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今朝は、先日弊社で購入しました、マンションのリフォーム工事の進捗を確認に。

昨日から、解体工事からスタートと聞いておりましたらが、僅か１日で設備関係が全て撤去、全室のフローリングの剥がし工事が終了しておりました。

築後１０数年でしたが、フルリフォームを行います。
大手の買取業者で有れば、画一的なリフォーム内容となっている場合が多いのですが、私は長年売買仲介に携わってきたことから、弊社のリノベーション事業は、「お住まいになられる方をイメージしながら仕様を決める。」事に拘っております。
今回の物件周辺は、緑が多く、大規模なマンション。約７８㎡の３LDK。
３０代のご夫婦で、お子様１～２人のファミリー層をイメージしております。
風呂のサイズが１４０ｃｍ×１８０ｃｍと大きく、サイズダウンすればリフォーム費用も抑えることが出来ますが、お子様との一緒にゆったりと入れるように、同じサイズの浴室乾燥機付きのユニットバスにしました。
また、キッチンには、家事を少しでも楽にして頂けるよう、食洗器、ディスポーザーも設置する予定です。

このお部屋をご縁に、また新しいお客様とお会いできることを楽しみにしつつ、買主様に喜んで頂ける様、良いものを作り上げていきたいと思います。

ただ単に、汚れたものを綺麗にして販売するのでなく、弊社では、買主様に必要で、喜んで頂ける住宅を提供して参りたいと思います。

仲介会社の皆様、士業の皆様、引き続き、情報提供宜しくお願い申し上げます。

今日は、朝一から、当社で購入させていただくマンションの決済の為、綱島へ。
雪が積もるとの天気予報で有りましたが、何とか持ちこたえ、みぞれ交じりの天気。
売主様、司法書士も時間通りに到着されました。

売主様は買い替えの為、この後は、購入の決済が有るため、段取り良く、手続きが行えるよう事前準備。
銀行の手際良いご協力も有り、３０分で終了。
数千万円のお金が動きました。
最後は、支店長まで、ご挨拶にお越しいただいて恐縮。

その後、横浜に戻り、２０年来の業者仲間を訪問。昔は、分譲マンションも自社販売されていた１部上
場会社ですが、競売物件を専門に入札し、リフォームを行って販売をされているそうで、昔話をしつつ、
情報交換。

その後は、横浜銀行にて、今日の購入物件の管理費の引き落とし手続き、管理事務所へ所有者の変更届、
リフォーム工事届を提出、事務所に戻ってからは、電気の通電手続き等々、みぞれ交じりの中、やるこ
盛りだくさんの１日でありました。

今日は終日外出の予定。

朝は上大岡の銀行で記帳後、住友不動産販売㈱の所長さんの打ち合わせの為訪問。

その後、買取案件の現地調査が港南区で１件、栄区で１件、横須賀土木で葉山町の土地調査、衣笠の知人業者
打ち合わせと、最後は三浦市で1件の下見、ロングドライブとなりました。

帰りがけ、三浦のキャベツ畑の夕日に癒されました。

港南区の物件、弊社で購入させて頂こうと思います！

今日は午後から、収益物件をいくつか保有されているY様と共に、横須賀市久里浜の
テラスハウスのご案内。

私の知り合いの不動産会社から紹介を受けた未公開物件で、市場にはまだ出ておりません。
実は、道路から奥まった敷地に建てられたテラスハウスで、単独での再建築不可物件です。
では、買ってどうするかというと、賃貸として収益物件として検討される予定です。

戸建（テラスハウス）の場合、マンションと違い、管理費・修繕積立金は掛からないので、
より収益性は、戸建の方が上がります。
但し、素人の投資家さんには、中々購入が難しいかと思います。
その点、T様はセミプロの方ですので、状況はすべて把握して頂いております。

１時間ほど隅々まで見学後、打ち合わせを兼ねてY様と遅めのランチで近くの国道沿いの
お好み焼き屋さんへ。

Y様は群馬出身の関東生え抜きの方、私は粉文化発祥の大阪生まれ大阪育ち。

お好み焼きの焼き方、これくらいの差が付きました！　(笑)

打ち合わせどころではなくなり、２人で爆笑しながらの楽しいランチとなりました。

今日は、１０：３０から今年第一号のとなる売買契約の為、横浜へ。

当社は、買主側の仲介会社になります。売主側の担当者は新卒１年目で、まだ宅建を持っていない
担当者でしたので、私が、重要事項説明書を読むことに。
売主側の仲介会社の店長さんは旧知の方でしたので、店長さんから、勉強の為、需要事項説明を新卒
の担当者を横に座らせて欲しいとのお願いがありました。

重要事項説明書、これまでに何回呼んだでしょうか。
大手不動産会社の所長時代は、宅建を持っていない営業マンが多い営業所の所長が多かったので、その
時は、原則所長が読むことになっておりました。部下の契約時の読み合わせと自分の契約分を含めると、
軽く１０００件以上の物件の重要事項説明書を読んで来たでしょか。
宅建持っていても、重要事項事項説明書は、説明なので、読むと同時に、お客様が理解して頂ける様、
説明できる事が重要です。私も、駆け出しのころは、震えた声で呼んでいたのを、隣に座る新卒さんを
見ながら思い起こしていました。
当時は、その分所長の業務が増えるわけですから、しぶしぶ感が有りましたが、今となっては、場数を
踏む事ができましたので、どんなお客様や物件の質問にも対応できるようになりましたので、今となっ
ては元部下に感謝です。(笑)

不動産仲介は、場数が知識量に比例します。成績優秀な営業マンを仲介手数料で表彰される会社が多い
と思いますが、５００万円の手数料を１件で稼いだ人と、１０件で稼いだ人では、間違いなく、後者の
方が知識量や経験値、場数が積み上がっていきます。
私の営業マン時代は、配属エリアの単価が低く、後者型で、東戸塚営業所配属の頃に年間５２件の契約
を行ったのが最高記録でした。（ほぼ毎週契約をしている計算になります）
手数料額では表彰されませんでしたが、その分、数を沢山こなしましたので、リピーターのお客様や
ご紹介が多く頂けるようになりました。

重要事項説明書の読み合わせ中、新卒さんが、メモを取っていたので、買主様にはいつもより分かりく
丁寧にご説明。たっぷり１時間半っかってしまいました。💦

今年も、お客様の役に立ち、必要とされ、感謝される、不動産サービスの提供に邁進してまいります！

祝！２０２２年契約、第一号！

本日は、朝から中区にお住いのお客様宅で売却相談、打ち合わせの後、午後に事務所に戻り、昨日ご案内のお客様から購入申し込みを頂きました。

今回のお申込み物件は、フルリフォームを行う前の状態でのご見学での申し込み。ここで大切なことは、仕様の確認です。　
　１．追い炊き機能はついているか
　２．浴室乾燥機はついているか
　３．エアコンはついているか
　４．照明はついているか　　　。。。。など
の設備の仕様確認が非常に大事です。

更地状態の建売住宅を購入するときも、建売業者によっては標準仕様の基準がまちまちで、当然あると思っていたのが、オプションで有ることも多いです。例えば、上記以外に建売で有りがちなのが、
　１．雨戸（全部無いのか、１階だけなのか）
　２．手すり
　３．網戸
　４．TVアンテナ
　５．床暖房

不動産売買で心がけていることは、”布石を打つ”事です。
多くの場数を経験することによって、先を読むこと、トラブル防止のアンテナの感度が良くなります。

購入申し込みには、お客様からの要望ではありませんが、私の方から、条件の一つとして、契約時に仕様の説明を行って頂くことを条件に加え、売主へ購入申し込みをお送りさせていただきました。

T様、ご入居まで、完璧なお取引をさせて頂きますので宜しくお願い申し上げます！

昨日の雪の影響を心配しておりましたが、 今日は、朝からお客様のご案内。

今回、ご案内する物件は、売主様が高齢で施設に入られることになり、荷物もそのままで、別の不動産会社
がそのまま買取をされたマンションで、たまたま、別件で仲介会社に契約の調整でやり取りをしている時に
こんな物件を取引したと情報を頂き、弊社のお客様へご紹介→即案内となった次第です。

まだ、不動産会社に移転登記されたばかりの未公開物件で、 来月からフルリフォーム予定で、荷物もそのまま。

なかなか、リフォーム後のイメージがしづらい物件でしたが、事前にそのことを想定し、売主の不動産会社
が施工した、同じ仕様のお部屋が無いか確認。たまたま近くに、同じ不動産会社が施工した、同様の間取り
のフルリフォーム済みの物件が有り、そちらをもご覧いただけるよう準備しておりました。

お客様も完成後のイメージを掴まれたようで、あとは、家族会議の結論待ち。

長らくこの仕事をさせて頂いておりますが、まったく同じ間取りで、売主が同じ物件、中々出会えないです。(笑)

今日で、弊社も世間並みに仕事納め。
今年は春先から色々と自分ににとって激動の１年でした。
でも、大変充実した１年でもありました。

午後から、年明けの売買商談と、会社運営に関してアドバイスを頂くべく上野の老舗不動産会社へ。
２０年近くのお付き合いになるのですが、社員１５名ほどの不動産会社で、老舗不動産会社ですが、
お父様から会社を引き継がれた時には大変苦労された社長です。売買の打ち合わせ以外に、社員を増
やしていくプロセス等々、色々と良いアドバイスを頂きました。

遅めのランチは、これ。↓
ラーメン屋なのに親子丼がおいしいと評判の鴨to葱（カモトネギ）
カウンターが畳になっていてびっくり。
親子丼が飲めると噂の店です。大変おいしかったです。

その後、新宿で知人不動産業者を訪問し、夜は、仲介会社時代の同期２人と今年最後
の忘年会の為、銀座のしゃぶしゃぶ屋さんへ。
その日は東京にいるからと同期に店と場所を任せていたら、銀座になってしまいました。💦

おいしくしゃぶしゃぶを頂きました。
同期の一人は、新卒同期入社した後、数年で大手仲介会社に転職し、２年前
に独立し今は私と同じ不動産会社社長、もう一人も入社後転職し、外資系不
動産に務めており、皆不動産屋で、２０数年の付き合いとなります。
黒霧島のボトルが、１４，８００円！、銀座プライスですが、定価を知って
いるだけに。。。
昔話に花が咲き、普通なら、二件目となりがちですが、お客様商売を皆して
おり、また、私もこの年末は実家へ帰省を予定しており、まっすぐ帰宅いた
しました。

明日からは、少しの休暇を頂きます。

皆様、良いお年をお迎えください。

仲介会社も年内最後の追い込みの時期になって来たのか。

当社も有りがたいことに、再販物件の資料作成、今週末の仕入れ物件契約準備、銀行への融資手続き書類の資料メール、事業計画書作成、売買契約書・重要事項説明書の確認、仲介案件の契約に向けた資料作成、税理士への連絡等事務処理に 今日は朝から案件の事務処理に追われています。

今年は、曜日の並びの兼ね合いで、早い所では、１２月２５日（土）から年末年始休暇スタートと聞きます。

数年前までは、大手各社、水曜日定休だけだったのが、今や横並びで各社完全火・水休みになっており、年末年始のお休みも今年は曜日の並びの関係で１２月２５日（土）～１月５日（水）の１２連休とされているところが多いようです。

当社におきましては、お客様優先。
あと３件の商談・契約を無事に取りまとめてゆっくと休みたいものです。

明日は、朝から役所調査です。
完全週休になっており、火曜日の役所は非常に空いており、効率がいいです。

明日も朝から頑張ります！

本日は、午前中は事務所で事務処理を行い、午後からは当社で購入することとなりましたマンションの仕入れ契約の為、横浜移動。

時間通りに仲介業者の事務所へ着くと、段取り良く売主さんへの書類の説明を既に終えて頂いており、直ぐに買主側である当社のゴム印の押印を行いました。
一通り、押印を終え、最後に社判の印鑑を押そうと、　　　「無い。。。😢」　　　　
会社の印鑑、忘れてしまいました。。。

幸い、今回の売主様は、買い替えで、当社とのご契約後同じ場所で購入の契約が有ったため、その間に事務所へ取りに戻り、購入契約が終了するまでに押印ができお待たせする事なく対応できましたが、申し訳ないやら恥ずかしいやら、自虐の念に。

大手不動産会社の場合、会社の印鑑を所長といえども社外に持ち出すことは禁止されております。
まだその習慣が残っていることに、反省。

話はそれますが、「はんこ廃止」が役所においても徐々に浸透してきておりますが、不動産売却時には、売主の印鑑証明書、実印、権利証の３点が必要となります。
実印と印鑑証明書という概念が無くならない限り、不動産業界のはんこ文化、当面続きそうです。

今日は、自らの失態で、横浜ー上永谷間を２往復してしまいました。
気づけば日も暮れかけ、遅めのランチへ。

何か違いますね、「神座」と 「神座飲茶楼」のラーメン。