カテゴリー: 代表の活動ブログ

今日は、１４時から先日SUUMOより、自社物件へのお問い合わせを頂いたお客のご案内。
都内から来られるとの事で、事前に現地最寄りの駐車場の位置と物件情報詳細をメール。

資金計画、諸費用、販売図面を事務所で準備し１３：３０には現地へ到着。
空気の入れ替えを行い、スリッパを揃え、全室照明を点け、１０分前にはエントランス入り口で待機。
迷われていないかな、とキョリョキョロしていると、１３：５９にスマホのメール着信の振動が。。。

「体調不良となり見学キャンセルでお願いします。こんな時期なのですいません。」

１分前に。。。

サラリーマン時代はであればここからが大変。
「所長になんて報告しようかな。」
「今月まだ契約０だし、決めてきますと言ってしまったのに。。。」

話はそれますが、キャンセルで思い出しましたが、新人営業マン時代に、朝の打ち合わせで、「夏山、今日は●●係長の案内に同行して勉強してきてくれ。」と所長に言われ、●●係長がその瞬間絶句された事が有りました。
そんなに私が同行するのが嫌なのかと思って、二人で車に乗った瞬間、
「夏山、ごめん、案内の予定、ホントはダミー予定で。。。今月まだ０だから、週末予定が無いとうるさいでしょ、あの所長。言わないで、お願い。。。」
直ぐに戻ることもできず、二人でランチしながら帰ってからの所長からの想定問答の指導を数時間受けたことが有りました。

営業マン時代はともかく、所長として、所員に朝のミーティングで、「今日の査定、自ら決めてきますよ。」と言いながら、営業所を出た瞬間に所員から電話が有り、
「所長、今日の査定の売主様から電話が営業所に入り、他社で決めましたのでキャンセルでお願いします、と電話がありました。」
「。。。。」
沢山やれば不運、沢山有ります。

ただ、言えるのは、不動産売買の契約、直契約で２５年間１度もキャンセルになったことは有りません。
契約はプロセスの過程で自分の能力ででコントロールできる作業だからだと思います。

コントロールできる事は自分の能力、コントロールできない事は能力外、くよくよする必要は全くないと思います。

敢えて、本日のブログで自虐報告させていただきます。(笑)

気を取り直し、遅めのランチ、今日は味噌ラーメン「麺屋　和光」
隣の席の方、半そで入れ墨全開の方でしたが、完食後後、どんぶりを下げ、テーブルを念入りに拭き、最後には、大きな声で「ごちそうさまでした！おいしかったです！」と、すごく礼儀正しい方でした！

悪いことの後、必ず、いいこと起きます。

梅雨が明けたというのにここ数日は、雨、雨、雨。
今月は、仲介会社からの買取案件の持ち込みが多く、雨の為、なかなか行けていなかった現地調査、今日雨の中、意を決して溜まっていた相談案件を一気に現地調査。

午前中は、横浜市南区吉野町区分マンションの内覧、間を挟み月末決済予定の売主様と横浜で待ち合わせ打ち合わせ。
その後、旭区鶴ヶ峰土地の現地調査。

事務に戻り、メール等の返信と現地調査後の物件精査。
同業の社長の来客が有り情報交換。

その後は、東京に移動。
大田区大森土地、大田区山王の収益物件、世田谷区代田収益ビル。
移動中、SUUMOからの弊社物件への問い合わせ対応。
月曜日に見たいと。
今週末は３連休だったのですね。

最近、横浜に事務所が有りながら、都内の案件が増えており、都内にも出やすい事務所へ移転も考えています。
横浜～川崎間に事務所が有るのが今の業務からは一番便利なのかも。。。

１８時過ぎに事務所へ戻り明日の打合せ資料の作成。
案件毎の優先順位を考え、各仲介会社へ返答。
そして、明日のお客様との資料作り。

気づけば２１時。

さすがに、疲れ、本日のブログ、短めの行動予定の忘備録になってしまいました。。。

弊社は、売買仲介と買取再販事業を主軸としております。
買取再販事業においてはどうすれば、他社と差別化出来るかが悩みどころです。

お陰様で、お付き合いのある仲介会社や弁護士からのご紹介で、競合少ない案件を多く頂いておりますが、お付き合いも深めながらも、競合他社に勝つ為の準備も始めております。

仲介担当者としては、低い金額で纏めるより、高い金額で纏める方が楽で技術もいらなので、どうしてもセリの中に入ってい最高値を出せる為の準備も始めないと考えました。

★自社販売で販売時コストを圧縮
買取再販事業においては、そもそも、私は売買仲介出身であることから、仲介会社に任せるのではなく、自社販売することも可能です。
弊社では、重説、契約書作成からも調査まで大手のクオリティで行うことができます。
また、住宅ローン付けも先般、各メガバンク及び地銀のローンセンター、ネット系住宅ローン会社との提携を組み、住宅ローンにおいても大手並みにお客様のご要望に応じた金融機関を使うことが可能になり環境が整いました。

★リフォームの内製化
買取再販事業は、リフォームが１００％必要になります。
前職では、不動産営業部長とリフォーム事業部長を兼任しておりました。
内製化を行うことでコストダウンを図れる仕組みも熟知しており、今、新たな試みとして、業務委託できる多能工の職人を集めております。
多能工：大工工事、クロス張替え。電気等一人で多くの仕事ができる職人です。
今のところ、表装のみのリフォームは格段に安くできる仕組みを整えました。
この経験値の先には、エンドユーザーからのリフォーム受注を目指しており、売買仲介と買取再販事業以外の３本目の事業に持っていければと考えています。

★難易度の高い物件への取り組み
競合の多い分野で勝つことを考えるのも１つですが、競合の少ない場所で勝つことも同時に考えております。
権利関係の複雑な不動産、告知物件、再建築不可物件、工業専専用地域の土地、オーナーチェンジ等、流通性が少いものにもどんどんチャレンジしていきたいと思います。このような不動産には相場が無く、判断材料はリスクベース。
専門家の人脈、長年の経験値や不動産知識を活かし、難易度の高い不動産再生にも取り組んでおります。
特に、告知物件や再建築不可物件は事業融資が組めない。
弊社では、担保評価を見ない金融機関と提携（加盟）予定です。
金利は高めでは有りますが、事業収支上、短期間、低価格であれば、事業収支における金利の割合はごくごく小さな経費です。

小さな会社だからできる意思決定、スピードを生かし、売主、買主、仲介会社の３社がWIN　WINになれる環境作りを日々考えております。

弊社におきましても、不動産の多能工（売買＋買取、買取＋賃貸、売買＋リフォームができる等）を募集中です！

昨日は、参議院選挙。
ランチついでに投票に行って参りました。
先日、会社の決算を終えましたが、経営者の立場になって思うことは、「税金こんなに取られるのか。。。」、です。

サラリーマン時代には額面しか見ていませんでしたが、仮に社員一人６００万円の給与を支払おうとすると、社会保険の労使折半、雇用保険の負担等、事業主負担額は７００万円必要です。
これに、定期代、営業交通費、通信費等、事務所経費等を合わせると、年収の１.５倍辺りが損益分岐点。

昔、プロ野球選手の落合さんが、「年俸５億も６億も手取りはほとんど変わらない」と言っていました。
会社の給与計算ソフトで５億の給与を払った場合の手取りを計算してみまると、手取り額は何と、２億７０００万円位。
２億３０００万円が税金です。
所得税は累進課税で、その所得税の持って行かれ方が、半端ないです。

その為、今回は各党の公約を始めて熟読し、投票してきました。（笑）
政治家さん、頼みますよ。
近々に仲間が増える予定ですが、経営者にはこの覚悟必要ですね。

話は変わりますが、コロナ前までは、年に１～２回は家族で海外旅行に行っていました。
それが、２年半前のコロナ以降、どこにも行けていません。
グアム、東南アジアを含め、バリ島は夏に雨季が無い国です、夏休みは、主にバリ島に行っていました。
冬は、ハワイ。

この２年半で、子供たちも大きくなり、それぞれの予定が有るようで、環境も大きく変わりました。
更にコロナも増加傾向、円安と海外はまだまだ行けそうにないですね。

そんな中、今計画中なのは、読書。
徹底的、集中的に読書。
数日間、北海道か、東北の涼しいところで、読書合宿を行えたらなと考えています。
とにかく、経営者として、知識や考えのINPUTが足りない様に感じております。

会社をどのように成長させていくか。
この夏は、根本的なところに戻り、自分の考えを纏め、確立できればなと思います。

それに向け、現在、Amazonで、本をどっさり注文中です。

昨日、売地の紹介を仲介会社から受け、早速現地調査の為、今日は朝から逗子へ直行。
幹線道路は、海へ向かう車で混んでおり、裏道を通り約３０分で到着。

車は入らないと聞いておりましたが、接道路が１間（１．８ｍ）道路でした。
解体手壊し、建築も人力運搬となりそうです。
周りも、空き家が多く、今後どうなっていくのか。

逗子まで来たついでに、葉山まで足を延ばし、お気に入りのラーメン屋で少し早いランチ。

午後には事務所に戻り、本日の現調物件の出口戦略熟考、月末の決済準備、買取案件のリフォーム見積もり依頼、収支計算、新しい税理士との諸連絡。
昨日、SUUMOの弊社の担当者が事務所に来られた時に写真の順番を変えてみてはのアドバイス通り写真の変更。

その間に転職・退職相談（？！）のTELが入り長話対応。。。
最近多いです。この相談。ブログ見ましたとかで。
でも私からの返答はいつも同じです。
「人生一度切り、前向きでステップアップを図る転職や独立動機であればは出た方がいい。」
「もう、そう悩みだし、相談した時点で成功している。」と。
転職や独立は、それが失敗と思いたくないので、皆、頑張り、頑張り続けられます。
きついから嫌だとか、昔のようなもっと楽な環境や居場所を求めている人は、今の会社にしがみ付く覚悟を持つべきです。
必死で頑張る気のない人の楽園はどこにもありません。
前向きな相談はいくらでも乗りますが、後ろ向きの相談は、自分のモチベーションも下がってしまうのでNG。

なんだかんだ雑用をこなしていると、気づけば２０時。

先日、合格した電気工事士筆記試験ですが、その実技試験まであと２週間。何もやっていない。。。
工具と教材は手元に揃えましたが、焦りをそろそろ感じ、本日２０時より実技の勉強、スタートしました。

間に合うかな。。。

朝から事務処理、弊社販売物件のネット更新作業、売主様との資料作成、来月からの賃貸募集の下準備。

午後１発目の予定は、三菱UFJ銀行の法人口座開設の手続き。
既に、神奈川方面の金融機関の法人口座を複数開設しておりますが、最近、神奈川以外での売買が増え、また、今後東京での賃貸管理も予定しているため、横浜の地銀、信金だけでは一部不便なことも出てきており、全国支店のあるMEGAバンクの口座を作る必要が出てきました。
予約を数日前に入れ、言われた必要書類を持参、口座開設の目的や、事業内容等ヒアリングやなんやかんやで１時間。
ヒアリングのマニュアルが有るようで、１発目の質問が、「会社名の由来は？」
それ要りますか？！(笑)
法人の口座開設は、昨今の振り込め詐欺やマネーロンダリング、反社排除の観点から、どこも非常に厳しいです。
審査には１～２週間かかるとのこと。
早めに動いておいてよかった。

話はそれますが、先日、三菱UFJ銀行の住宅ローンセンターとの取り扱いが、弊社でも直接できるようになりました。
これで、都銀、地銀、ネット銀行、フラット３５等、ほぼすべての金融機関の住宅ローンが弊社で取り扱うことができるようになりました。
ただ、この審査に要した期間、何と５か月。
２月に手続きを始め、弊社専用のQRコードが発行されたのは先日の事です。
事業融資や口座開設で様々な金融機関から与信審査を受けましたが、さすが、メガBANK、与信審査は最長でした。
時間はかかりましたが、逆に言えば、その厳しい審査を通過した不動産会社の証でもありますが。。。

その後は、今期からお世話になる税理士と今後の打ち合わせ。
弊社事務所までお越しいただきました。
色々と今後の先回りしてくれた予定を指示いただき、また、税務申告で山となった書類を仕分けしていただき、今度の先生とは、波長が合いそうです。
先生、弊社が上場するまで、お付き合いのほど、宜しくお願いいたします。（笑）

夕方にからは、弊社事務所へご来客。
先日、ご挨拶に行きました、某スーパーゼネコンの元営業部長（現某不動産会社専務取締役）が、事務所に立ち寄られました。
ご自宅が弊社事務所近くに有り、何と当社ビルの２階のパソコン教室に通われていた時期があったとのこと。
ゼネコン、建設業も、資材高騰で今の業績は良いものの、先々は不透明とのことでした。
不動産業においても、建売住宅の建設コストの高騰、リフォーム費用の高騰、どこも一緒ですね。
「人生一度切り、どんどん色んな事にチャレンジしなさい。」とのお言葉を頂きました。
大御所の来店で、弊社の運気も上がりそうです。

起業してから、金融機関や紹介を受けた仲介担当者等、新しい方とお会いし、１から自分を知って頂く事が増えましたが、旧知の方と話すとついつい話が長くなってしまいますね。

今日は、七夕。
事務所からの夕日が綺麗でした。

法人は、決算後２か月以内に法人税等その納税を決算月から２か月以内に行わなければなりません。
弊社も先日、沢山の納税をお国へ納めて参りました。（笑）

そして、そのタイミングで今までの顧問税理士との顧問契約を終えました。

起業したての頃は、不動産売買実務に関しては何の心配もありませんでしたが、経理や税務に関しては、恥ずかしながらほぼ知識がありませんでした。
知人の司法書士からの紹介の先生で、国税庁上りの方で、大小さまざまな顧問先をお持ちの立派な先生でした、が、聞かないと教えてもらえない。
「国税（公務員）出身故なのかサービスの提供を受けているように感じられない、いや皆こんなものか、いやおかしい。」
と何度も悩みましたが。。。
中々、表現が難しいのですが、こちらは何がわからない状況でしたので、この辺りを理解していただいていると思っておりましたが。。。

プロのサービスとは何かの問いに対し、私は不動産売買のプロですが、その答えは、
「豊富な経験値を持ち、お客様の半歩先を歩き、お客様目線でご提案し、お客様の希望を実現すること。」
だと思います。

「経験値」・・・多くの場数を経験している
「半歩先」・・・お客様の今を見るのでなく、先を歩き、転ばないよう（問題が起きないよう）先回りのアドバイスを行う
「お客様目線」・・・お客様の為に
「希望の実現」・・・望まれた成果を出す。

この４つのキーワード、大切だと思います。

形のないもの、高額なもの、失敗の許されないものは、「紹介」を頼る傾向にあります。
例えば、リフォーム会社やハウスメーカーは７割紹介と言われています。
また、同じような理由で、士業（弁護士、税理士、司法書士等）紹介の多い業種だと思います。

特に仕業の方は、難関の試験をクリアされたわけで、その資格はあるものの、その先にクライアントとコミュニケーションに必要な、会話力やサービス精神が伴ってない方が少なからずいらっしゃいます。

仕業はサービス業だと思います。

弁護士、司法書士は仕事柄、一緒に仕事をする機会が多いですが、沢山のクライアントを抱えられている先生は、皆、人としてもコミュニケーション能力も非常に長けていらっしゃいます。

近々に、今までの状況を全て理解していただいた、新しい先生と顧問契約予定です。

昨日は、朝から、１０時に買主様、１１時から売主様の持ち回り契約でした。

売主様から売却のお電話を頂いて、３日後にお客様を案内、１０日後に昨日の契約調印と、得意のスピード対応で弊社直契約となりました。

この案件、詳しくは書けませんが、難易度の非常に高い案件でした。
少なくとも普通の営業担当では短期間に纏めきれなかったと思います。(自画自賛、笑）
今回も、自分の持つ人脈でスピード化が図らたと自負しております。
いかに、何パターンもある中から、物（不動産）と人（売主様・買主様）を繋ぎ合わせ、最大公約数にして行くか、自分の特技を生かせた案件の１つでした。

ご契約は、事前に打ち合わせをしっかりと行っていた為、押印署名を淡々と済ませ、買主様とは今後のスケジュール調整、売主様とは、他の不動産のリフォーム、賃貸募集、自宅の住み替えの話に終始しました。

売主様を見送り、今回の取引終了！
何百、何十、何件目のご契約ですが、この充実感というかやり終えた感、いつもながらやり甲斐を感じれる瞬間です。

今週は、休みが取れなかったので、午後は休暇予定。

契約書と領収書をコンビニでコピーし、買主様宅のポストへ押印済みの書類を投函し、本日の業務予定通り１３時に終了。

頭を沢山使いましたので、お腹が空き、いつもより早めのランチへ。

今日のランチは、カレーの「バーグ　阪東橋店」へ。　　https://www.staminaburg.com/menu
ここののカレー、私の大好物の１つです。
横浜に４店舗しかありませんが全店舗制覇。

半日の仕事でしたが、とても充実した半日でした。

昨日は、夕方から、品川駅前の居酒屋である方と待ち合わせ。
コロナの影響もあり、約１年半振りの会食でした。
今後の当社の事業計画の中で、力を貸してもらいたいと思う方です。

最近、コロナの心理的な影響か、早飲み早帰りを意識して、どんどん飲食のスタート時間が早くなって来ており、１６：３０に品川駅港南口の居酒屋で待ち合わせ。
品川ではめったに飲むことはないですが、時間的に、予約なしでもどこでも入れると思っておりましたが、今日は、７月１日（金）ということで、人事異動の時期と金曜日ということが重なったのか、１６：３０でも人気店は満席。
入れても、２時間制で、１件目をまだ１８時半というのに出されてしまいました。（笑）
みんな、考えることは同じですね。

２件目は時間的にも帰宅時間のピーク。
更に入店の難易度が上り、満席続き。
ようやく、呼び込みをしているi居酒屋店に入ることができました。

コロナの少し落ち着いた品川駅港南口の居酒屋。
恐るべしです。

そして、気づけば２２時。。。。
今日も品川で熱く語りました。

社内的環境の不遇、上の顔色しか気にしていない上司の下で働いているモチベーションの更なる低下、正当な人事考課を受けれない、成功を褒めない・共有しない、数字のノルマのみで具体的戦略が下りてこない、到底無理な予算の押し付け、等々

会社では人事が大事と言われますが、適材適所の人事は非常に大切です。
ただ、双方の不一致により、本当の能力が生かされてない場面を見て来ました。

小さな会社では、社長や人事部は、”人のプロデュース”力が大事だと思います。
無名企業に、東大卒の自頭の良い方や、高額報酬で営業マン、スーパーエンジニアを外部から来ることも無ければ、雇うこともできません。
いかに、「人」を能力を最大限に発揮できる環境を作り、「活かせるか」。

受け入れる人よりも受け入れる側の能力が必要です。
会社は、社長の器以上にはならないと言われるのはその通りだと思います。

有名タレントや、俳優さんも、自分が自分の個性や能力に気づいたのではなく、自分以外の人（芸能事務所やプロダクション）が、きらりと光るタレント（社員）の個性を見つけ、活かされ、花開くのではないかと思います。
もちろん、本人の努力も必要ですが。

私は、社長であると同時に、その人の良きプロデューサー的存在で有りたい思います。
本人が気づいていない能力を発見し、伝え、共有し、伸ばし、本人が自信のある能力を更に活かせる環境（ステージ）作る事。

長年、沢山の人とかかわり、沢山の人を見てきた売買仲介という仕事をして来たことが今となっては役立ちそうです。

○○さん、直ぐに動きますので、近いうちにまたお会いしましょう！

もうすぐ参議院選挙。
吉村知事も私同様、熱く語っていました。（笑）

明日の売買仲介契約準備が、先ほど完了しました。

何百、何十、何件目の契約でしょうか。
営業マン時代は７００～８００件までは通し番号を付けていたのですが、所長に上がってからの１０年は、自分のお客様の契約数字を部下に付けたり、難易度の高い部下の案件を纏めたり、退職や異動した営業マンの引継ぎ等合わせると１０００件前後になるのではないかと思います。
手数料金額でトップ１０には入ったことは営業マン時代には有りませんでしたが、生涯契約件数では入っているのではないかと思います。
東戸塚センター時代には、年間契約件数５４件が自己ベストでした。
（低額物件が多かったですが。。。）
今となっては、全てに通し番号を付けていなかったことを悔やみます。

つくづく感じるのは、所長に昇格してからもずっと、自分の過去お取引をさせていただいたお客様や、新規に発生するお客様の対応を自分でずっと続けてきたから、今が有るんだなと思います。

大手の仲介会社の所長職になると、月１営業所で１５件程度の契約が有ります。
２日に１回の割合で、契約書・重説のチェック。
週末ごとの部や本社への報告、会議資料作成、広告媒体の企画と広告予算管理、部下のトラブルや、商談案件の同行等、ほぼ自分の営業をする時間は無くなります。
忙しい営業マンには、実務は全部引き受け、契約書、重要事項作成、調査は、私が全て行っていました。

営業マンから管理職になることで、上司からの真っ白な週末の予定の叱責、日々数字や案内件数、売却依頼所得件数等から解放され、営業業務以外の業務をやっているだけで良くなります。
多くの所長を見て来ましたが、営業職から管理・事務職への変化を多くの人は安住してしまいます。
第一線の営業マンからどんどん、錆び行くような感じです。
そして、自分では出来ないにもかかわらず、あの営業マンはここはダメだとかというボヤキに入ります。
マーフィーの法則で、「できる人は自分でやる、できない人は教える。」という言葉が有りました。

そしてついに、部下任せにしていた結果、住宅ローンも忘れ、契約書や重説も自分で作れなくなって行きます。

ついには、役職定年を迎え、営業職に戻った時には、何も出来なくなっています。

周りの中小の不動産会社を見ていると、伸びている会社は、社長が一番営業や仕事しています。
次に専務や番頭さん。
逆に大手は、若い人の活躍で成り立っているように思います。
お年寄りを支えるために。。。
昨今の日本の年金のように、これではいつかは破綻してしまいます。

「会社は頭から（社長）から腐る」という本を先日読みました。

私は、生涯現役、第一線の最前列で仕事をしていきます！

さて、外はまた猛暑ですが、これから、品川でまた人と情報を結びつけるため、会食に行って来ます。