カテゴリー: 代表の活動ブログ

今月は、ご紹介のお客様のご購入のご案内物件を何件かご案内させて頂いておりますが、レインズ情報を見ていると、特に高額帯の物件の一般媒介が多くなっている感が有ります。

複数社の一般媒介の場合、どこを通して内覧のアポを取るかは空室物件であれば、
　★鍵の手配が一番簡単
　 ★できれば大手仲介会社の物元
で選択している場合が多いです。

先日のご案内物件は、３社一般媒介の横浜駅最寄りの物件。
１社は横浜駅から１０分程度の大手、１社は横浜店ですが場所はみなとみらい。
そしてもう１社の販売図面には、↓このような記載が。。。

物件から一番近い、担当者直通の連絡先、SMSも可。
担当者にTELしてみると、
「私が、売主様と一番コミュニケーション取れていると思いますので宜しくお願いします！」
と、猛アピール。
結局、この会社、担当者を通じ、弊社客付けで成約に至りました。

そして今日も。
明日のご案内の準備をしていると、大手５社の伊勢佐木町の一般物件。
その内の１社に鍵は現地対応か取りに行くのか確認のTELをしてみると、
「事務所まで取りに来て頂きます。」との事務担当者の返答。
事務所の場所は、元町。。。

再度、５社の販売図面を確認すると、１社だけ↓このような表記が。。。

前回と同じ大手さんで、店舗も先ほどの会社と同じ元町。

決まらなければ０の一般媒介。
５社の中には、販売図面には電話番号すら無く、QRコードを読み取り、そこからアポを取る。。。会社も有りました。

私も、仲介営業マン時代に、一般媒介の他決の悔しさを何度も味わい、一般媒介の物件の図面作成時には私の図面を使って頂けるよう様々な工夫をしておりました。
ちょっとした工夫の積み重ねと、相手の立場に立った配慮が、大きな業績の差へと繋がっていきます。

因みにこの２名の担当者、 名刺とメールに記載が有りましたが、2022年度、2023年度の社内お客様満足度優秀賞の方々でした。

先日、弊社の仲介でご契約した横浜某所の分譲地。
契約条件で、引き渡しまでに売主の負担にて隣地との境界明示を行う事が契約条件で、契約後直ぐに測量士が測量作業に入りましたが、隣地立ち合いでお隣の１件と見解が合わずに時間が掛かっています。

赤が測量上の境界ラインに対し、青が隣地の方の主張する境界ライン。

斜面地の多い横浜、横須賀では特に、出くわすことが多い境界あるあるです。
現況擁壁は間知石。
この際の対応は、隣地の測量を行わせて頂き、赤のラインでも土地が減少していないこと、公簿面積に近い事を確認して頂き、ご理解を得るのが定石ですが、測量すらさせて頂けない様子とのこと。

幸い、売買対象地の土地面積が大きかったので、青のラインで多少面積が減少しても構わないと買主様から了承を得れましたが、登記簿と減少面積の差が公差以上となり、次の問題として地積公正が必要となりました。

地積公正を行うには、確定測量が必要となり、今回の物件の前面道路は未査定。

なので、今回の測量、道路査定→確定測量→地積更正と、想定外の作業に、時間を要することに。。。

当事者以外の第三者の協力が必要な土地売買。
特に斜面地の多い横浜では予想外の事が起きがちです。

今回幸いにも、”時間が少し掛かる”だけで、致命的な問題ではなく、引き渡しまであと少しです。

今日は夕方から、伊勢佐木町の大成建設横浜支店にて、不動産情報交換会。
いつもは手ぶらですが、今日は、弊社自社物件、購入ニーズ情報の資料作成し、参加者の方々配布させて頂き、５分程度の近況スピーチもさせて頂きました。

その後は、毎月恒例の二次会。
二次会の参加者も毎月多く、ほぼ貸し切り状態です。

今日のお隣の方は、不用品回収・不用品買取会社を経営されているT社長。
今日が初参加と言うことで、名刺交換をし、仕事内容をお聞きしていると、不用品の買取を行い、オークションに出店、高く売れた際には依頼者へ還元されているとのこと。
”要は、なんでも鑑定団の個人目利きです”と。

予め、営業準備されていたのか、カバンの中から営業道具を出し、いきなりクイズが始まりました。

T社長曰く、「目利きには自信があるので、まずは、処分前に一声かけてください！」

弊社で不動産を買い取る物件は、そのほとんどが残置物有りの状態でそのまま買い取りを希望されます。
以前、一戸建のそのまま買い取りの仲介に携わった際には、物置から鎧（よろい）が出てきて処分に困ったことが有りましたが。。。

テレビの、なんでも鑑定団、との違いは、”価値”の鑑定でなく、実際に”売れた”と言うところが凄いです。
実家や相続物件の残地物処分を考えられているお客様がいらっしゃれば、是非T社長をご紹介させて頂きます。

だだT社長、買い取った不用品、高い値が付くときも有れば、同じ数だけ下回る事も有るそうで、トータルすると中々プロでも厳しい目利きの世界だそうです。

不動産業者だけでなく、色んな方が集まる情報交換会です。

先日、弊社で売買仲介でご契約させて頂いた、横浜駅前のザ・横浜・フロントタワー。
今日は、別のお部屋を賃貸募集の依頼を受け、その現地調査と室内写真撮影に行って来ました。

１９階でもかなりの高層階ですが、最上階付近の階との約２０階の眺望差は。。。

１９階でも地上約６０ｍ。
横浜駅周辺は高層ビルが多く、高さを感じないだけで、みなとみらいの高層マンション群も同様、周辺に高層マンションが立ち並んでいると、上層階でも高さを感じないのかもしれません。

何故か最近ご縁が続く、ザ・横浜・フロントタワー。
次はの賃貸募集、始まります！

午後からは、神奈川県民ホールで、年に１度の宅建業者講習会へ。
この時期、神奈川県の４か所で講習会が実施されますが、横浜市内の開催会場は県民ホールのみで、法的参加義務がありますので、横浜市内の不動産会社がほぼ参加されています。

法改定があった法律中心の約２時間の講習会でした。
３年前に起きた熱海での盛り土の土砂災害事故受け、法改正された宅造法・特定盛土規制法、中でも大きな法改正は、本日、７月１日より施行された、仲介手数料の法改正。

「低廉な空家等の媒介特例」（18年1月1日施行）を拡充し、現行では、物件価格400万円以下の宅地建物を対象に、売主からのみ最大18万円×1.1（19.8万円。うち1.8万円は消費税相当額。）まで報酬を受領できますが、これを本日から、800万円以下の物件まで対象を広げ、報酬の上限も最大「30万円×1.1（33万円）」に引き上げられます。
更に、買主からも最大33万円の報酬を受け取れるようになります。

昨今問題となっている空き家問題。
全国の長期の空き家件数は、約３５０万件。
宅建業者による空き家ビジネスへの積極参加を促すのが狙いだそうです。

講習後、事務所に掲示義務のある、仲介手数料報酬額票を新たなものに差し替え。

相続登記の罰則付き義務化、特定空き家の固都税税率の改定、報酬の改定と、国も空き家対策に真剣に取り組みだしております。

遠方の物件は、最近中々纏まった時間が取れず、工事進捗の確認に行けずにいましたが、今日は２件の現地調査の予定を立て、小回りの利くバイクで９：３０、事務所出発。

まずは横浜市某所の１件目の現場。
昨日、クリーニングが上がったとの事で、現状確認。
建具と床の色合いも良い感じの仕上がりです。
大規模修繕中で、外観写真が撮れない中ですが、いよいよ販売スタート！
細かな補修事項を確認。

次の現場へ移動。
ナビをセットすると、到着まで１時間１０分。
天気も良く、気晴らしのツーリング。

工事の進捗が気になっていましたが、遠方の為なかなか時間が取れずにいました。
解体、水回りの撤去が終わり、造作に入っていました。

その後は、周辺の調査。
この↓丸いタンク、事前調査では浄水所の貯水タンクのようですが、近くまで行ってみると。。。

災害時の水の備蓄タンク、給水拠点だそうです。

自衛隊の関連施設が近くに有り、広大な敷地を１周。
宿舎が併設されており、音の出る施設ではないようです。
飛行機の写真を撮っていると、すれ違った子供に不思議そうな顔をされ、赤面。。。

駅から少し距離はありますが、近隣には商業施設が充実しており、また、公園や公共施設も豊富、住環境良好でした。
この物件を通じ、また新しいご縁始まるかと思う楽しみです。

ここまでで１３時過ぎ。

ナビをセットすると、到着まで１時間４０分、距離４８KM。

初夏の風に吹かれ、気分転換にもなった１日のお仕事でした！

今日は午後から、先日ご案内させて頂いた、横浜のタワーマンションのご契約で横浜へ。
弊社は客付け側で、物元仲介業者さんの横浜の事務所でご契約。

物件もタワーマンションですが、物元仲介さんの事務所もタワーオフィースで、眺望良好！
横浜駅周辺ここ数年の再開発でかなり変わりました。

当社客付け側ですが、私の方で買主様に重説。
１時間ほどでご説明を終え、物元担当者をにお声がけに行くと、担当者から売主様を先にご紹介されました。
売主様、「○○です。」
私、「！！！」
私、「○○様ですか？」

約２０年ほど前になりますが、今回の売主様の別の不動産を私が売買仲介させて頂いた当時のお客様でした！

以前、弊社仲介で土地をご購入頂いたお客様の建物建築依頼先の工務店社長に、融資の引継ぎの打ち合わせにお伺いさせて頂き、その社長さんが十数年前に私の仲介でご自宅を購入されたお客様だったことが有りましたが。。。

ミラクルな”ご縁”を感じる機会、多発中です。

本日も不動産を通じ、新たなご縁を繋ぐことが出来ました！

成約御礼！

今日の予定、①１２：３０　新宿で媒介契約と売却の打ち合わせ
　　　　　　②１５：００　横浜の事務所へ戻り税理士が来訪、決算の打ち合わせ

調整がつかず、今日の午後は非常にタイトなスケジュールに。

今回のご依頼の売主様、不動産会社社長の保有不動産の売却依頼。
売買は専門とされておらず、社有不動産の売却をこれまでにかなりの数のご依頼を頂いております。

売却に関しては不動産業に携わる方から直接ご依頼を頂く事多いです。
新築販売の営業マン、賃貸管理会社にお勤めの方、買取専門業者さんの営業マンの自宅、仲介部門の無い不動産会社の社長保有の収益不動産、等々。。。

不動産屋は不動産屋でも、仲介が分からないのでご依頼を頂く場合や、社内に売買仲介部署が有りながらも社内は力が無い、社内に知られたくない、仕事で絡んだ時の夏山の仕事ぶりを見て、夏山さんで売れなかったら諦めつくから、夏山さん仕事早いのでストレスないから、等々、有難いお言葉を頂く事も有ります。
こつこつと積み上げて来た信頼の賜物です。

久しぶりの新宿。
伊勢丹に向かう地下街、観光客も、人通りも多くなりました。
早めに到着し、紀伊国屋の地下の創業５０年超、老舗カレー店「モンスナック」で久しぶりのカツカレーのランチ。

事前に用意して頂くものをお伝えしていたことも有り、３０分で打ち合わせ終了！
来月に会食のお誘いを頂き、新宿より横浜へとんぼ返り。

１０分前に事務所に到着。
税理士と今期の振り返りスタート。

今年度は事務所移転も行い、環境も少しづつ変わって来ました。
税務、経理、社会保険等々、実務を通じで沢山学びました。

税理士から、「今年度も順調、期首の予定通りですね。」との言葉は頂きましたが、この業界、反復継続・再現性は無い特異な業界。

そんな特異な業界に、四半世紀従事しております。

今日の午後は、仕事の合間に、馬車道の運輸局で１級船舶免許の免許申請と、海洋レジャー安全振興協会で特殊船舶免許の試験申し込み手続きに。

先日、一級船舶免許を取得しました。
陸は学生時代の海外バックパッカーで制したので、次は海。
船舶免許には、１級と２級が有りますが、２級は陸から５海里（約９ｋｍ）までの海域までの航行制限がありますが、１級は制限が無くなり、一定の条件を満たせば、外洋まで出る事が可能です。

船舶免許の取得方法は、①スクールに数日通う　②講習だけスクールで受け、学科と実技試験を受ける　③全て独学
の３つの方法が有ります。
試験内容は、身体検査、学科、実技。
ここで問題なのが、実技。
独学の場合、実技試験が初めての操船になります。
ネットで検索していると、”YouTubeの動画だけで充分受かる”とのサイトが幾つかUPされており、独学＝船の免許の飛び込みにチャレンジしてみる事にしました。

一昔前では考えられませんが、YouTube色んな事を教えてくれます。
バイク部品交換の方法や、DIY、税務・会計、新事業ネタまで。
スクールに入れば、取得まで１５万円近く掛かる上に、数日間拘束されます。
独学で掛かった費用、３万円！、しかも自由な時間に学科の勉強。

１級船舶免許を取得すると、特殊船舶免許の学科の問題数の３分の２が免除されます。
今日申し込んで来た特殊船舶免許は↓この免許です。

もちろん、YouTube独学でチャレンジです！

今日も先日に続き、THE YOKOHAMA FRONT TOWERのご案内。
２４階以上の数物件を内覧予定。

晴れていれば真正面に富士山ビューが望めますが、この日はあいにくの曇り空。
東側向きの部屋からは、横浜らしいベイブリッジ方面のオーシャンビューが望めますが、西向きは、富士山方面の夕日、夜の夜景が望め、西も東も甲乙つけがたいです。

ご案内後はお客様と分かれ、横浜駅前の大手不動産業者さんへ寄り、これから販売スタートの弊社売主物件の媒介契約押印。
エリアマネージャーがご挨拶に出てこられ、小一時間談笑。
どこの大手もそうですが、数字数字で毎年毎年目標が上り、大変そうです。

先日、決算を終えたばかりですが、仲介、買取再販の今後のスケジュールが増えて来ており、来週も忙しくなりそうです！