてまた、良いご縁を頂きました。
先日の事ですが、長くて７月くらいと言われていた車の納車日が、今月末に納車できるとの電話がら入り、急遽今の車を売らないとダメになり、ネットで検索。
しつこい営業電話はめんどくさいなと思いつつ、１件１件呼ぶの大変なので、一括査定を選択。
入力を終えて、約５秒。
１本目の電話が。
打ち合わせ中なので、取れずにいると、２本目、３本目、、、、、、一気に１０本近くの着信！
数時間のうちに２度目、３度目、４度目、、、、の着信合わせ、３０件近くの着信。
恐怖すら感じるようになりました。
仕事にもなりません。
そんなこんなで困っている時に、ディーラーの店長さんから別件で電話が有り、事情を話し、知り合いを紹介して頂きました。
私：「一番高いところは、〇万円でした！」
店長：「社長、高く出さないと呼ばれないから、皆、幅も持たせてふかしているんですよ。」
私：「大手の不動産仲介会社と同じですね！笑」
店長：「笑笑。」
結局、紹介の買取会社１社に来てもらい、僅か１０分で希望額で成約！
何でもそうですが、紹介に限ります。。。
受験シーズンに入り、賃貸の問い合わせや業務が増えて来ました。
売買以上に繁忙期を感じます。
弊社では、売買仲介、買取再販以外にも、賃貸物件の募集・更新手続き等管理を幾つかさせて頂いておりますが、一番困るのは、郵送でのやり取り。
売買関係書類は、ほぼ相対契約に対し、賃貸は原則、契約も更新も郵送で行います。
先日の郵便料金の値上げはまだしも、土日の配達が無くなり、平日の普通郵便は東京への郵便でも２日掛かります。
なので、送付日、到着日が確実に記録に残るレターパックを使うのですが、年明けから賃貸のレターパックの使用数、数十枚！
更新契約となると、借主への送信＋返信で２通、貸主へも送信＋返信で２通、１つの更新契約で４通も必要となります。
何とかならないものでしょうか。。。
昨日に続き、今日は朝から弊社売主物件の売買契約で横浜の仲介会社さんへ。
土曜日と言うことも有り、人もまばらなオフィス街。
客付け業者さんは、私がサラリーマン営業マン時代によく取引していた、仲介会社さん。
当時、会社が出来たばかりの数名の仲介会社さんで、今でこそネット集客が当たり前ですが、その走りの会社さんで、私の物件に客付けして頂きよく取引させて頂いていました。
契約に伺うと、担当者さんより、
「私も、１０数年前に夏山さんと取引させて頂きました。」
「社長が、宜しくお伝えくださいと言っておりました、懐かしいと。」
「当時、弊社で夏山さん有名でしたから。。。」
そして、昔話で暫し談笑。
今でも、３０第後半～５０代の仲介会社営業マンや、買取業者さんから、こちらは記憶になくても、「○〇にいらっしゃった夏山さんですよね。」と言って頂く機会が有ります。
十数年前の私は、働き者で、年間５０件近く契約をしておりました。
休日出勤、深夜までの残業、当たり前の時代のど真ん中でした。
数百人の営業マンの中で、手数料数字の全社トップは取ったことは１度もなかったですが、今でも自負していることは、間違いなく在籍期間中の契約件数はトップだったと思います。
契約件数、場数を踏めたことで、リピーターのお客様、そのご紹介のお客様、同業他社の人脈、そして、起業後今に間違いなく繋がっています。
当時、よく部長から、言われました。
「夏山！ 件数やっても評価はない！ 数字が評価の全てだ！ 低額帯は捨てて売上トップを目指せ！」
部長のご指導に背いたから、今が御座います。
本日も、不動産を通じ、素敵な売主様、仲介担当者と不動産を通じ、良いご縁を頂きました！
買主様、バルコニーからの眺望が、桜満開の時期の引渡し時期となります！
大岡川の満開の桜の中の、お引越しを楽しみされてください！
成約御礼！
午後からは、今月２件目の売買契約。
実は、先日、別の物件に購入申し込みを入れましたが、前日までは有るという事でしたが、買付を入れると、
物元担当・・・・「１番手が入って、ローン審査中です。」
私・・・・・・・「現金のお客様なので何とかなりませんか？」
物元担当・・・・「弊社のお客様優先なので。。。」
私・・・・・・・「満額に買い上げますので！」
物元担当・・・・「売主様の手数料を割り引いているので、弊社のお客様優先です。」
数日後、ローンの審査状況を確認すべく、再度連絡すると、
物元担当・・・・「まだ出ていないです。指値受けるのでその半分、バックできませんか？」
私・・・・・・・「できません！」
ホームページを見ると、担当者、この会社の社長でした。
「数字数字でなく、お客様の為になる仲介をしたく、独立しました～」、うんぬんのご挨拶文が。。。
堂々と、開き直りの様な、社長自らの、”囲い込み”です！
このような場合の一番ベストな物元業者の回答は、
「順番でなく、内容を売主様に伝え、売主様に決めて頂きます。」
です！
販売図面見たときから、そんな気配していました。。。
賃貸物件ならわかりますが、明らかにアットホームから自動再生される販売図面。
個人売主だと言うのに税込み表記、住居表示の〇丁目が〇で終わっている、連絡先が書いてない、等々。
お客様に事情を話し、１番手が崩れるのを待つ間、他の物件も見てみましょう、という事になり、別物件を数件ご案内。
その１つの物件を気に入って頂き、本日の契約に。
２番手になってしまう経験、沢山ありましたが、こんな時、お客様にいつもかける言葉が有ります。
「２番手になって買えなかったお客様をたくさん見て来ましたが、皆様、買えなくて良かったと思える次の物件に出会
われてます！気を切り替えて、そう思える物件、探しましょう！」
ほんと、買えなくて、買わなくてよかったと思います。
契約を終え、遅めのランチ。
横浜のソウルフード、カレーショップ「バーク」のスタミナカレー！
色々やってれば、色々あります。
今日朝一は、横浜で引渡し・決済。
三井住友銀行横浜ローンプラザ、横浜駅前のシェラトン横浜の中に有ります。
本日の取引、弊社は物元業者、客付業者さんは、外国の方専門の仲介業者さん。
担当者さんは、中国語、英語、日本語を話せるスーパー営業マン。
私担当の売主様はアメリカ在住５０年の日本国籍の方、買主様は日本在住のアメリカ国籍のお客様。
売主様は、今日の決済に合せ、１４時間かけ昨日来日。
決済中、インターナショナルな雰囲気で、英語が飛び交うと、元、旅人の私もご挨拶位は英語でと心構え。
「が。。。」
買主様も日本語が上手く、売主様も相手に合せ日本語で、トリプルリンガルの仲介担当者も日本語。
なので私も日本語。。。。
買主様はアメリカ人で日本に家を買い、売主様は日本人でアメリカに住み日本の不動産を売却、買主様から、
「何か面白い縁ですね。」と、皆、笑顔に。
英語も日本語も話せる方は、日本なら日本語になる？
今日の三井住友銀行の決済担当者、１５年位前のサラリーマン営業マン時代の当時の会社のご担当者さんでした。
お客様よそに、昔話で話が膨らんでしまいました。
最近思います。
動くと、昔の人脈に繋がる機会、怖いくらい多いです。
今日の夕方からは、大成建設横浜支店にて、不動産情報交換会に参加。
毎月１回開催されており、建築、中堅ゼネコン、不動産、土木工事業者、士業から引越し業者まで、毎回４０～５０人程の方が集まります。
弊社も昨年は、この会の会員の皆様からの紹介情報を頂き、数件売買をさせて頂きました。
今回、私のお客様から、家族信託、遺言のご相談を先日受けており、本日この会に参加されている相続関係専門の行政書士さんに相談させて頂きました。
この会も、今年で三十数年になるそうです。
会創設の頃から参加されている方も多く、本日の最高齢の参加者は、８６歳！
皆さんお元気です。
今日の会では、引っ越し業者さんから、自宅の買い替えを検討されているお客様を夏山さんの方でお願いできないかと、ご相談・依頼を頂き、来週、お客様宅へ、ご紹介者も同行頂き、訪問予定となりました。
情報交換会の後は、いつもの二次会会場へ。
会社経営者社長も多く、二次会は不動産情報以外の情報交換の場となります。
